TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

06 Mai 2026

N° RG 23/10399 – N° Portalis DB3R-W-B7H-ZBL4

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic :

C/

[M] [T] [Z], [B] [Z]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic :

Société [I] & COMPAGNIE

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Rachel HARZIC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0058

DEFENDEURS

Madame [M] [T] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 3] IRLANDE

défaillant

Monsieur [B] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 4] / IRLANDE

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Février 2026 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [Z] et Mme [M] [T] [Z] sont propriétaires indivis de plusieurs lots dans l’immeuble [Adresse 4], à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. et Mme [Z] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société [I] Et Compagnie, les a fait assigner en paiement, par exploit du 28 décembre 2023.

Entre temps, les défendeurs ont procédé à divers règlements et par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu l’article 802 du code de procédure civile

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967

Vu l’article 1103 du code Civil,

Vu l’article 699 du code de procédure civile

Vu l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER solidairement M. et Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 5] :

• 161,86 euros au titre du solde de la dette des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

• Les intérêts au taux légal sur la somme de 13.576,62 euros à compter de l’assignation.

• 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

• 2.000 euros au titre des frais irrépétibles

CONDAMNER solidairement M. et Mme [Z] aux entiers dépens qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile par la Maître Rachel Harzic, avocat au Barreau de Paris.

RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

JUGER qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

M. et Mme [Z], assignés à parquet étranger, n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux termes des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 janvier 2025. L’audience de plaidoiries a été fixée au 9 décembre 2023. Lors de cette audience, l’affaire a été renvoyée à la mise en état pour conclusions d’actualisation au vu des règlements opérés par les défendeurs postérieurement à la clôture.

De nouvelles conclusions en demande ont été transmises par voie électronique le 9 décembre 2025. Une nouvelle clôture est intervenue par ordonnance du 12 décembre 2025. L’affaire a été plaidée le 10 février 2026 et mise en délibéré au 06 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

*

En l’espèce, le demandeur réclame le paiement de la somme de 161,86 euros, correspondant au montant des charges dues pour la période du 1er janvier 2024 au 02 décembre 2025, 4e appel de provision 2025 inclus, comprenant la somme de 12 euros au titre des frais de recouvrement, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

À l’appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant que les défendeurs sont propriétaires indivis des lots n°05 et 33 dans l’immeuble susvisé.

— les appels de fonds du 1er avril 2019 au 1er novembre 2023,

— un commandement de payer valant saisie immobilière en date du 03 février 2023 pour le paiement de la somme de 9.232,84 euros,

— un décompte de charges des défendeurs, notifié par voie électronique le 04 décembre 2025, pour la période du 1er janvier 2024 au 2 décembre 2025, 4e appel de provision 2025 inclus, présentant un solde débiteur de 161,86 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais de recouvrement inclus d’un montant de 12 euros.

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en dates des 19 avril 2018, 11 avril 2019, 22 décembre 2020, 14 octobre 2021, 15 novembre 2022, 03 octobre 2023, 30 avril 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2017 à 2022, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2019 à 2024 et divers travaux et leurs attestations de non-recours,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 avril 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2025 et son attestation de non-recours,

En l’espèce, le décompte produit laisse apparaitre un solde créditeur de 161.86 euros sur le compte des défendeurs dès lors le syndicat ne justifie d’aucune créance certaine, liquide et exigible à leur encontre.

En outre, les frais de relance à hauteur de 12 euros en date du 22 novembre 2024 ne sont justifiés par aucune pièce, de sorte que la demande de paiement de cette somme au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée.

Le syndicat des copropriétaires est donc débouté de ses demande de paiement de charges de copropriété, de frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et d’intérêts légaux afférents.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges perturbant la bonne marche de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance des défendeurs dans le paiement de leurs charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, est condamné à supporter la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], à [Localité 5] représenté par son syndic, de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4], à [Localité 5] représenté par son syndic, aux entiers dépens ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4], à [Localité 5] représenté par son syndic de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT