TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

28 Janvier 2026

N° RG 24/03698 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZNHL

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son syndic :

C/

S.C.I. ORA

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son syndic :

Cabinet [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Marie-cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0442

DEFENDERESSE

S.C.I. ORA

[Adresse 4]

[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Ora est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble du [Adresse 7], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la SCI Ora dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la SAS [Localité 8], l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 22 avril 2024 aux fins principalement de paiement de charges de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2024 signifiées à la défenderesse le 12 septembre 2024 , au visa de la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10, 10-1, 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, 1231-6 du code civil, le synidcat des copropriétaires sollicite au tribunal de la voir :

«Condamner la SCI ORA à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6], , la somme de 45 513,37 euros au titre des charges impayées au 30 août 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mars 2024,

Condamner la SCI ORA à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] la somme de 2.000 euros, en réparation du préjudice distinct causé au Syndicat par le défaut de paiement, en application de l’article 1231-6 du Code Civil,

Condamner la SCI ORA à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6], la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner la SCI ORA aux entiers dépens. »

Assignée selon les formes prévues à l’article 659 du code de procédure civile, la SCI Ora n’a pas constitué avocat.

Lors de la signification des conclusions du 5 septembre 2024 par exploit du 12 septembre 2024, le commissaire de justice instrumentaire indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile.

Il est fait expressément référence aux termes des dernières conclusions du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 07 février 2025 et l’audience des plaidoiries a été fixée au 21 octobre 2025, à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement, la somme de 45.513,37 euros au titre des charges impayées arrêtées au 30 août 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mars 2024.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— une matrice cadastrale

— un extrait de KBIS

— un relevé de compte de la SCI Ora couvrant la période du 01 juillet 2023 au 01 juillet 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 45 513,37 euros incluant le montant des charges (et travaux), des frais de recouvrement et des frais de procédure (pièce 2),

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires du :

-30 novembre 2022 ayant approuvé un nouveau syndic,

-10 mai 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022 et ayant approuvé divers travaux,

— les attestations de non recours s’y afférents,

— les appels de fonds et relevés de l’exercice 2023,

— un solde de charges de la période du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022,

— une facture pour une délivrance de clefs du 13 juin 2023,

— les appels fonds travaux du 3ème et 4ème trimestre 2023,

— les appels de fonds du 1er, 2ème et 3ème trimestre 2024,

— le courrier de mise en demeure adressé par voie d’avocat à la SCI Ora datant du 11 mars 2024 et son accusé de réception.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce relative à l’approbation des comptes ou du budget prévisionnel pour la période pour laquelle il réclame paiement des charges, à savoir du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2024 de telle sorte qu’il ne justifie pas d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges appelées sur cette période.

Le syndicat des copropriétaires doit par conséquent être débouté de l’intégralité de ses demandes financières.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, est condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en première instance et par mise à disposition au greffe

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], représenté par son syndic, de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic, aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Nadia TEFAT, Greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE