TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

28 Janvier 2026

N° RG 24/01676 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZHXT

N° Minute :

AFFAIRE

Syndic. de copro. SDC [Adresse 3]

C/

[Y] [Z]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. SDC [Adresse 3]

Cabinet CHAMORAND

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Fabrice TOURNIER-COURTES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B636

DEFENDERESSE

Madame [Y] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 7]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Y] [Z] est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble situé au [Adresse 4] [Localité 9], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Mme [Z] dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le Cabinet Chamorand, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 22 février 2024 et sollicite, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret du 17 mars 1967, des articles 1231-1 et 1343-2 du code civil et 700 du code de procédure civile de :

« CONDAMNER Mme [Z] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires demandeur les sommes suivantes :

-13.857,98 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 27 septembre 2023, majorés des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

—  436,67 euros au titre des frais de relance et de recouvrement ;

-2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

-3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNER la débitrice aux entiers frais et dépens de l’instance, y compris les frais de la présente assignation ;

RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.»

Assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, Mme [Z] n’a pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 09 janvier 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 21 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame, en l’espèce, le paiement de la somme 13.857,98 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 27 septembre 2023, 4ème trimestre inclus, majorés des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [Z] est propriétaire des lots n° 37, 90 et 145 au sein de l’immeuble susvisé.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— les appels de fonds couvrant la période du 2ème trimestre 2021 au 4ème trimestre 2023 inclus,

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires du :

-06 octobre 2021, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020, ayant actualisé le budget prévisionnel 2021, voté le budget prévisionnel 2022 et divers travaux,

-01 juin 2022, ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2021, actualisé le budget prévisionnel de l’exercice 2022, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2023 et voté divers travaux,

-22 mai 2023, ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2022, actualisé le budget prévisionnel de l’exercice 2023, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2024, autorisé la réalisation d’un diagnostic technique global et divers travaux,

— les attestations de non recours relatives à ces assemblées,

— un contrat de syndic pour la période du 01 juin 2022 au 01 décembre 2023

— la situation de compte de Mme [Z] qui fait apparaître, pour la période du 1ere trimestre 2021 au 4ème trimestre 2023 inclus, un solde débiteur de 14.294,65 euros comprenant les sommes dues au titre des charges et des frais nécessaires au recouvrement.

En l’espèce, le décompte produit par le syndicat des copropriétaires montre un solde débiteur, au titre des charges proprement dites, hors frais de recouvrement, de 13.857, 98 euros.

Il résulte de l’analyse cette situation de compte que cette somme englobe un montant de 975,60 euros sous l’intitulé « à nouveau » en date du 01 janvier 2021. Or, il n’est produit aucun justificatif, ni par les procès-verbaux d’assemblées générales antérieures ni par les appels de fonds correspondants pour le solde antérieur. Cette somme sera donc déduite de la créance que le syndicat des copropriétaires invoque.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 12.882,38 euros (13 857,98 – 975,60) au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus), majorée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, que la défenderesse sera condamnée à lui régler.

Concernant la demande portant sur les frais nécessaires, à hauteur de 436,67 euros, le syndicat des copropriétaires indique qu’elle représente les frais engagés pour le recouvrement de sa créance décomposés de la façon suivante :

-48 euros au titre de frais de « mise en demeure », facturés le 04 juin 2021,

-148,67 euros au titre de frais d'« honoraires huissier 29/12/2021», facturés le 19 janvier 2022,

-48 euros au titre de frais de « mise en demeure du 09/09/2022 », facturés le 09 septembre 2022,

-48 euros au titre de frais de « mise en demeure », facturés le 07 décembre 2022,

-48euros au titre de frais de « mise en demeure du 07/03/2023 », facturés le 06 mars 2023,

-48 euros au titre de frais de « mise en demeure », facturés le 08 juin 2023,

-48 euros au titre de frais de « mise en demeure », facturés le 08 septembre 2023,

Total = 436,67 euros

Le syndicat des copropriétaires ne produit, cependant, que le contrat conclu avec le syndic pour la période du 01 juin 2022 au 01 décembre 2023, si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour la prestation de « mise demeure » avant sa conclusion.

Pour les frais de « mise en demeure » de 48 euros par unité, le contrat de syndic indique que l’acte doit être fait « par lettre recommandée avec accusé de réception ». Or, le demandeur ne produit aucun justificatif d’envoi de telles lettres et de leurs accusés de réception. Ces sommes ne sont donc pas retenues au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant de la somme de 148,67 euros au titre de frais d'« honoraires huissier 29 décembre 2021», facturés le 19 janvier 2022, correspondant, en l’espèce aux émoluments de l’huissier de justice pour la délivrance du commandement de payer du 28 décembre 2021, sera retenue.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, d’un montant de 148,67 euros que Mme [Z] sera condamnée à lui payer.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur cette somme soient eux-mêmes productifs d’intérêts, aux termes du dispositif de son assignation qui lie le tribunal.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur la somme qui lui a été allouée au titre des charges de copropriété impayées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, en expliquant le refus persistant et injustifié de Mme [Z] à payer ses charges régulièrement, a entraîné un préjudice financier distinct de celui compensé par les intérêts au taux légal pour la copropriété. Il explique avoir été privé des fonds nécessaires à une gestion normale et l’entretien de l’immeuble par la carence de la défenderesse, qui a contraint les autres copropriétaires à avancer la somme due par cette dernière.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de Mme [Z] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [Z], qui succombe, est condamnée à supporter la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront les frais de l’assignation.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [Z] sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [Y] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] [Localité 1] représenté par son syndic en exercice :

la somme de 12.882,38 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus), majorée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;la somme de 148,67 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Mme [Y] [Z] aux entiers dépens qui comprendront les frais de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Nadia TEFAT, Greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE