Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02526 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E2CS

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[L] [U]

[J] [Y] épouse [U]

JUGEMENT DU 26 Janvier 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

S.A. PLURIAL NOVILIA

venant aux droits de L’EFFORT REMOIS

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [L] [U]

Madame [J] [Y] épouse [U]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparants en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 25 Novembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 10 avril 2009, l’EFFORT REMOIS a donné à bail à Madame [J] [Y] épouse [U] et Monsieur [L] [U] un pavillon de type 5 à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 443,58 euros

Se plaignant de loyers impayés, la SA PLURIAL NOVILIA venant aux droits de l’EFFORT REMOIS a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été respectivement adressé le 3 décembre 2024.

La SA PLURIAL NOVILIA a ensuite fait assigner les locataires devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025 pour obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025.

La SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, sollicite du tribunal, le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. Elle indique que le montant de la dette locative s’élève désormais à 1 847, 46 euros. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Les époux [U] ont comparu en personne. Ils reconnaissent le montant de la dette et sollicitent des délais pour rester dans les lieux et pour payer la dette.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité des demandes

La SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 4 décembre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En outre, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par voie électronique le 18 septembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 25 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Sur les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217.

Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la SA PLURIAL NOVILIA produit un décompte actualisé de la créance arrêtée au 17 novembre 2025 démontrant que les époux [U] sont débiteurs d’une dette locative, certain loyers et charges étant demeurés impayés.

En outre, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 décembre 2024 pour la somme en principal de 812,17 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 février 2025.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc en principe réunies à cette date.

Sur les demandes de condamnation au paiement de la dette locative et de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, de la SA PLURIAL NOVILIA ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Les délais de paiement ordonnés peuvent suspendre l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés conformément au VII dudit article.

La SA PLURIAL NOVILIA produit un décompte des loyers charges et indemnité d’occupation impayés actualisé arrêté au 17 novembre 2025, échéance de novembre exclue, démontrant que les locataires restent à lui devoir la somme de 1 847, 46 euros après déduction faite des frais de procédure.

Les époux [U] reconnaissent l’ensemble de la dette.

Ils sollicitent des délais de paiement ainsi que la possibilité de rester dans les lieux. Ils justifient avoir procédé à des versements volontaires en vue d’apurer la dette locative.

La SA PLURIAL NOVILIA ne s’y oppose pas.

Au vu de ces éléments, il convient de condamner solidairement les époux [U] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 1 847, 46 euros et d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif.

Il y a en outre lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la SA PLURIAL NOVILIA sera rejetée.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la SA PLURIAL NOVILIA. L’expulsion des époux [U] et de tout occupant de leur chef serait également autorisée. De même, les époux [U] seraient tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SA PLURIAL NOVILIA n’apporte aucun moyen de fait permettant de caractériser une résistance abusive de la part des locataires, ni même de son préjudice alors que la charge de la preuve lui incombe conformément à l’article 9 du Code de procédure civile.

Par conséquent, sa demande tendant à condamner les époux [U] au paiement de la somme de 100 euros en réparation de son préjudice sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, les époux [U] supporteront in solidum la charge des dépens.

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, les époux [U] seront condamnés in solidum à payer à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort ;

DÉCLARE recevable l’action de la SA [Adresse 6] à l’encontre de Madame [J] [Y] épouse [U] et Monsieur [L] [U] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 avril 2009 entre l’EFFORT REMOIS aux droits de laquelle vient désormais la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA et Madame [J] [Y] épouse [U] et Monsieur [L] [U] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont en principe réunies à la date du 4 février 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [Y] épouse [U] et Monsieur [L] [U] à payer à la SA [Adresse 6] la somme de 1.847, 46 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 17 novembre 2025, échéance d’octobre incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2025 sur la somme de 868,77 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [J] [Y] épouse [U] et Monsieur [L] [U] à s’acquitter de leur dette en 35 mensualités de 52 euros et une dernière échéance représentant le solde de la dette majorée des intérêts et ce, en plus du loyer et charges courants ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

REJETTE la demande de la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA tendant à fixer une indemnité d’occupation ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [J] [Y] épouse [U] et Monsieur [L] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [Y] épouse [U] et Monsieur [L] [U] à payer à la SA [Adresse 6] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SA PLURIAL NOVILIA ou à son mandataire ;

En toute hypothèse,

DEBOUTE la SA [Adresse 6] de sa demande de paiement à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE in solidum Madame [J] [Y] épouse [U] et Monsieur [L] [U] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture

CONDAMNE in solidum Madame [J] [Y] épouse [U] et Monsieur [L] [U] à payer à la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le datedelib, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Irène PONCET-DUARTE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame B. DUFOREAU, Greffière.

La Greffière ……………………………………………………………..La Présidente