TRIBUNALJUDICIAIREDE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

DEMANDEUR

8ème chambre

JUGEMENT RENDU

Monsieur X Y chemin de Campagne30250 SOMMIÈRES

LE 28 Janvier 2026

Représenté par Maître Antoine CHRISTIN, avocat au barreau deHAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720

DEFENDEURS

N° R.G. : 23/01157 -N ° P o r t a l i sDB3R-W-B7H-YFGI

N° Minute :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […], dit […] pris en lapersonne de son syndic :Société NEXITY […], BP 18774200 […]

défaillant

AFFAIRE

Société AXA FRANCE IARD313 Terrasses de l’Arche92727 NANTERRE CEDEX

X AD

défaillant

C/

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédurecivile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2025 en audience publiquedevant :

Carole GAYET, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’yétant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

S y n d i c a t d e scopropriétaires del’immeuble […] […] en la personne deson syndic, AXAFRANCE IARD

Céline CHAMPAGNE, Vice-PrésidenteCarole GAYET, JugeAnne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Copies délivrées le :

Greffier lors du prononcé : Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et miseà disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issuedes débats.

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur AA AB est propriétaire non occupant du lot […] (appartement […]) au sein dela résidence " […] " […]e […] (74200) soumise austatut de la copropriété.

Le 24 novembre 2014 M. AB a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureurdommages-ouvrage, la Mutuelle des Architectes Français (MAF), concernant la présenced’infiltrations d’eau dans son logement depuis le mois d’octobre 2013, et sollicité uneindemnisation pour le coût des travaux de réparation ainsi que pour la perte de loyers à compterdu jour suivant le départ de sa précédente locataire, soit le 27 août 2014.

Missionnée par la MAF, la société Rhône Alpes Savoies Expertises (RASE) a dressé un rapportpréliminaire dans le cadre de la convention de règlement des sinistres entre assureurs le 29décembre 2014. L’expert a émis plusieurs hypothèses sur la cause du désordre constaté, à savoirune " coulée d’eau par gouttes à partir d’une fissure en sous-face de la dalle haute de l’appartement[…] « et indiqué que l’accès à l’appartement n°507, situé au-dessus de celui de M. AB,s’avérait » indispensable pour permettre d’identifier la cause du désordre ".

Le 5 février 2015 la société RASE, à la suite d’investigations menées dans l’appartement n°507,a établi une note technique n°1 et conclu que « les dommages en plafond de l’appartement 407sont dus à l’encombrement des dispositifs d’évacuation des eaux pluviales du balcon del’appartement 507 situé au-dessus, le maintien en bon état de ces dispositifs d’évacuation relevantde l’entretien ».

L’expert ayant procédé au désencombrement des pissettes, l’eau a pu s’évacuer et les infiltrationsont cessé.

Par courrier du 30 avril 2015 la MAF a informé M. AB, par l’intermédiaire de songestionnaire de patrimoine Colisée Finance, que le dommage déclaré dans l’appartement trouvantson origine dans une cause étrangère aux opérations de la construction assurée, les garanties ducontrat dommages-ouvrage n’étaient pas applicables. Par courrier du 28 août suivant la MAFindiquait que le désordre et les conséquences dommageables dans l’appartement relevaient del’assurance Multirisque Habitation de M. AB.

Le 10 janvier 2019 M. AB a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureurmultirisque Habitation.

Le cabinet ELEX, expert missionné par l’assureur, la compagnie ALLIANZ EUROCOURTAGE,a déposé son rapport le 22 mars 2019 et conclu qu’il " devrait appartenir à l’assureur DommageOuvrage MAF, d’intervenir en garantie pour la prise en charge de la totalité des dommages (…)mais également pour la prise en charge des travaux permettant la suppression des écoulements" chez M. AB.

La société AG AH France, expert missionné par l’assureur du syndicat descopropriétaires, la société AXA France IARD, a déposé son rapport le 28 mars 2019 et indiquéque « compte tenu de la nature des désordres » il appartenait à la MAF, assureurdommages-ouvrage « d’intervenir en premier lieu pour la reprise de la cause et des dommagesconsécutifs dans l’appartement ».

Par exploit d’huissier de justice du 4 mai 2018, M. AB a fait assigner la MAF devant letribunal de grande instance de Paris aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 10 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a, notamment,condamné la MAF à indemniser M. AB des travaux de réparation du receveur de douchedétruit par l’expert par elle mandaté en 2015 mais rejeté les demandes formées par M. ABau titre de la perte de loyers et des dommages et intérêts comme étant non fondées.

Par arrêt du 24 mai 2022 la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement entrepris s’agissant del’indemnisation des travaux de réparation du receveur de douche et du rejet de la demanded’indemnisation pour ré[…]tance abusive mais, l’infirmant pour le surplus des chefs déférés et

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statuant à nouveau, a déclaré irrecevables les demandes formulées par M. AB, au visa del’article 1792 du code civil, en indemnisation de sa perte de loyers et de son préjudice matériel(coût de remise en état des embellissements de son appartement).

C’est dans ce contexte que suivant actes du 30 janvier 2023, M. AB a fait assigner le syndicatdes copropriétaires de l’immeuble ainsi que son assureur, la société Axa France IARD, devantle tribunal judiciaire de Nanterre aux fins essentiellement de les voir condamner in solidum àl’indemniser tant de sa perte de loyers que de son préjudice matériel.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives en demande n°1, notifiées par voie électroniquele 21 septembre 2023 et signifiées à parties défaillantes les 15 et 16 novembre 2023, M. AB,au visa des articles 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 515, 696 et 700 du code de procédurecivile, demande au tribunal de :

CONDAMNER in solidum le SDC du […] à […] etla société AXA FRANCE IARD à payer à M. X AD la somme de vingt-septmille huit cent quatre-vingt-onze euros et soixante centimes (27.891,60 €) enindemnisation de la perte de loyers subie sur la période allant du mois de janvier 2018à celui de décembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présenteassignation, outre 464,86 € par mois à compter du mois de janvier 2023 inclus et jusqu’àsuppression des causes et reprise des conséquences des désordres;

CONDAMNER in solidum le SDC du […] à […] etla société AXA FRANCE IARD à payer à M. X AD la somme de onze millequatre cent trente-deux euros et quatre-vingt-neuf centimes (11.432,89 €) TTC enindemnisation de son préjudice matériel (coût de remise en état des embellissements deson appartement), cette somme devant être actualisée suivant l’indice BT01 du coût dela construction du 2 septembre 2022, date du devis d’AE AF, jusqu’à la datedu jugement à intervenir, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement àintervenir ;

DÉBOUTER le SDC et la société AXA FRANCE IARD de l’ensemble de leursprétentions, fins et conclusions ;

CONDAMNER in solidum le SDC du […] à […] etla société AXA FRANCE IARD à payer à M. X AD la somme de quatre milleeuros (4.000,00 €) à titre de contribution à ses frais irrépétibles ;

CONDAMNER in solidum le SDC du […] à […] etla société AXA FRANCE IARD aux entiers dépens, lesquels seront recouvrésconformément à l’article 696 du code de procédure civile ;

RAPPELER, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,que M. AD sera dispensé de toute participation à la dépense commune des fraisde procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de plein droit.

Régulièrement assignés, ni le syndicat des copropriétaires ni la société Axa France IARD n’ontconstitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du même code de procédure civile, il conviendra de se référeraux dernières conclusions précitées de M. AB pour un plus ample exposé de ses moyens etprétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 novembre 2023 et l’audience de plaidoirie,initialement fixée au 18 mars 2025, a été reportée au 18 novembre 2025.

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MOTIFS

1.Sur l’origine des désordres

M. AB fait valoir qu’ainsi que l’ont relevé les rapports d’expertise de la société RASE du 29décembre 2014 et du cabinet ELEX du 22 mars 2019, le dégât des eaux qu’il a subi avait certespour cause l’absence d’évacuation des eaux de la terrasse de l’appartement situé au-dessus du sienmais également des fissures en sous face de la dalle haute de son bien dès lors que c’est par cesfissures, qui n’ont pas été reprises, que l’eau a pu s’infiltrer. Il expose que ces fissures constituentun premier désordre, le second con[…]tant dans les atteintes aux embellissements de sonappartement.

Dans son rapport du 29 décembre 2014 l’expert, la société RASE, a constaté :

— Des gouttes d’eau en formation en sous-face de dalle haute, au droit d’une fissure dirigéevers la porte-fenêtre, et positionnée en partie centrale de la pièce principale. Au sol desmarques d’impact humide, avec dépôts de calcite, sont visibles.

— Des fissures en divers endroits de la sous-face de dalle haute, accompagnées d’auréolesbrunâtres.

— Sur le sol carrelé, des marques de calcite à l’aplomb de fissures en sous-face de dallehaute ainsi que des marques brunes au droit de joints de carrelage en partie centraleprincipalement.

Dans sa note technique du 5 février 2015 l’expert a conclu que les dommages en plafond del’appartement de M. AB étaient dus à l’encombrement des dispositifs d’évacuation des eauxpluviales du balcon de l’appartement situé au-dessus.

Dans son rapport du 22 mars 2019, l’expert, le cabinet ELEX, constate que " les écoulementsd’eau dans l’appartement de Mr AB sont consécutifs à des infiltrations au travers [des]fissures présentes dans les raccords maçonnés présents au niveau du balcon R+5 et en façade « .Il ajoute que les eaux pluviales s’engouffrent dans ces fissures et pénètrent dans le logement deMr AB par le biais de fissures existantes en dalle haute de l’appartement, ces fissures étantelles-mêmes raccordées à celles présentes au niveau du balcon et en façade ».

Dans son rapport du 28 mars 2019, l’expert, AG AH France, expose quele sinistre est consécutif à une infiltration par les fissures en façade au niveau R+5, provoquantdes dommages dans le studio de M. AB. Il constate des dommages au plafond (peinture) etsur le revêtement de sol.

Il n’est pas constaté que les fissures soient la conséquence de l’eau accumulée sur le balcon del’appartement au niveau R+5.

De ces constations il s’évince que la matérialité des désordres dont se prévaut M. AB estétablie, et que le dégât des eaux qu’il a subi a pour cause première les fissurations affectant lafaçade de la résidence se prolongeant sur la dalle haute de son appartement, parties communesde l’immeuble au sens des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, l’accumulation d’eau sur lebalcon R+5 n’ayant fait que révéler l’existence de fissures en façade et conduit aux infiltrationsd’eau dans l’appartement de M. AB.

2.Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objetla conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communeset qu’il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur originedans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s’agit d’une responsabilité objective dont le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer enprouvant qu’il n’a pas commis de faute, seule la force majeure, la faute de la victime ou la fauted’un tiers étant de nature à lui permettre d’échapper à cette responsabilité de plein droit (Civ. 3e,

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9 mai 2019, n°18-13.670). Le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilitéqu’en apportant la preuve de la faute exclusive du copropriétaire, d’un tiers ou d’un cas de forcemajeure (Civ. 3e, 3 décembre 2020, n°19-12.871).

Des développements précédents il se déduit que le syndicat des copropriétaires est responsablede plein droit des dommages subis par M. AB, conséquences des fissures de la façade del’immeuble et de la dalle haute de son appartement, parties communes.

3.Sur les préjudices

Sur le préjudice matériel

M. AB sollicite l’octroi de la somme de 11.432,89 euros en indemnisation de son préjudicematériel (coût de remise en état des embellissements de son appartement), somme devant êtreactualisée suivant l’indice BT01 du coût de la construction à la date du devis de Monsieur AEAJ jusqu’à la date du jugement à intervenir. Il demande également que cette somme produiseintérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

A cette fin, il verse aux débats trois devis de remise en état de son appartement, pour un montanttotal de 11.432,89 euros :

— Devis pour le carrelage établi par la société Gabrieli Carrelages le 7 février 2023, pourun montant de 5.606,14 euros,

— Devis pour le ménage après travaux établi par la SAS Issynet 74 le 19 mars 2023, pourun montant de 192 euros,

— Devis pour la peinture et remise en état établi par Monsieur AE AJ le 2septembre 2023, pour un montant de 5.634,75 euros.

Ces devis ne sont pas contestés en défense, tant le syndicat des copropriétaires que la sociétéAXA France IARD étant défaillants. Ils correspondent aux dégâts constatés par les différentsexperts dans l’appartement de M. AB.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de M. AB et de dire que le préjudicematériel subi sera fixé à la somme 11.432,89 euros.

Afin de tenir compte de l’évolution des coûts des différents facteurs du bâtiment (charges,salaires, prix des matériaux, coût de l’énergie notamment) cette somme sera actualisée suivantl’indice BT01 du coût de la construction du 2 septembre 2023 (et non 2 septembre 2022 commel’indique par erreur M. AB), date du devis d’AE AF, jusqu’à la date du jugementà intervenir et portera intérêts au taux légal à compter de cette même date en application del’article 1231-7 du code civil.

Sur le préjudice locatif

M. AB expose qu’il est privé de loyers depuis le 1er septembre 2014 et que le loyer de sonancienne locataire était à cette date de 464,86 euros. Il chiffre ainsi son préjudice sur la périodenon prescrite de cinq ans, soit 60 mois allant du mois de janvier 2018 au mois de décembre 2022inclus, à la somme de 27.891,60 euros dont il demande qu’elle soit assortie des intérêts au tauxlégal à compter de son assignation. Il ajoute que cette somme est à parfaire et justifie que lui soitallouée la somme supplémentaire de 464,86 euros par mois à compter du mois de janvier 2023et jusqu’à suppression des causes et reprise des conséquences des désordres.

Le préjudice locatif dont M. AB demande réparation s’analyse en une perte de chance,laquelle doit être réelle et sérieuse pour pouvoir constituer un préjudice certain.

M. AB indique qu’il a acquis son bien en vue de le louer et justifie de ce que celui-ci étaiteffectivement donné à bail jusqu’au départ de sa locataire en août 2014. Si cette dernière nejustifie pas son départ en raison du dégât des eaux affectant l’appartement il sera relevé que cettedernière en fait état dans le congé qu’elle a adressé à son bailleur.

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Il ressort par ailleurs des rapports d’expertise comme des photos produites aux débats quel’appartement de M. AB, qui est un studio, était dans un état le rendant impropre à lalocation, même si les infiltrations avaient cessé début 2015.

Au jour du présent jugement M. AB indique que les causes et reprise des conséquences desdésordres n’ont pas été supprimées, ce qui n’est pas contesté en défense, tant le syndicat descopropriétaires que la société AXA France IARD étant défaillants.

M. AB formule une demande d’indemnisation de son préjudice locatif sur une premièrepériode (de janvier 2018 à décembre 2022) puis sur une seconde (de janvier 2023 jusqu’àsuppression des causes et reprise des conséquences des désordres).

Sur cette seconde période, sa demande n’est pas expressément chiffrée dès lors qu’elle necomporte pas de terme temporel précis. Il convient en conséquence, en application de l’article 12du code de procédure civile, de requalifier cette demande, dont le tribunal ne peut apprécier lebien-fondé qu’au jour du présent jugement, comme portant sur la période du mois de janvier 2023au mois de janvier 2026.

La durée de la perte de chance de louer son appartement pour M. AB peut ainsi être évaluéeà 97 mois sur la période du mois de janvier 2018 au mois de janvier 2026, date du présentjugement.

La valeur locative de l’appartement de M. AB sera évaluée à la valeur du loyer appliqué àsa dernière locataire soit la somme de 464,86 euros.

La réparation d’une perte de chance doit toutefois être mesurée à la chance perdue et ne peut êtreégale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée (Civ. 2e, 9 avril 2009,n°08-15.977).

Au regard de la localisation du bien, de sa valeur locative et de la situation du marché immobilierà Thonon-les-Bains, un taux de perte de chance de 80 % sera en conséquence retenu sur lapériode considérée.

L’indemnité réparatrice de cette perte de chance sera par conséquent fixée à la somme de22.313,28 euros (60 mois x 464,86 euros x 80%) sur la période du mois de janvier 2018 au moisde décembre 2022.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement et non del’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la période postérieure, du mois de janvier 2023 au mois de janvier 2026 le préjudice locatifest fixé à la somme de 13.759,85 euros (37 mois x 464,86 euros x 80%).

Même si les intérêts ne sont pas sollicités, en application de 1231-7 les intérêts courront au tauxlégal sur cette somme à compter du jugement.

4.Sur la garantie de la société Axa France IARD

M. AB sollicite que la société AXA France IARD soit condamnée in solidum avec lesyndicat des copropriétaires à l’indemniser de ses préjudices.

Si un rapport d’expertise a bien été établi le 28 mars 2019 à la demande d’AXA France IARDdésigné comme assureur du « SDC CLAUDEL », M. AB ne verse pas aux débats le contratliant le syndicat à AXA France IARD de sorte que le tribunal ne peut en apprécier ni l’existenceni son contenu et l’étendue des garanties éventuelles.En tout état de cause, il ne développe aucun moyen de fait ou de droit au soutien de sa demandedans la partie « Discussion » de ses écritures comme l’exige pourtant l’article 768 du code deprocédure civile.

Dans ces conditions M. AB sera débouté de sa demande de condamnation formée àl’encontre de la société AXA France IARD et seul le syndicat des copropriétaires sera condamnéà régler à M. AB les sommes précédemment retenues au titre des préjudices subis.

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II Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée auxdépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à lacharge d’une autre partie.

M. AB demande que les dépens puissent être recouvrés “conformément à l’article 696 ducode de procédure civile” sans toutefois s’expliquer sur ce point dans la partie “Discussion” deses écritures alors que cet article ne prévoit aucune modalité particulière de recouvrement desdépens puisqu’il indique simplement que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moinsque le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autrepartie.Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aidejuridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loin° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.”

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires, partie succombante, sera condamné au paiementdes entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue auxdépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des fraisexposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situationéconomique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmesconsidérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M. AB la sommede 4.000 euros à ce titre.

Le sens de la décision conduit à débouter M. AB de sa demande formulée à l’encontre de lasociété Axa France IARD au titre des frais irrépétibles.

Sur la demande de dispense de participer aux frais de la présente procédure

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’uneinstance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, estdispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense communedes frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peuttoutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique desparties au litige.

En l’espèce, M. AB voyant ses prétentions accueillies par le tribunal, il y a lieu de ledispenser de participer aux frais de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoireest de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application desdispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

L’article 514-1 du même code ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, entout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la naturede la présente affaire, soit écartée.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] 5 avenue jules Ferry àThonon-Les-Bains (74200), représenté par son syndic, à payer à Monsieur AA AB la sommede 11.432,89 euros en réparation de son préjudice matériel, avec actualisation avec indexationsur les variations de l’indice BT01 du coût de la construction à compter du 02 septembre 2023et jusqu’à la date du présent jugement et intérêts légaux à compter du présent jugement ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] 5 avenue jules Ferry àThonon-Les-Bains (74200), représenté par son syndic, à payer à Monsieur AA AB la sommede 22.313,28 euros en réparation de son préjudice locatif sur la période du mois de janvier 2018au mois de décembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] 5 avenue jules Ferry àThonon-Les-Bains (74200), représenté par son syndic, à payer à Monsieur AA AB la sommede 13.759,85 euros en réparation de son préjudice locatif sur la période du mois de janvier 2023au mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement  ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] 5 avenue jules Ferry àThonon-Les-Bains (74200), représenté par son syndic, aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] 5 avenue jules Ferry àThonon-Les-Bains (74200), représenté par son syndic, à payer à Monsieur AA AB la sommede 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur AA AB de ses demandes de condamnation formées à l’encontre dela société Axa France IARD ;

RAPPELLE que Monsieur AA AB sera dispensé de participer aux frais de la présenteprocédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Nadia TEFAT, Greffière présente lorsdu prononcé.

LA GREFFIERE,LA PRÉSIDENTE,

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