TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 21 MAI 2026

N° RG 25/00343 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2HIA

N° de minute :

Société AEW PARIS COMMERCES

c/

Société SERVOTEL

DEMANDERESSE

Société AEW PARIS COMMERCES

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Céline BOURDOULEIX de la SELARL PRCB AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1443

DEFENDERESSE

Société SERVOTEL

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Eric TAVENARD, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN438

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 16 avril 2026, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 octobre 2000, la société ACTIPIERRE 3, postérieurement renommée AEW PARIS COMMERCES, a donné à bail commercial à la société HAVAS VOYAGES des locaux commerciaux, situés [Adresse 3] à [Localité 3], pour une durée de 9 ans et moyennant un loyer annuel de 150.000 francs hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance, aux fins d’exercer une activité d’agence de voyage.

Par acte sous seing privé du 21 juillet 2020, la société preneuse a cédé son fonds de commerce incluant son droit au bail concernant le local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 3] à la société SERVOTEL.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, la société AEW PARIS COMMERCES a fait délivrer à la société SERVOTEL un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial pour une somme de 22.224,16 euros dus au titre des loyers et charges au 9 octobre 2024 (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse).

La société SERVOTEL a fait réaliser le 5 juin 2025 un constat de commissaire de justice sur l’état des locaux loués.

C’est dans ces conditions, que par acte de commissaire de justice du 03 février 2025, la société AEW PARIS COMMERCES a fait délivrer une assignation en référé devant le tribunal judiciaire de Nanterre à la société SERVOTEL aux fins de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 octobre 2000 entre les parties.

Initialement appelée à l’audience du 12 juin 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois avant d’être retenue à l’audience du 16 avril 2026.

A cette date, les écritures transmises à 3h48 le jour de l’audience par la société SERVOTEL ainsi que ses nouvelles pièces numérotées 9 à 12 sont déclarées irrecevables et écartées des débats.

La société AEW PARIS COMMERCES soutient oralement des écritures aux fins de :

Débouter la société SERVOTEL de l’ensemble de ses demandes ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail avec effet au 18 novembre 2024 ;Au besoin, prononcer la résiliation du bail du 13 octobre 2000 ;Ordonner l’expulsion de la société SERVOTEL et de tout occupant de son chef du local commercial avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls de la demanderesse, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ; Condamner la société SERVOTEL à lui payer par provision la somme de 31.564,57 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 18 novembre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;Condamner la société SERVOTEL à lui payer par provision une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré de 50%, droits, charges et taxes en sus, à compter du 18 novembre 2024 et jusqu’au jour de la restitution des clés ou de l’expulsion effective des lieux ;Assortir ces sommes de l’intérêt contractuel de 1,50% par mois à compter du 17 octobre 2024 ;Ordonner la capitalisation des intérêts ;Ordonner l’imputation de tout règlement postérieur à la date d’acquisition de la clause résolutoire sur la dette d’indemnité d’occupation de la société SERVOTEL ; A titre subsidiaire, lui donner acte de ses protestations et réserves sur la mesure d’expertise, ordonnée aux frais avancés de la société SERVOTEL ; Condamner la société SERVOTEL à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer. Elle s’oppose à la demande de séquestre des loyers.

La demanderesse relève l’absence de mise en cause par la société SERVOTEL de la copropriété voisine, alors que le dernier renvoi a été ordonné à cette fin. Elle s’interroge sur le compte où la société preneuse aurait consigné sans autorisation judiciaire les loyers non réglés et relève que les locaux commerciaux continuent d’être exploités malgré les désordres dénoncés, qui n’affectent pas la surface de vente mais uniquement un bureau. La société AEW PARIS COMMERCES relève que sa locataire a géré directement les sinistres avec le syndicat des copropriétaires, sans la tenir informé ; le dégât des eaux a été résolu en février 2025, le délai de prise en charge étant lié à un refus de la société SERVOTEL de permettre l’accès à ses locaux. Concernant le second sinistre, il est relatif à la copropriété voisine et une expertise amiable est en cours. Ainsi, la société AEW PARIS COMMERCES estime qu’aucune faute ne peut être retenue à son encontre sur le fondement de l’article 1725 du Code civil faute d’avoir été informée des sinistres. Elle relève que le bail commercial comprend une clause de renonciation à recours. Concernant les charges de copropriété, la demanderesse relève l’absence de demande antérieure. Elle s’interroge sur l’utilité d’une demande d’expertise, les causes des désordres étant déjà identifiées.

La société SERVOTEL, représentée par son conseil, soutient oralement des écritures aux fins de :

Dire et juger que la demande de la société AEW PARIS COMMERCES se heurte à des contestations sérieuses ;Débouter la société AEW PARIS COMMERCES de l’ensemble de ses demandes ; Condamner la société AEW PARIS COMMERCES à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens. A titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire aux fins d’identifier l’ensemble des désordres affectant les locaux loués et réserver les dépens. Elle sollicite l’autorisation de séquestrer les montants des loyers.

La défenderesse déclare subir des dégâts des eaux dans une zone destinée à devenir une salle de réunion depuis son entrée dans les lieux en 2022. Elle affirme les avoir signalés au gestionnaire du bailleur et dit retenir une partie du loyer face à l’inaction de la société AEW PARIS COMMERCES. La société SERVOTEL estime ne pas avoir fait obstacle aux réparations, indiquant que la gérante a juste demandé à être prévenue en amont des dates pour prendre ses dispositions. La clause de renonciation est selon la demanderesse invalide, le bailleur ayant une obligation de jouissance paisible de son preneur. Elle estime qu’il existe une contestation sérieuse sur les sommes réclamées en raison de ces désordres permettant le jeu de l’exception d’inexécution et de l’absence de justification des charges réclamées.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées par les parties et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Selon l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé de d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1219 de ce même code dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, la soumission du bail du 13 octobre 2000 au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il comprend une clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 17 octobre 2024 à la société preneuse, pour une somme de 22.224,16 euros dus au titre de la dette locative échéance du 4ème trimestre 2024 incluse.

La partie défenderesse conteste être redevable de cette somme, estimant avoir été privé de la jouissance d’une partie des locaux en raison de dégâts des eaux.

Elle produit des échanges de courriels avec le syndic de l’immeuble voisin concernant des infiltrations d’eau qui ont eu lieu en février 2023, une convocation à une expertise amiable du 26 avril 2024 et un courriel du 26 février 2025 faisant état de l’absence de réalisation des travaux de reprise. Il ressort du procès-verbal de commissaire de justice réalisé le 5 juin 2025 qu’une partie du local loué présente de la peinture faïencée en plusieurs endroits, avec des traces d’humidité importantes et la présence de moisissures. Ces désordres affecteraient les pièces identifiées comme la cuisine, le séjour et la chambre sur le plan du local, soit une surface de 29,9 m2 sur une surface de 126 m2.

Cependant, le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser d’exécuter son obligation de paiement des loyers, sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable, à condition de démontrer le caractère impropre des locaux à l’usage auquel ils étaient destinés en raison du manquement du bailleur à ses obligations. Or, il n’est pas établi ou même allégué de cessation d’activité de la part de la société SERVOTEL, qui ne justifie par ailleurs pas que les dégâts des eaux aient eu une incidence réelle sur son activité. Dès lors, faute de démontrer que les locaux loués sont impropres à leur usage, les arguments relatifs à l’exception d’inexécution ne constituent pas une contestation sérieuse quant aux sommes réclamées dans le commandement de payer du 17 octobre 2024.

Concernant les charges locatives, la société SERVOTEL indique ne jamais avoir été mise en mesure d’en vérifier le détail. A ce titre, le bail prévoit que le bailleur est autorisé à réclamer trimestriellement une provision sur charges calculée en fonction des appels de charges effectués par le Syndic de la copropriété. La société preneuse ne justifie à ce titre d’aucune demande de justificatifs sur le montant des charges réclamées ou d’aucun élément de nature à remettre en cause les sommes appelées à ce titre.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société SERVOTEL, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 22.224,16 euros. Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Or il ressort du décompte locatif arrêté au 4 novembre 2025 que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans ce délai. Dès lors, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 17 novembre 2024 à 24 heures, en application de l’article L145-41 du code de commerce.

Dès lors, la société SERVOTEL est occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 18 novembre 2024, ce qui constitue pour la société AEW PARIS COMMERCES un trouble manifestement illicite. L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés

En l’espèce, la société demanderesse sollicite la condamnation de la société SERVOTEL à lui payer la somme de 31.564,57 euros au titre des loyers et charges impayées dus au 18 novembre 2024.

Cependant, il ressort du décompte actualisé au 15 avril 2026 que plusieurs règlements sont intervenus postérieurement :

le 20 novembre 2024 791,81 euros et 7.000 euros, le 4 février 2025, 98,40 euros, 492 euros et 9.404,56 euros,le 3 avril 2025, 102 euros, 9.404,56 euros et 507 euros, le 11 juillet 2025, 9.404,56 euros, 102 euros et 507,60 euros, le 2 octobre 2025, 8.679,53 euros, 102 euros et 507,60 euros, le 6 janvier 2026, 105,60 euros, 523,20 euros et 9.062,50 euros,le 9 avril 2026, 9.062,49 euros, 523,20 euros et 105,60 euros.Soit un total de 66.486,21 euros.

Or en application de l’article 1342-10 du Code civil, les règlements s’imputent sur les dettes les plus anciennes en l’absence de stipulation contraire du débiteur. La demanderesse, qui sollicite une imputation distincte, ne justifie aucunement cette demande, qu’il convient donc de rejeter.

Dès lors, la dette visée au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2024 est soldée par les règlements postérieurs, justifiant qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision sur ce fondement.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d’une indemnité en réparation du préjudice qu’il subit ; toutefois, la part non sérieusement contestable devant le juge des référés correspond à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien.

Sur ce point, la clause qui prévoit une majoration de l’indemnité mensuelle d’occupation s’analyse en une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

En conséquence, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu’à libération des lieux, avec indexation selon les modalités contractuelles, et ce à partir du 18 novembre 2024 et jusqu’à libération des lieux.

Faute de condamnation au paiement provisionnel d’une somme d’argent déterminée avec mise en demeure préalable, il n’y pas lieu à statuer sur le taux d’intérêt applicable ou sur la capitalisation des intérêts.

L’obligation au paiement d’une indemnité d’occupation n’apparaissant pas sérieusement contestable, il n’y a pas lieu d’en ordonner le séquestre auprès de la Caisse des dépôts et des consignations.

Sur la demande d’expertise

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

Le motif légitime est un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur non manifestement voué à l’échec dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que la mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

En l’espèce, il ressort des pièces produites à la cause que la société SERVOTEL a été partie à une expertise amiable ayant identifié les causes des désordres subis par elle. Les travaux préconisés ont été réalisés en septembre 2025. Faute d’éléments postérieurs, il y a lieu de considérer qu’ils ont mis fin aux infiltrations d’eau. Par ailleurs, la société défenderesse est occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 18 novembre 2024 ; elle ne justifie donc pas d’un motif légitime à obtenir la désignation d’un expert et il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société SERVOTEL, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

En l’espèce, la société SERVOTEL sera condamnée à payer à la société AEW PARIS COMMERCES la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et sa demande sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 13 octobre 2020 liant les parties sont réunies à la date du 17 novembre 2024 à 24 heures ;

DISONS que la société SERVOTEL est occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 3] depuis le 18 novembre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société SERVOTEL et de tout occupant de son chef des locaux commerciaux [Adresse 3] à [Localité 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS N’Y AVOIR LIEU A REFERE sur la demande de provision au titre des loyers et charges impayés dus au 18 novembre 2024 ;

CONDAMNONS la société SERVOTEL à payer à titre provisionnel à la société AEW PARIS COMMERCES, à compter du 18 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, prévus selon les termes du bail 13 octobre 2020 ;

DISONS N’Y AVOIR LIEU A REFERE sur l’application d’un taux d’intérêt majoré et sur la capitalisation des intérêts ;

DISONS N’Y AVOIR LIEU A REFERE sur l’imputation des règlements ;

DISONS N’Y AVOIR LIEU A REFERE sur la demande d’expertise ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNONS la société SERVOTEL aux dépens ;

CONDAMNONS la société SERVOTEL à payer à la société AEW PARIS COMMERCES la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la demande de la société SERVOTEL sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 4], le 21 mai 2026.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE, Juge