DOSSIER N° : N° RG 24/00037 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KWD5

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES

Expropriation

JUGEMENT DU 22 JUILLET 2025

EXPROPRIANT

Société AGATE (AMENAGEMENT ET GESTION POUR L’AVENIR DU TERRITOIRE) immatriculée au RCS sous le numéro 752 100 461, prise en la personne de son représentant légal en exercice,, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Guillaume BARNIER de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES

EXPROPRIE

S.C.I. LA BARACINE, immatriculée au RCS de [Localité 31] sous le numéro 394 442 594, prise en la personne de son représentant légal en exercice,, dont le siège social est sis [Adresse 24]

représentée par Maître Adrien PEYRONNE de la SELARL CPA COUPE, PEYRONNE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

PARTIE INTERVENANTE

[Adresse 25], dont le siège social est sis M le Commissaire du Gouvernement – [Adresse 21]

comparante

Nous, Emmanuelle MONTEIL, Première vice-présidente, juge de l’expropriation du département du Gard près le Tribunal judiciaire de Nîmes conformément à l’article L 211-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, Greffier, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 22 mai 2025, en présence de Stéphanie BRUCCI, Commissaire du Gouvernement, où l’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025, les parties ayant été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

AITS, PROCEDURE

La société AMENAGEMENT ET GESTION POUR L’AVENIR DU TERRITOIRE (ci-après dénommée la SPL Agate) a été désignée en qualité de concessionnaire d’aménagement par le Conseil Communautaire de [Localité 31] Métropole suivant délibération du 3 février 2020 pour accompagner la réalisation de l’opération de requalification du secteur du Marché Gare.

Par arrêté préfectoral n°30-2023-01-19-00001 du 19 janvier 2023, l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique du projet de ZAC « Marché Gare » a été ouverte.

Par arrêté n°30-2023-09-21-00001 du 21 septembre 2023, le représentant de l’Etat dans le département a déclaré d’utilité publique le projet de création de la ZAC du « Marché Gare ».

Dans le périmètre du projet, la société Baracine est propriétaire de la parcelle cadastrée section KL n°[Cadastre 17] située à [Localité 31] [Adresse 13].

Par courrier du 9 mai 2023, la SPL Agate a formulé une offre d’acquisition à la société Baracine à hauteur globale de 199 000 euros (indemnité principale de 180 000 euros et indemnité de remploi de 19 000).

Par courriers du 9 juin 2023 et 11 juillet 2024, la société Baracine a exprimé son désaccord sur l’offre et a formulé une contre-proposition.

Par mémoire de saisine enregistré au greffe le 1er octobre 2024, la SPL Agate a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité totale de dépossession à allouer à la société Baracine au titre de l’expropriation de la parcelle cadastrée section KL n°[Cadastre 17] située à [Localité 31] [Adresse 13] à la somme globale de 346 400 euros, décomposée comme suit :

— indemnité principale : 101 500 euros,

— indemnité de remploi : 11 150 euros.

L’ordonnance fixant le transport sur les lieux au 15 novembre 2024 a été rendue le 4 octobre 2024.

Le transport s’est déroulé le 15 novembre 2024 en présence de l’ensemble des parties et du commissaire du gouvernement.

A l’issue du transport, l’audience a été fixée au 27 février 2025.

Venue à cette audience, l’affaire a été renvoyée de manière contradictoire à l’audience du 22 mai 2025.

A cette audience, l’affaire a été retenue, plaidée et mise en délibéré au 22 juillet 2025.

OFFRES ET DEMANDES DES PARTIES

Offre de la partie expropriante (mémoire récapitulatif et responsif) :

Le bien est situé dans le secteur Marché Gare dans lequel s’applique un droit de préemption renforcé, dont le périmètre a été défini par délibération du conseil municipal de [Localité 31] du 3 octobre 2015.

La date de référence à retenir est celle du 23 juillet 2018, date à laquelle le plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 31] approuvé le 19 juillet précédent a été publié.

La parcelle d’une superficie cadastrale de 278 m² est presque entièrement bâtie. Selon le titre de propriété, il s’agit d’une parcelle de terrain nu d’une contenance de 278 m². Il s’agit en réalité d’un immeuble en R+1 comprenant des locaux d’activités au rez-de-chaussée et à l’étage des logements.

Le rez-de-chaussée du bâtiment est actuellement divisé en deux locaux respectivement loués à deux preneurs distincts. La superficie déclarée par l’expropriée est de 180,35 m².

Les étages du bâtiment sont divisés en deux logements également tous loués, la superficie déclarée par l’expropriée est de 138,40 m² outre un hall d’entrée d’une superficie de 13,77 m².

A la date de référence, la parcelle se situe en zone VUEa du règlement du PLU de [Localité 31].

Sur l’indemnité principale, la SPL Agate explique que l’offre initialement est basée sur l’avis de valeur établi par [Adresse 25] en date du 20 avril 2023, lui-même déterminé par la méthode de comparaison. Aux termes de cet avis la partie « logements » est valorisée à 700 euros / m² et la partie « locaux d’activités » à 400 euros / m². Sur ces bases, l’indemnité globale a été évaluée à la somme de 169 020 euros.

La SPL Agate explose que le PLU n’autorise que les logements de fonction. Il s’évince de la lecture des baux relatifs aux locaux qu’aucune des activités exercées (entrepôts de stockage essentiellement) ne nécessite la présence permanente d’une personne à proximité du lieu de travail à l’exception éventuellement de l’abattoir de volailles.

Aucun des baux ne mentionne d’ailleurs de logement de fonction attenant.

Le lien fonctionnel entre les locaux d’activité et les logements occupés n’est pas établi.

La société Baracine loue donc des logements de fonction à des particuliers, en violation du règlement du PLU.

Au regard des infractions aux règles d’urbanismes constatées et non prescrites dont les conséquences sont susceptibles d’impacter fortement la consistance du bien et donc sa valeur, il a été appliqué, conformément aux préconisations, un abattement de 40 %.

Elle conclut à une indemnité principale d’un montant de :

((138,40 m² x 700€/m² (-40%)) + (180,35 m² x 400€/m² (-40%)) = 58 128 + 43 284 =101 412 euros arrondis à 101 500 euros.

La SPL Agate rappelle que le bien exproprié est situé, à la date de référence, dans une zone strictement inconstructible. Elle souligne que son offre est d’autant plus généreuse que la jurisprudence retient que la dépossession d’une construction édifiée irrégulièrement et située sur une parcelle inconstructible, n’ouvre pas droit à indemnisation.

La SPL Agate explique que la société Baracine a transformé une partie du bâti en 2 logements, sur une surface de 138,40 m², alors que l’acte de vente qu’elle verse elle-même au débat démontre que lors de la cession en 2006, il s’agissait d’une parcelle de terrain nu. Elle affirme que si un permis de construire a été délivré en vue d’un changement de destination, il n’était pas question d’autoriser la réalisation de logements non autorisés en zone VUEa du règlement du PLU.

La SPL Agate souligne que l’expert sollicité par la société Baracine applique des taux de majoration et retient des valeurs au m² venant augmenter artificiellement la valeur des murs commerciaux. Elle précise que cette méthode par comparaison « avec correction des valeurs » doit être écartée. Elle ajoute que le montant de l’indemnisation sollicitée par la société Baracine est supérieur au montant déjà artificiellement augmenté retenu par l’expert.

S’agissant de l’indemnité de remploi, elle est calculée comme suit :

—  20% jusqu’à 5 000 euros soit 1 000 euros,

—  15 % entre 5 000 euros et 15 000 euros soit 1 500 euros,

—  10 % au-delà de 15 000 euros soit 8 650 euros,

soit une indemnité de remploi de 11 150 euros.

La SPL Agate estime que dans la mesure où la société Baracine loue illégalement des logements attenant aux locaux commerciaux dont elle est propriétaire, elle doit assumer la charge des frais de relogement des occupants. Elle en déduit que doit être mis à la charge de la société Baracine :

— les honoraires de l’expert en relogement,

— le coût estimé pour les déménagements des familles intégrant :

* les frais de déménagement pour chaque foyer comprenant les postes suivants prévisionnels : Frais d’agence (si agence), Etat des lieux (si agence), suivi courrier (réexpédition), fermeture/ouverture compteurs énergie, fermeture/ouverture ligne internet, déménagement (achat carton, location camion, déménageur) ;

* la prise en charge personnalisée du différentiel de loyer pendant 12 mois,

— les coûts induits par les retards pris dans le projet en raison du relogement des locataires,

— le temps passé par l’aménageur en comitologie, animation d’études, frais administratif, gestion accrue des interfaces et du chantier

soit un total de 49 735 euros.

Ainsi, la SPL Agate demande au juge de l’expropriation du département du Gard, de :

— fixer à la somme de 101 500 euros l’indemnité d’expropriation due par la SPL Agate à la société Baracine pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section KL n°[Cadastre 17] sise [Adresse 13], à [Localité 32] ;

— fixer à la somme de 11 150 euros l’indemnité de remploi ;

soit un montant total de 112 650 euros,

— juger qu’il convient de mettre à la charge de la société Baracine une indemnité relative aux frais de relogement des familles d’un montant de 49 735 euros ;

— ordonner la compensation entre l’indemnité globale de dépossession et l’indemnité due par la société Baracine au titre des frais de relogement des familles que la SPL Agate devra exposer ;

— rejeter toute demande plus ample ou contraire ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Demande de la partie expropriée (mémoire en défense récapitulatif) :

Le bien consiste en un immeuble, composé de deux locaux à usage d’entrepôt et de deux locaux à usage d’habitation, situé dans la zone d’activité dite « Marché Gare », en bordure de la route nationale 113.

Concernant les locaux à usage d’habitation, la moitié de la surface des loggias closes et couvertes, devra, en application des dispositions de l’article R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation et de l’arrêté du 9 mai 1995, être prise en considération dans le calcul de la surface utile de l’immeuble. L’immeuble comporte deux loggias, disposant d’une surface globale de 44,81 m².

La société Baracine en déduit que la surface utile totale doit être portée à 345,15 m² (322,75 + 22,40), ainsi répartie :

— locaux d’activité : 184,35 m²,

— logements : 160,80 m².

La société Baracine entend s’appuyer sur l’évaluation que Monsieur [X], Expert près de la Cour d’appel de [Localité 31], a dégagé dans le cadre de l’application de la méthode par comparaison des biens vendus.

Les indemnités dues à la société Baracine peuvent donc, à la lumière de l’analyse de l’Expert, et compte tenu de la surface utile du bien, être calculées comme suit :

— au titre de la dépossession des locaux d’habitation : 160,8 x 920,04 = 147.942 € ;

— au titre de la dépossession des locaux d’activité : 184,35 x 779,89 = 143.773 €.

de sorte que le montant total de l’indemnité principale peut être fixé à 291.715 €.

Il sera observé que l’application de la méthode « par le rendement des loyers » permet de dégager une valeur de 308.410,22 €, très proche de l’estimation résultant de la mise en œuvre de la méthode par comparaison, ce qui atteste de la pertinence de la valeur proposée par la société Baracine.

Ceci posé, la Juridiction pourra ne pas tenir compte des développements de l’Expert en ce qu’ils associent la méthode d’évaluation par comparaison des biens vendus, à une « méthode par comparaison statistique », pour dégager le montant de l’indemnité de dépossession.

En réponse aux conclusions de la SPL Agate, s’agissant de l’abattement, la société Baracine précise que la circonstance que les locaux ne soient pas liés aux activités exercées en rez-de-chaussée de l’immeuble ne constitue pas, du point de vue du droit de l’urbanisme, un changement de destination, ni même de sous-destination. Elle affirme que l’infraction alléguée est dénuée d’incidence sur l’estimation de la valeur vénale du bien. Elle rappelle que l’immeuble exproprié a été édifié conformément au permis de construire. Elle souligne que les jurisprudences invoquées se rapportent à des constructions illégales, édifiées sans permis de construire. Elle ajoute qu’à supposer l’existence d’une infraction pénale établie, la sanction pèserait sur la société Baracine de sorte que l’autorité expropriante ne souffrirait aucun préjudice. Elle en déduit que l’abattement dont la SPL Agate sollicite l’application n’est pas justifié.

En réponse aux conclusions de la SPL Agate, s’agissant des frais de relogement, la société Baracine souligne que les dispositions de l’article L521-3-1 s’appliquent aux logements frappés d’un arrêté prescrivant une interdiction temporaire d’habiter. La SPL AGATE, en sa qualité de propriétaire de l’immeuble, ne peut pas être exonérée de son obligation de relogement. Elle affirme que l’état de sur occupation n’est pas établi, et que la demande d’indemnisation d’un différentiel de loyers sur une durée de 12 mois ne repose sur aucun fondement juridique. Elle ajoute que les frais de déménagement et les honoraires de l’expert ne sont pas justifiés.

En réponse aux conclusions de la commissaire du gouvernement, s’agissant des locaux à usage d’entrepôt, la société Baracine rejette le raisonnement consistant à prendre en considération la surface utile pondérée des immeubles, après application d’un coefficient de valorisation aux espaces à destination de quai de chargement et de stationnement. Les quais de chargement ou places de stationnement constituent des facteurs de plus-value à prendre en considération dans l’appréciation de la valeur vénale d’un entrepôt, mais sont insusceptibles de faire l’objet d’une évaluation distincte.

La société Baracine retient quatre termes de comparaison et l’application de coefficients de valorisation.

S’agissant des locaux à usage d’habitation, la société Baracine souligne que le premier des deux termes de comparaison se rapporte à un bien en mauvais état, abritant des logements insalubres, incomparable aux appartements qui nous occupent. Elle estime que pourraient être retenus les termes de comparaison afférents à la vente, les 15 décembre 2021 et 31 juillet 2020, dont il résulte un prix moyen de 1 023 euros du m². Elle se réfère à l’évaluation de l’expert, qui fixe la valeur vénale des locaux à usage d’habitation à 920,04 euros du m². Elle en déduit l’indemnité peut être calculée comme suit : 160,8 x 920,04 = 147.942 euros. Elle ajoute enfin que la valeur mentionnée dans les conclusions du commissaire du gouvernement est très proche du prix de 845,18 euros proposé par l’expert.

S’agissant de l’indemnité de remploi, elle est calculée comme suit :

20 % jusqu’à 5 000 euros = 1 000 euros

15 % sur 10 000 euros = 1 500 euros

10 % sur 826 371 euros = 27 671 euros

soit une indemnité de remploi de 30 171 euros.

Ainsi, la société Baracine demande au juge de l’expropriation du département du Gard, de :

A titre principal :

— fixer les indemnités de dépossession se rapportant au bien immobilier sis sur la parcelle cadastrée section KL n°[Cadastre 17], située à [Localité 31] à la somme totale de 321 886 euros se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 291 715 euros,

— indemnité de remploi : 30 171 euros,

A titre subsidiaire :

— sursoir à statuer dans l’attente que la juridiction compétente, statue sur l’infraction d’urbanisme alléguée par la SPL Agate ;

En tout état :

— débouter la SPL Agate de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la SPL Agate, au versement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Propositions du Commissaire du Gouvernement :

Le bien se situe dans la zone d’activité « Marché Gare », principalement dédiée aux activités liées à l’agroalimentaire ou compatibles avec celles-ci, située à l’entrée ouest de [Localité 31]. Cet ancien Marché d’Intérêt National est aujourd’hui en déclin (notamment la partie Est) malgré sa situation attractive (Porte Ouest de la commune).

La parcelle [Cadastre 27] [Cadastre 17] est entièrement bâtie d’un immeuble R+1 comprenant des locaux d’activités type entrepôts au RDC et des logements à l’étage. L’immeuble en état extérieur est correct mais sans standing.

Le bâtiment n’est pas visible de la [Adresse 36] et accessible seulement via la voirie interne du lotissement (pas d’accès par la route de [Localité 30]).

Le rez-de-chaussée est divisé en deux locaux à usage d’entrepôts de 90 m². Le 1er étage est divisé en deux logements de 70 m² et 68,37 m².

La date de référence serait celle d’opposabilité de la délibération relative à la 1ère modification simplifiée du PLU soit le 6 juillet 2019. A cette date, l’immeuble est situé en zone VUEa en aléa modéré au PPRI.

La commissaire du gouvernement propose :

— une étude sur les cessions des lots de copropriété à usage de logement,

— une étude sur les cessions en bloc de logements,

— une étude sur les cessions de bâtiments à usage mixte (activités/logements),

— une étude sur les cessions de lots de copropriété à usage de locaux d’activité dans le lotissement du [Adresse 29],

Elle en déduit compte tenu des termes de comparaison, de la surface du bien, de l’absence de terrain attenant, de la situation locative (locaux entièrement loués, baux de courte durée), de la situation des logements au-dessus de locaux d’activités, les valeurs suivantes :

—  700 euros / m² SHAB pour la partie logements.

—  400 euros / m² SU pour les locaux d’activités.

Surface habitable des logements : 138,40 m²

Surface des locaux d’activité : 180,35 m²

Les surfaces des loggias fermées ne sont pas intégrées dans la surface habitable des appartements.

(138,40 m² X 700 €/m²) + (400 €/m² X 180,35 m²) = 96 880 euros + 72 140 euros = 169 020 euros.

S’agissant de l’indemnité de remploi, elle est calculée comme suit :

— au taux de 20 % jusqu’à 5 000 euros,

— au taux de 15 % entre 5 001 et 15 000 euros,

— au taux de 10 % au-delà de 15 000 euros.

Ainsi, la commissaire du gouvernement demande au juge de l’expropriation du Gard de fixer l’indemnité totale à hauteur de 186 922 euros décomposée comme suit :

— indemnité principale : 169 020 euros,

— indemnité de remploi : 17 902 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

Le juge de l’expropriation a pour fonction de rendre l’ordonnance d’expropriation et de fixer les indemnités, à défaut d’accord amiable entre les parties.

En matière d’expropriation pour cause d’utilité publique la saisine du juge de l’expropriation n’intervient qu’à défaut d’accord amiable entre les parties sur le montant des indemnités qui doivent être réglées par la partie expropriante.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, l’autorité expropriante doit réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’indemnité devant être allouée doit ainsi permettre à la partie expropriée de se replacer dans l’état dans lequel elle se trouvait avant l’expropriation. Cette indemnité ne doit pas, cependant, lui procurer un enrichissement sans cause.

L’article R311-22 du même code précise que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Ainsi l’indemnité globale allouée ne peut être ni supérieure à la demande de l’exproprié, ni inférieure à la somme la plus basse de l’offre faite par l’entité expropriante et de la proposition faite par le commissaire du gouvernement.

1. Sur la désignation du bien exproprié

1.1. Description du bien

Le bien exproprié est situé à [Localité 31] [Adresse 13] cadastré section KL n°[Cadastre 17]. La parcelle d’une superficie cadastrale de 278 m² est presque entièrement bâtie. L’immeuble comprend des locaux d’activités au rez-de-chaussée et des logements à l’étage :

— le rez-de-chaussée du bâtiment à usage d’entrepôt est actuellement divisé en deux locaux loués à deux preneurs distincts,

— le premier étage divisé en deux logements tous loués.

S’agissant de la surface des locaux à usage d’entrepôt, il résulte du plan du rez-de-chaussée dressé le 6 décembre 2006 une superficie de 184,35 m².

S’agissant de la surface des locaux à usage d’habitation, en matière d’expropriation, par principe, il est d’usage de privilégier la surface utile comme étant égale à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Ainsi, s’agissant des surfaces annexes, et plus précisément des loggias dont l’expropriante et la commissaire du gouvernement contestent la prise en compte, il résulte des dispositions de l’article 4-1 du décret 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, que : «?La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.?»

Aux termes des dispositions de l’article R 353-16 du code de la construction et de l’habitation : «?La surface utile est égale à la surface habitable du logement, telle qu’elle est définie à l’article R. 111-2, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par un arrêté du ministre chargé du logement.?»

L’arrêté du 9 mai 1995, modifié par arrêté du 24 juillet 1997, pris par le ministre du logement, confirme en son article 1 que : «?Pour la définition de la surface utile visée à l’article R. 331-10 et au 2° de l’article R. 353-16 du code de la construction et de l’habitation, les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.?»

Enfin, la cour de cassation a, dans un arrêt en date du 28 janvier 2015, décidait que : «?Mais attendu qu’ayant souverainement retenu qu’à la date de la vente les deux loggias privatives, comprises dans le lot vendu, étaient closes et habitables, la cour d’appel (…) en a déduit à bon droit que ces loggias devaient être prises en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives.?»

En l’espèce, chacune des deux loggias est close, couverte et fermée par des fenêtres.

Il se déduit de l’ensemble de ces textes et jurisprudence que la superficie de chacune des deux loggias doit être prise compte dans le calcul de la superficie des parties privatives, conformément à la jurisprudence citée, avec une pondération de 50 %.

Par conséquent, il convient de retenir les surfaces suivantes :

—  184,35 m² s’agissant des locaux à usage d’entrepôt,

—  160,80 m² (44,81 x 50% + 138,40) s’agissant des locaux à usage d’habitation.

1.2. Sur la date de référence et la qualification du bien

Dans le cadre d’un bien situé dans un périmètre de préemption urbain et hors secteur ZAD, la date de référence est déterminée selon les dispositions de l’article L 322-6 du code de l’urbanisme. Elle doit correspondre à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

Sur ce point les analyses des parties divergent.

La commissaire du gouvernement considère que la date de référence est la date d’opposabilité de la délibération relative à la première modification simplifiée du PLU soit le 6 juillet 2019. La SPL Agate considère que la date de référence est la date à laquelle le PLU de la commune de [Localité 31] approuvé le 19 juillet précédent, a été publié, soit le 23 juillet 2018.

En l’absence de démonstration d’une modification du règlement de la zone VUEa dans laquelle se situe le bien concerné, intervenue suite de la délibération du conseil municipal de [Localité 31] opposable le 6 juillet 2019, la date de référence est arrêtée au 23 juillet 2018.

Au 23 juillet 2018 la municipalité de [Localité 31] disposait d’un plan local d’urbanisme selon lequel la parcelle cadastrée KL [Cadastre 17] est touchée :

— par la zone VUEa regroupant des activités liées à l’agroalimentaire ou compatibles avec celles-ci, où l’habitat autre que celui de fonction est interdit ;

— par une servitude d’attente de projet n°1 de sorte que seules sont autorisées la réhabilitation ou l’extension des constructions existantes et régulièrement édifiées, dans la limite de 10% du plancher existant ;

— par un droit de préemption urbain renforcé ;

— par un PPRI aléa modéré.

Le bien exproprié doit être évalué selon son usage effectif, c’est-à-dire un immeuble comprend des locaux d’activités au rez-de-chaussée et des logements à l’étage, situé dans un bâtiment ancien de la zone d’activité « Marché Gare ».

2. Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale doit correspondre à la valeur du bien exproprié.

Elle doit donc être fixée au prix le plus probable auquel le bien serait vendu dans des conditions normales.

La loi ne définit pas de méthode d’évaluation qui s’imposerait dans le cadre de la procédure d’expropriation.

Pour autant, pour déterminer la valeur d’un bien, il est d’usage de recourir à la méthode dite par comparaison, en se fondant sur des termes de références, soit en l’occurrence des prix convenus lors de cessions de biens comparables dans le même secteur que le bien concerné ou, à défaut, dans une zone similaire.

En toute hypothèse, le juge choisit la méthode qu’il utilise à l’exception des procédures d’expropriation poursuivie sur le fondement des articles L 511-1 et suivants du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Lorsque les parties emploient des méthodes différentes, il convient de rechercher si chacune est appropriée à l’espèce et si tel est le cas, il convient d’évaluer le bien selon chacune d’elle et de retenir la valeur la plus favorable au propriétaire.

En effet, il ne saurait y avoir une hiérarchisation et une priorisation d’une méthode au détriment d’une autre.

2-1 Sur la pertinence des méthodes d’évaluation proposées

En l’espèce, quatre méthodes d’évaluation sont proposées.

** question de la pertinence du recours en l’espèce à la méthode dite par comparaison

La méthode dite par comparaison consiste à apprécier la valeur vénale du bien à l’aide de termes de comparaison.

S’il est constant que le marché immobilier nîmois n’est pas, à l’instar de tout marché local, un marché parfait, les parties et la commissaire du gouvernement justifient de l’existence d’éléments de comparaison suffisamment probants et en nombre permettant une analyse des valeurs de biens similaires ou présentant des caractéristiques avoisinantes de sorte que cette méthode ne saurait être écartée en l’espèce.

** question de la pertinence du recours en l’espèce à la méthode de comparaison avec coefficients de correction

La SCI Baracine entend voir appliquer des coefficients de correction, une correction des valeurs de référence pour prendre en considération notamment la commercialité de l’emplacement, les caractéristiques des biens, les équipements, l’environnement.

Une telle méthode qui nécessite de recourir à des coefficients correcteurs choisis de manière arbitraire, ne peut être adaptée que dans l’hypothèse d’un bien à évaluer présentant des caractéristiques si exceptionnelles qu’aucun terme de référence n’existe.

Tel n’est pas le cas en l’espèce puisqu’il existe des cessions de biens comparables, pour certains dans la même zone.

La méthode de comparaison avec application de correctifs de valeur sera donc écartée en l’espèce.

** question de la pertinence du recours en l’espèce à la méthode par rendement des loyers

Cette méthode consiste à prendre pour base les loyers perçus puis à utiliser des taux de rendement de capitalisation ou des taux d’actualisation.

Tenant les caractéristiques mixtes des locaux (logements et entrepôts) et la réalité locative pour les logements (logements de fonction en réalité loués sans notion de cette catégorisation), cette méthode serait délicate à appliquer en l’espèce.

Au surplus, elle nécessite de recourir à des taux de capitalisation choisis de manière partiellement arbitraire.

Elle ne pourrait donc être adaptée que dans l’hypothèse d’un bien à évaluer présentant des caractéristiques si exceptionnelles qu’aucun terme de référence n’existe.

Tel n’est pas le cas en l’espèce puisqu’il existe des termes de cession de biens comparables.

La méthode de par rendement des loyers sera donc écartée en l’espèce.

** question de la pertinence du recours en l’espèce à la méthode par comparaison statistique

Il s’agirait d’étudier les statistiques recensées par des professionnels locaux de l’immobilier d’entreprise et de tenir compte des locaux concernés pour retenir un prix moyen au m².

Cette méthode d’évaluation n’est pas adaptée en l’espèce, les termes de comparaison produits par les parties et la commissaire du gouvernement permettant de ne pas recourir à une évaluation par l’étude de statistiques de l’observatoire partenarial immobilier et foncier d’entreprise de [Localité 31] Métropole.

2.2 Sur l’évaluation des locaux à usage d’entrepôt

* L’étude des références des parties

Le terme de la commissaire du gouvernement tenant en la cession du 29 juin 2022 (KL 294 lots 13, 14, 32 et 33) qui est aussi le terme DVF 4 de la partie expropriée (rapport [X] page 38) met en évidence une cession de lots de copropriété à usage d’activité dans le lotissement du Marché Gare, au prix de 523 €/m² (et non de 609,06 €/m² comme mentionné par l’expert). La différence notable avec les biens expropriés tient au fait que ces lots 13, 14, 32 et 33 étaient aux trois/quarts aménagés en chambres froides négatives.

Le terme de la commissaire du gouvernement tenant en la cession du 31 mars 2022 (KL 336 lot 11) qui est aussi le terme DVF 1 de la partie expropriée (rapport [X] page 32) met en évidence une cession d’un lot de copropriété à usage d’activité dans le lotissement du [Adresse 29], au prix de 457 €/m² (et non de 541,24 €/m² comme mentionné par l’expert). Ce lot 11 sur la parcelle KL [Cadastre 14] était un lot constitué d’un local avec boutique, de bureaux et d’un local en nature d’entrepôt.

Le terme de la commissaire du gouvernement tenant en la cession du 23 septembre 2021 (KL 336 lot 1) met en évidence une cession d’un lot de copropriété à usage d’activité dans le lotissement du Marché Gare, au prix de 352 €/m². Ce lot 1 sur la parcelle KL [Cadastre 14] est comparable aux biens expropriés à la différence toutefois notable et importante du mauvais état dudit lot 1.

Le terme de la commissaire du gouvernement tenant en la cession du 24 juin 2021 (KL 336 lot 7) qui est aussi le terme DVF 2 de la partie expropriée (rapport [X] page 34) met en évidence une cession d’un lot de copropriété à usage d’activité dans le lotissement du [Adresse 29], au prix de 320 €/m² (et non de 378,61 €/m² comme mentionné par l’expert). Ce lot 7 sur la parcelle KL [Cadastre 14] est comparable aux biens expropriés à la différence toutefois notable et importante du mauvais état du lot 7.

Le terme de la commissaire du gouvernement tenant en la cession du 2 décembre 2020 (KL 336 lot 2) met en évidence une cession d’un lot de copropriété à usage d’activité dans le lotissement du [Adresse 29], au prix de 345 €/m². Ce lot 2 sur la parcelle KL [Cadastre 14] est comparable aux biens expropriés.

Le terme de la commissaire du gouvernement tenant en la cession du 30 octobre 2020 (KL 336 lot 3) qui est aussi le terme DVF 3 de la partie expropriée (rapport [X] page 36) met en évidence une cession d’un lot de copropriété à usage d’activité dans le lotissement du Marché Gare, au prix de 275 €/m² (et non de 607,29 €/m² comme mentionné par l’expert). Ce lot 3 sur la parcelle KL [Cadastre 14] est comparable aux biens expropriés.

* en conséquence

Eu égard aux caractéristiques des entrepôts (sans aménagement spécifique ; état correct), le prix de 779,89 euros/m² souhaité par la société Baracine n’est pas objectivé par des termes de comparaison.

A l’inverse, le prix de 400 €/m² proposé par la société Agate et par la commissaire du gouvernement est objectivé par les termes ci-dessus développés.

L’abattement de 40% souhaité par l’autorité expropriante n’est aucunement justifié.

L’indemnité principale au titre des locaux à usage d’entrepôt sera donc fixée à la somme de :

184,35 m² x 400 euros = 73 740 euros.

2.3 Sur l’évaluation des locaux à usage d’habitation

* Sur la spécificité des habitats concernés et la demande de sursis à statuer

Il convient tout d’abord de relever que la partie de construction destinée aux logements a été édifiée conformément à un permis de construire. Ainsi, la SPL Agate ne peut valablement soutenir que la société Baracine ne peut invoquer aucun droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation concernant la surface des logements.

Au moment de cette construction et encore à ce jour, en zone V UE, les seuls logements autorisés sont des logements de fonction.

Il n’est pas contesté que la société Baracine a effectué unilatéralement un changement de destination de ces locaux puisqu’ils sont des logements donnés à baux d’habitation sans notion de logements de fonction.

Le PLU et les règles de la zone V UE s’imposent à tous et à la société Baracine.

Sur l’existence d’une infraction pénale aux règles de l’urbanisme, la SPL Agate verse aux débats une attestation de la Ville de [Localité 31] du 9 mars 2023 aux termes duquel un procès-verbal d’infraction au droit de l’urbanisme a été dressé s’agissant de la parcelle KL n°[Cadastre 17] et transmis à Madame la procureure de la République en décembre 2022. La teneur du procès-verbal d’infraction n’est pas versée aux débats et il n’appartient pas au juge de l’expropriation de se substituer à Madame la procureure de la République sur la matérialité des faits, leur qualification pénale et l’opportunité des poursuites.

Il n’est justifié d’aucune procédure en cours susceptible d’entraîner dans la présente instance un sursis à statuer.

S’agissant de la valorisation des logements expropriés, elle doit tenir compte de la destination limitée des habitats, à savoir des habitats de fonction.

* L’étude des termes de référence

Avant de procéder à l’étude des termes de référence, il convient de rappeler le principe d’un abattement pour occupation, un bien libre ayant une valeur plus importante qu’un bien occupé. Si ce principe connaît des exceptions, il appartient à la partie qui demande de ne pas en appliquer de démontrer par la production de références, que les valeurs d’un bien libre sont identiques aux valeurs d’un bien occupé.

En l’espèce, les valeurs libres ne sont pas identiques aux valeurs occupées.

Tenant la jurisprudence en la matière, un abattement de 20% s’impose sur les valeurs de référence « bien libre ».

Les 6 termes de comparaison de la commissaire du gouvernement concernant des cessions de logements T3/T4 réalisées en 2022 et 2024 au sein de la résidence [Adresse 28] dans le quartier [Adresse 33] [Localité 31] mettent en évidence des prix au m² entre 365 € et 650 €. Ces termes sont peu pertinents tant les deux secteurs géographiques (Marché Gare et [Adresse 35]) ne sont pas comparables.

Le terme de comparaison de la commissaire du gouvernement concernant la cession du 24 août 2020 (parcelle KM [Cadastre 9] sise [Adresse 18]) d’un bâtiment comprenant un local à usage commercial au rez-de-chaussée et un logement (sans indication de ce qu’il serait occupé) à l’étage avec terrain attenant, dans la zone industrielle de [Localité 37], au prix de 983 €/m² est un terme plus pertinent.

Ainsi ce terme de référence, après application de l’abattement de 20%, met en évidence une valeur de 786,40 €/m².

Le terme de comparaison de la commissaire du gouvernement concernant la cession du 18 avril 2018 (parcelle CS [Cadastre 11] sise [Adresse 12]) d’un bâtiment comprenant des bureaux en rez-de-chaussée et un appartement libre à l’étage, dans la zone d’aménagement concertée [Localité 31] [Localité 26], au prix de 710 €/m², est tout aussi pertinent.

Ainsi ce terme de référence, après application de l’abattement de 20%, met en évidence une valeur de 568 €/m².

Il en est de même du terme de comparaison de la commissaire du gouvernement concernant la cession du 31 juillet 2020 (parcelle DO [Cadastre 23], lots 3 à 8, sis [Adresse 6] et [Adresse 5]) au prix de 608 €/m², d’un bloc de 4 appartements donnés à bail dans le [Adresse 34] à [Localité 31].

Le terme de comparaison de la commissaire du gouvernement concernant la cession du 10 novembre 2022 (parcelle HE [Cadastre 10] lots 9 à 12, 26, 27 et 34, sis [Adresse 22]) d’un ensemble immobilier à usage de bureaux transformé, semble-t’il sans autorisation, en 7 logements donnés à bail, dont deux déclarés insalubres, dans un quartier à proximité de la Gare centre de [Localité 31], au prix de 393 €/m², est écarté en ce que les habitats de la société Baracine sont en bon état d’entretien et leur destination d’habitat de fonction est prévue au PLU.

Le terme de comparaison de la commissaire du gouvernement concernant la cession du 15 décembre 2021 (parcelle KL [Cadastre 16]) dans la zone d’activité du Marché Gare d’un terrain avec un bâtiment (construit dans les années 60) divisé en deux logements libres avec jardin attenant au prix de 1 438 €/m² est particulièrement pertinent pour fixer la valeur plafond puisque ces logements situés dans la même zone ne sont toutefois pas au-dessus de locaux d’activité (bâtiment indépendant) et bénéficient d’un extérieur.

Ainsi ce terme de référence, après application de l’abattement de 20%, met en évidence une valeur de 1 150,40 €/m².

Le terme DVF 1 de la partie expropriée (rapport [X] page 43) concerne la cession le 29 avril 2021 d’un appartement occupé sur la parcelle KL [Cadastre 15], sise [Adresse 19] à [Localité 31] au prix de 1 684,21 €/m². Ce terme n’est pas pertinent car l’habitat se situe dans un quartier résidentiel et non au cœur d’une zone industrielle ou artisanale.

Le terme DVF 2 de la partie expropriée (rapport [X] page 45) concerne la cession le 29 avril 2021 d’un autre appartement occupé sur la parcelle KL [Cadastre 15], sise [Adresse 19] à [Localité 31] au prix de 1 684,21 €/m². Ce terme n’est pas pertinent car l’habitat se situe dans un quartier résidentiel et non au cœur d’une zone industrielle ou artisanale.

Le terme DVF 3 de la partie expropriée (rapport [X] page 47) concerne la cession le 1er décembre 2020 d’un autre appartement occupé sur la parcelle KL [Cadastre 15] sise [Adresse 19] à [Localité 31] au prix de 1 656,41 €/m². Ce terme n’est pas pertinent car l’habitat se situe dans un quartier résidentiel et non au cœur d’une zone industrielle ou artisanale.

Le terme DVF 4 de la partie expropriée (rapport [X] page 49) concerne la cession le 16 mars 2022 d’un appartement occupé sur la parcelle KN [Cadastre 3] sise [Adresse 4] au prix de 1 860,46 €/m². Ce terme n’est pas pertinent car l’habitat se situe dans un quartier résidentiel et non au cœur d’une zone industrielle ou artisanale.

Le terme DVF 5 de la partie expropriée (rapport [X] page 51) concerne la cession le 20 octobre 2022 d’un appartement occupé sur la parcelle KN [Cadastre 2] sise [Adresse 20] [Localité 31] au prix de 1 517,24 €/m². Ce terme n’est pas pertinent car l’habitat se situe dans un quartier résidentiel et non au cœur d’une zone industrielle ou artisanale.

Le terme DVF 6 de la partie expropriée (rapport [X] page 53) concerne la cession le 16 mai 2022 d’un appartement occupé sur la parcelle KN [Cadastre 1] sise [Adresse 7] [Localité 31] au prix de 1 325,30 €/m². Ce terme n’est pas pertinent car l’habitat se situe dans un quartier résidentiel et non au cœur d’une zone industrielle ou artisanale.

* En conséquence

Aucune des parties ne produit de termes de référence relatifs à des cessions de logement de fonction.

Tenant les termes de référence pertinents retenus, la valeur occupée d’un logement sans notion d’habitat de fonction dans une zone d’activité sera fixée à 1 000 €/m².

Un abattement de 20% doit être appliquée à cette valeur pour tenir compte de la destination des logements expropriés, destination limitée à celle d’habitat de fonction. Comme explicité ci-dessus, la valorisation d’un logement de fonction ne peut qu’être moindre que celle d’un logement « classique ».

L’indemnité principale au titre des locaux à usage d’habitation sera donc fixée à la somme de :

160,80 m² x [1 000 € – (1000 € x 20 %)] = 128 640 euros.

2.4 En conséquence

L’indemnité principale est fixée à la somme de 202 380 euros décomposée comme suit :

— au titre des locaux à usage d’entrepôt : 73 740 euros,

— au titre des locaux à usage d’habitation : 128 640 euros.

3. Sur l’indemnité de remploi

Il est constant que le propriétaire exproprié bénéficie en sus d’une indemnité principale, d’une indemnité complémentaire destinée à couvrir les frais qu’il aura supportés lors du remploi de celle-ci.

Le juge de l’expropriation fixe le montant de cette indemnité selon un pourcentage dégressif du montant global de l’indemnité principale.

Les dispositions de l’article R 322-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique doivent être appliquées.

Ainsi, l’indemnité de remploi doit être fixée à :

– 20 % de l’indemnité principale jusqu’à 5 000 euros : 1 000 euros ;

– 15 % de l’indemnité principale comprise entre 5 001 euros et 15 000 euros : 1 500 euros ;

– 10 % de l’indemnité principale au-delà de 15 000 euros : 18 738 euros ;

Soit un total de 21 238 euros.

4. Sur la demande indemnitaire relative aux frais de relogement des familles

Aux termes de l’article L314-1 du code de l’urbanisme, la personne publique qui a pris l’initiative de la réalisation de l’une des opérations d’aménagement définies dans le présent livre ou qui bénéficie d’une expropriation est tenue, envers les occupants des immeubles intéressés, aux obligations prévues ci-après. Les occupants, au sens du présent chapitre, comprennent les occupants au sens de l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que les preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux.

L’article L314-2 du code de l’urbanisme prévoit que si les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d’expropriation. Toutefois, tous les occupants de locaux à usage d’habitation, professionnel ou mixte ont droit au relogement.

L’article L521-1 du code de la construction et de l’habitation précise que l’occupant est le titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale.

Aux termes de l’article L521-3-1 du code de la construction et de l’habitation :

« I.- Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

A défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant.

Si un logement qui a fait l’objet d’un arrêté de traitement de l’insalubrité pris au titre du 4° de l’article L. 511-2 du présent code est manifestement suroccupé, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement des occupants jusqu’au terme des travaux prescrits pour remédier à l’insalubrité. A l’issue, leur relogement incombe au représentant de l’Etat dans le département dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le coût de l’hébergement est mis à sa charge. Au-delà de trois ans, toute éviction est considérée comme définitive et le II du présent article est applicable.

II.- Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2.

Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est résilié par le locataire en application des dispositions du dernier alinéa de l’article 1724 du code civil ou s’il expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive d’habiter et la date d’effet de cette interdiction. »

Tenant les dispositions légales susvisées et les circonstances de l’espèce, les demandes indemnitaires présentées par la SPL Agate ne sont pas juridiquement fondées.

Par conséquent, il convient de débouter la société Agate de ses demandes tendant à voir mettre à la charge de la société Baracine une indemnité relative aux frais de relogement des familles.

5. Sur les demandes accessoires

Les dépens seront supportés par la SPL Agate.

L’équité commande de faire supporter à la SPL Agate une partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens engagés par la société Baracine, en la condamnant à payer à cette dernière une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge de l’expropriation, par jugement contradictoire, rendu publiquement, susceptible d’appel,

FIXONS ainsi les indemnités revenant à la société Baracine au titre de la dépossession du bien immobilier sis sur la parcelle cadastrée section KL n°[Cadastre 17] située à [Localité 31] [Adresse 13] :

— indemnité principale : 202 380 euros ;

— indemnité de remploi : 21 238 euros ;

REJETONS le surplus des demandes ;

REJETONS la demande indemnitaire relative aux frais de relogement des familles ;

CONDAMNONS la SPL Agate à payer à la société Baracine la somme globale de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que l’autorité expropriante supportera seule les dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé les jours, mois et an susdits ;

Le greffier, Le juge de l’expropriation,