TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [V] [A] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean-Baptiste MESNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05231 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBLZ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 06 mai 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic Le Cabinet TETHYS GESTION sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Baptiste MESNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G836

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [A] [T], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e William MILKOFF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0261

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mai 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 06 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05231 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBLZ

EXPOSE DU LITIGE :

M. [V] [A] [T] est propriétaire des lots n° 12 et 28 dans l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement du tribunal judiciaire de Paris M. [V] [A] [T] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires dudit immeuble la somme de 21795,46 euros au titre des charges et fonds travaux arriérés au 2ème trimestre 2021 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2025 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la société TETHYS GESTION, a assigné M. [V] [A] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3777,99 euros au titre des charges exigibles arrêtées au 14 mars 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  995,81 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,

—  2500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Appelée à l’audience du 3 novembre 2025 l’affaire a été renvoyée à la demande de l’une des parties au 12 février 2026.

A l’audience le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes en actualisant sa créance au titre des charges à la somme de 3053,62 euros. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

M. [V] [A] [T], représenté par son conseil, reconnait le montant de la dette au titre des charges. Il indique remettre un chèque de 2000 euros à la barre. Il sollicite des délais de paiement sur trois mois, le rejet des demandes au titre des frais, de dommages et intérêts et au titre de l’article du code de procédure civile. Il soutient ne pas être de mauvaise foi.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a produit :

— le relevé de propriété,

— le jugement du 3 novembre 2021,

— un relevé de compte pour la période du 1er janvier 2024 au 12 février 2026, un relevé de compte pour la période du 1er juillet 2021 au 17 avril 2023,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 10 septembre 2020, 13 juillet 2021, 18 mai 2022, 5 juillet 2023, 12 mars 2024,

— le contrat de syndic,

— les appels de fonds.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de 2980,68 euros (4048,62 -42-33-42-33-150-151,94-550-66).

M. [V] [A] [T] est en conséquence condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et travaux impayés arrêtés au 12 février 2026. Cette somme portera intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967 à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [V] [A] [T] au paiement de la somme de 995,81 euros selon tableau joint à l’assignation. Il est justifié de la mise en demeure du 18 août 2022 (42 euros), de la relance du 12 septembre 2022 (33 euros), de la mise en demeure du 7 novembre 2022 (42 euros), de la relance du 2 décembre 2022 (33 euros). Il n’est pas justifié en revanche de l’envoi des mises en demeure des 8 novembre 2023 et 11 décembre 2024 ni des intérêts de retard. Ces frais ne seront pas retenus. Par ailleurs, s’agissant des frais de constitution du dossier pour le commissaire de justice et pour l’avocat (150 +550), le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante. Ces frais ne seront pas retenus.

M. [V] [A] [T] est conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 150 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 al. 3 du code civil le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la dette est constante depuis plusieurs années. C’est en outre la deuxième fois que le syndicat des copropriétaires est obligé d’agir en justice pour obtenir le paiement de sa créance. M. [V] [A] [T] sera en conséquence condamné à lui payer la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [V] [A] [T] n’a pas justifié de sa situation financière. Il sera en conséquence débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [A] [T], partie perdante, supporte les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

M. [V] [A] [T] est condamné à payer en outre au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire,

CONDAMNE M. [V] [A] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] les sommes suivantes :

—  2980,68 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés arrêtés au 12 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  150 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,

—  300 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [V] [A] [T] de sa demande de délais de paiement ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [V] [A] [T] aux dépens ;

CONDAMNE M. [V] [A] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La greffière La présidente