TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

25 Mars 2026

N° R.G. : N° RG 24/06658 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZQX6

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. SDC [Localité 2] [Adresse 1], pris en la personne de son syndic

C/

[Q] [D]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

S.D.C.[Localité 2] [Adresse 1], pris en la personne de son syndic

SARL Cabinet F. [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

DEFENDEUR

Monsieur [Q] [D]

C/O [P] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Janvier 2026 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [Q] [D] est propriétaire du lot n° 1 au sein de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner en paiement, par acte délivré le 23 juillet 2024 aux termes duquel il demande, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967, 1103, 1104, 1193, 1231-6, 1231-7, 1344-1 du code civil, et 514 et suivants du code de procédure civile, de :

« CONDAMNER Monsieur [Q] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic :

➢ la somme de 10 053,87 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 18 juillet 2024, 3e trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 1 er septembre 2020, date de la mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

➢ la somme de 1 500 euros au titre des frais nécessaires tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal à compter du 1 er septembre 2020, date de la mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

➢ la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts ;

➢ la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [Q] [D] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

M. [D], assigné à étude, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 04 septembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 27 janvier 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais

d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme 10 053,87 euros, hors frais, au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 18 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 01 septembre 2020, date du commandement de la mise en demeure ;

Il justifie par la production d’un relevé de propriété que M. [D] est propriétaire du lot n°1 au sein de l’immeuble susnommé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

— du 02 novembre 2020 ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 01 octobre 2018 au 30 septembre 2019, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 octobre 2020 au 30 septembre 2021 et du 01 octobre 2021 au 30 septembre 2022,

— du 11 mai 2021 ayant approuvé les comptes arrêtés au 30 septembre 2020, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 octobre 2021 au 30 septembre 2022 et voté un appel de fonds exceptionnel pour le maintien et le bon fonctionnement de la trésorerie, en attendant de régulariser la situation auprès des copropriétaires débiteurs, à hauteur de 4000 euros,

— du 17 mars 2022 ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 01 octobre 2020 au 30 septembre 2021, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 octobre 2022 au 30 septembre 2023, et voté un appel de fonds exceptionnel pour le maintien et le bon fonctionnement de la trésorerie, en attendant de régulariser la situation auprès des copropriétaires débiteurs, à hauteur de 4000 euros et autorisé la vente par adjudication des los appartenant à M. [D] (résolution n°18 faisant état d’une dette de 1300 euros),

— du 13 décembre 2023 ayant approuvé les comptes des charges courantes de l’exercice du 01 octobre 2022 au 30 septembre 2023, les comptes travaux du même exercice, ajusté le budget pour l’exercice du 01 octobre 2023 au 30 septembre 2024, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 octobre 2024 au 30 septembre 2025 et voté un appel de fonds exceptionnel pour le maintien et le bon fonctionnement de la trésorerie en attendant de régulariser la situation auprès des copropriétaires débiteurs, à hauteur de 5000 euros,

accompagnés de leur attestation de non recours,

— la mise en demeure en date du 24 novembre 2023, accompagnée de son accusé de réception, adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à M. [D] d’avoir à régler la somme de 5 486 ,15 euros au titre des charges de copropriété impayées au 21 novembre 2023 ;

— le décompte des sommes dues au 18 juillet 2024, et les appels de fonds correspondant, faisant apparaître un solde débiteur de 10.053,87 euros au titre des charges et travaux impayés, ainsi que le relevé des frais engagés pour le recouvrement de la créance, à savoir :

-48 euros facturés le 27 octobre 2022, sous le libellé « relance »,

-72 euros facturés le 02 février 2022 sous le libellé « relance »,

-48 euros facturés le 03 mai 2023, sous le libellé « relance »,

-72 euros facturés le 25 mai 2023 sous le libellé « relance »,

—  300 euros facturés le 8 septembre 2023 sous le libellé « facture huissier honoraires remise de dossier »,

-300 euros facturés le 23 novembre 2023 sous le libellé « remise dossier avocat »,

—  120 euros facturés le 24 novembre 2023 sous le libellé « mise en demeure par avocat »,

—  180 euros facturés le 20 décembre 2023 sous le libellé « facture hypothèque »,

-360 euros facturés le 18 mars 2024 sous le libellé « facture honoraires suivi dossier avocat »,

soit un total de 1500 euros.

Les mises en demeure ne sont pas accompagnées des accusés de réception de telle sorte que le montant facturé à ce titre n’est pas retenu, tout comme par conséquent, celui des courriers de relance.

S’agissant des frais de remise de dossier à l’avocat et à l’huissier, outre le fait que le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats que le contrat de syndic conclu pour la période du 13 décembre 2023 au 13 mars 2025 de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour ces prestations facturées avant son entrée en vigueur, il convient en outre de relever qu’il ne facture, en tout état de cause, à ce titre que la « constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) » non justifiées en l’espèce.

La somme de 180 euros facturée au titre d’une facture hypothèse n’est justifiée par aucune pièce attestant de la réalisation d’une telle mesure.

Enfin, la somme de 360 euros facturée au titre des honoraires du suivi du dossier par l’avocat relève des frais irrépétibles, fondement sur lequel le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2500 euros.

Il en va de même de la mise en demeure du 24 novembre 2023, adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires est donc débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 8 553,87 euros (10 053,87 – 1500) au titre des charges impayées au 01 juillet 2024 pour la période du 01 mai 2022 au 01 juillet 2024 (3e trimestre 2024 inclus) .

Aux termes des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

M. [D] est par conséquent condamné à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 8 553,87 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023, date de la mise en demeure par avocat, sur la somme de 5486,15 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges et les frais qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont en effet constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires explique que le comportement de M. [D], qui ne procède pas, depuis plusieurs années, au règlement des sommes dont il est redevable, lu cause un préjudice en ce qu’il contraint le syndicat des copropriétaires à faire l’avance des fonds et met sa trésorerie en péril.

Il ajoute que M. [D] est un débiteur chronique qui ne peut ignorer son obligation contractuelle et que la demande de dommages et intérêts formulée à hauteur de 3000 euros est justifiée compte tenu de la résistance abusive dont il fait preuve, mettant ainsi en difficulté la gestion de la copropriété.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que les copropriétaires ont été contraints de voter trois appels de fonds exceptionnels, durant trois années successives, en attendant de que soit régularisé la situation auprès des copropriétaires débiteurs.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’un préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts au taux légal de telle sorte qu’il convient de condamner M. [D] à lu régler la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [D], partie perdante, est condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Maître Florian Candan, avocat qui en fait la demande, est autorisé à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenu aux dépens, M. [D] est donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [Q] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5], la somme de 8 553,87 euros au titre des charges impayées au 01 juillet 2024, pour la période du 01 mai 2022 au 01 juillet 2024 (3e trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023 sur la somme de 5486,15 euros et de l’assignation pour le surplus ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande formulée au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Condamne M. [Q] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5], la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts

Condamne M. [Q] [D] aux entiers dépens de l’instance ;

Autorise Maître Florian Candan à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne M. [Q] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,