TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

28 Janvier 2026

N° RG 24/00468 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZD5P

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]

[W]

C/

[R] [F], [E] [V] épouse [F]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par :

Maître [U] [S], administrateur judiciaire

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par Maître Julie COUTURIER de la SELARL JCD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C880

DEFENDEURS

Monsieur [R] [F]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représenté par Maître Henri-Joseph CARDONA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1533

Madame [E] [V] épouse [F]

[Adresse 1]

[Localité 8]

défaillante

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [F] et Mme [E] [V] épouse [F] sont propriétaires de plusieurs lots dans l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. et Mme [F] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son administrateur judiciaire, Maître [U] [S], les a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 08 janvier 2024, et sollicite aux termes, au visa des articles 10- 10-1, 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1326-1 et 1343-2 du code civil, de :

« DIRE ET JUGER recevable et bien fondée Maître [U] [S], ès qualités d’administrateur judiciaire de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 8] en toutes ses demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER solidairement M. [R] [F] et Mme [E] [V] épouse [F] à verser, à Maître [U] [S], ès qualités d’administrateur judiciaire de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 8], la somme de 29.878,09 euros au titre charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 28 novembre 2023, outre intérêts moratoires, ainsi que toutes sommes qui seraient venues à échéance depuis.

CONDAMNER solidairement M. [R] [F] et Mme [E] [V] épouse [F] à verser, Maître [U] [S], ès qualités d’administrateur judiciaire de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 8], la somme de 3.000 euros, au titre des dommages et intérêts.

CONDAMNER solidairement M. [R] [F] et Mme [E] [V] épouse [F] à verser à Maître [U] [S], ès qualités d’administrateur judiciaire de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 8], la somme de 3.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

ORDONNER la capitalisation annuelle des intérêts,

CONDAMNER solidairement M. [R] [F] et Mme [E] [V] épouse [F] aux entiers dépens de l’instance dont distraction faite à Maître Julie Couturier conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

M. [F], assigné par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, a constitué avocat. Cependant, le conseil de M. [F] n’a pas notifié d’écritures.

Mme [F], assignée à personne, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 09 janvier 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 21 octobre 2025 date à laquelle elle a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera par ailleurs rappelé que les demandes tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur ces demandes.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires qui n’est pas contestée.

Sur la demande au titre des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le demandeur réclame le paiement de la somme de 29.878,09 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2021 au 15 novembre 2023, ainsi que toutes les sommes qui seraient venues à échéance depuis.

À l’appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant que les défendeurs sont propriétaires des lots n°3 et 15 dans l’immeuble susvisé,

— les ordonnances du tribunal de grande instance de de Nanterre du 23 février 2016, 09 février 2017, 22 février 2018, 27 août 2018, 25 mars 2019, 10 mars 2020, 26 avril 2021, 19 juillet 2022 et du 31 mars 2023 désignant et renouvelant l’administrateur judiciaire provisoire de la copropriété,

— les appels de fonds,

— les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire en dates du :

—  11 mars 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2018 et 2019, ratifié divers travaux, fixé le budget prévisionnel pour l’exercice 2020 et 2021,

—  21 juillet 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020 et 2021, autorisé divers travaux, fixé le budget prévisionnel pour l’exercice 2022 et 2023 et déterminé le montant des fonds travaux pour les années 2022 et 2023 et désigné un architecte,

—  03 octobre 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, fixé le budget prévisionnel pour l’exercice 2024 et le montant du fonds travaux pour l’exercice 2024 ainsi qu’autorisé divers travaux et la souscription d’une assurance dommage ouvrage,

— un relevé de compte des défendeurs pour la période des charges arrêtées au 28 novembre 2023 (4ème trimestre inclus), faisant apparaître un solde débiteur de 29.878,09 euros au titre des charges de copropriété dues.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant 29.878,09 euros au titre des charges échues impayées pour la période du 1er janvier 2021 au 15 novembre 2023 (4ème trimestre inclus), que M.et Mme [F] seront condamnés à lui payer.

En revanche, le tribunal ne peut statuer sur des créances postérieures au 15 novembre 2023 qui ne sont pas justifiées, cette demande sera rejetée.

Sur la demande d’intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les sommes qui lui sont allouées au titre des charges soient productif d’intérêts au taux légal.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Les intérêts au taux légal courront sur la somme de 29.878,09 euros à compter de l’assignation du 08 janvier 2024.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais soient eux-mêmes productifs d’intérêts, aux termes du dispositif de son assignation qui lie le tribunal.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges et les frais qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il indique que la carence des défendeurs a entraîné un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires pour la copropriété. Il rappelle que le défaut d’un seul copropriétaire à payer ses charges suffit à provoquer des difficultés de trésorerie, et peut, mener à une impossibilité de régler les dépenses indispensables à la vie en copropriété ; et que le non-paiement récurrent des charges par les défendeurs et les procédures menées à leur encontre nuisent gravement au bon fonctionnement et à la trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. et Mme [F] dans le paiement de leurs charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M.et Mme [F] qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile qui seront recouvrés par Maître Julie Couturier selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M.et Mme [F] seront condamnés à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que M.et Mme [F] soient condamnés solidairement au paiement des charges et frais mis à leur charge.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, faute pour le demandeur de produire quelconque pièce propre à fonder la solidarité qu’il invoque, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de l’ensemble des sommes mises à leur charge.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe

CONDAMNE in solidum M. [R] [F] et Mme [E] [V] épouse [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par Maître [U] [S], ès qualités d’administrateur judiciaire :

— la somme de 29.878,09 au titre des charges échues impayées pour la période du 1er janvier 2021 au 15 novembre 2023 (4ème trimestre inclus), augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation du 08 janvier 2024 ;

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par Maître [U] [S], ès qualités d’administrateur judiciaire, de sa demande relative aux créances postérieures au 15 novembre 2023 et de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [F] et Mme [E] [V] épouse [F] aux entiers dépens de l’instance dont distraction sera faite à Maître Julie Couturier conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par Maître [U] [S], ès qualités d’administrateur judiciaire du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Nadia TEFAT, Greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE