TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00580 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TZXY

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Août 2025

[G] [V] [P]

[M] [C] [J]

C/

[F] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Août 2025

à M^e Sandra HEIL-NUEZ

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [G] [V] [P], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [M] [C] [J], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [F] [Y], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 21 juin 2022, M. [G] [P], par l’intermédiaire de son mandataire à la gestion immobilière, la SARL CONCEPT IMMOBILIER DU MIDI OCCITANIE, a donné à bail à Mme [F] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], avec parking en sous-sol lot 30 (plan 44), pour un loyer mensuel de 477 € et 55 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [G] [P] et Mme [M] [J] épouse [P] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 juillet 2024 pour un montant de 2.733,06 € en principal.

M. [G] [P] et Mme [M] [J] épouse [P] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er août 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 31 janvier 2025, M. [G] [P] et Mme [M] [J] épouse [P] ont ensuite fait assigner Mme [F] [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [F] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et de pouvoir disposer de tous les biens meubles garnissant les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— et de la condamner à titre provisionnel au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 4.823,19 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges jusqu’à libération complète des lieux ;

*de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 janvier 2025.

A l’audience du 05 mai 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire, un accord des parties étant en cours de discussion.

A l’audience du 06 juin 2025, M. [G] [P] et Mme [M] [J] épouse [P], représentés par leur conseil, se rapportent à leurs conclusions signifiées à la défenderesse le 28 mai 2025 et sollicitent de :

— donner force exécutoire à l’échéancier arrêté entre les parties en date du 16 avril 2025,

— suspendre les effets de la clause exécutoire pendant ces délais de paiement,

— dire que faute pour la locataire de s’acquitter régulièrement des versements aux échéances fixées, outre le paiement des loyers courants, la totalité de la somme redeviendra exigible et que la clause résolutoire reprendra ses effets,

Dans ce cas, ordonner l’expulsion de Mme [F] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et la séquestration de tous les biens meubles garnissant les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due par Mme [Y] en cas de résiliation du bail au montant du loyer augmenté des charges et y condamner la défenderesse;

— condamner Mme [F] [Y] aux dépens de la présente instance et ordonner l’exécutoire provisoire de la décision à intervenir.

Ils précisent que la dette actuelle est de 5081,60 euros mais qu’ils sollicitent l’homologation du protocole portant sur une somme arrêtée à 4781,54 euros.

Mme [F] [Y] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle confirme avoir signé le protocole d’accord joint et sollicite de se maintenir dans les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 21 juin 2022 contient une clause résolutoire (page 4 du contrat) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 31 juillet 2024 pour la somme en principal de 2.733,06 €, conformément à la clause résolutoire.

Mme [F] [Y] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 400 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er octobre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [G] [P] et Mme [M] [J] épouse [P] produisent un décompte annexé au plan conventionnel signé avec Mme [F] [Y] démontrant que celle-ci reste leur devoir au 1er avril 2025 la somme de 4.781,54 euros, incluant les frais de poursuite.

Mme [F] [Y] sera donc condamnée à payer à M. [G] [P] et Mme [M] [J] épouse [P] cette somme de 4.781,54 euros, à titre provisionnel.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les bailleurs demandent d’entériner le plan d’apurement à raison de mensualités de 100€ pendant 50 mois compte tenu de la signature de l’accord signé le 16 avril 2024, versé au dossier.

Il y a donc lieu d’accorder à Mme [F] [Y] le bénéfice des dispositions précitées et de dire qu’elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Mme [F] [Y] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [F] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, les frais antérieurs à la décision étant toutefois déjà liquidés dans le montant de la dette objet du plan d’apurement entre les parties.

Aux termes de leurs dernières écritures, M. [G] [P] et Mme [M] [J] épouse [P] ne sollicitent pas la condamnation de Mme [F] [Y] à leur payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Vu le plan conventionnel signé entre les parties le 16 avril 2025 ,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juin 2022 entre M. [G] [P] et Mme [M] [J] épouse [P] et Mme [F] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], avec parking en sous-sol lot 30 (plan 44) sont réunies à la date du 1er octobre 2024;

CONDAMNONS Mme [F] [Y] à payer à M. [G] [P] et Mme [M] [J] épouse [P] à titre provisionnel la somme de 4781,54€ (décompte arrêté au 1er avril 2025, incluant les frais de procédure antérieurs à la présente décision);

AUTORISONS Mme [F] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 49 mensualités de 100 € chacune et une 50ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 1er de chaque mois;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [F] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [G] [P] et Mme [M] [J] épouse [P] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

* que Mme [F] [Y] soit condamnée à payer à M. [G] [P] et Mme [M] [J] épouse [P] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

* que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux ;

CONDAMNONS Mme [F] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, lesquels sont déjà inclus dans la somme ci avant ordonnée ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier La vice-présidente