Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Septembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [K]

43 rue de Belhaitre

Appartement 2 Rez de Chaussée

44115 HAUTE GOULAINE

représentée par Maître Emmanuel GEFFROY, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 04 juillet 2024

date des débats : 04 juillet 2024

délibéré au : 26 septembre 2024

RG N° N° RG 24/00732 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M3DD

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART,

CCC à Maître Emmanuel GEFFROY + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé avec prise d’effet au 09 juillet 2015, la société anonyme DES MARCHES DE L’OUEST (SAMO), aux droits de laquelle vient désormais la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Madame [M] [K] un logement situé 43 rue de Belhaitre 44115 Haute-Goulaine (logement n°2- Rez-de-chaussée), ainsi que le garage 016761 (emplacement 1019)

Monsieur [I] [J] est devenu locataire de ce bien après avoir contracté mariage avec Madame [M] [K] le 29 avril 2017.

Le 9 octobre 2023, la société bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 3.033,65 euros au titre des loyers échus et impayés au 27 septembre 2023.

Le 14 octobre 2023, Monsieur [I] [J] est décédé, laissant Madame [M] [K] seule titulaire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 février 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 07 février 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [M] [K] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Constater à compter du 9 novembre 2023 la résiliation du bail pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 20 novembre 2023 pour défaut de paiement ;

— Prononcer, à titre subsidiaire, à compter du jugement à intervenir, la résiliation du bail ayant pris effet le 09 juillet 2015 entre les parties ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [M] [K], ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Condamner Madame [M] [K] à lui payer la somme de 4.292,31 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 30 novembre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— Condamner Madame [M] [K] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 9 novembre 2023 ou du 20 novembre 2023 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

— Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— Condamner Madame [M] [K] à lui payer la somme de 800.00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

— Rappeler que la décision à intervenir est d’exécution provisoire.

A l’audience du 4 juillet 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance. Elle a également actualisé sa créance à la somme de 7.543,96 euros selon le décompte arrêté au 1er juillet 2024. Elle s’est en revanche désistée de sa demande formulée au titre du défaut d’assurance après régularisation lors de l’audience et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement tels que sollicités par la locataire.

Madame [M] [K], représentée par son conseil, a actualisé sa situation financière et personnelle. Elle a reconnu tant le principe que le montant de la dette et sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de verser la somme de 143 euros sur une période de 30 mois, outre le versement du loyer courant. A titre subsidiaire, à défaut de suspension des effets de la clause résolutoire, elle a sollicité un délai d’un an supplémentaire afin d’obtenir un relogement, sachant qu’elle vit seule avec ses enfants âgés de 6 et 16 ans, rappelant qu’elle est locataire des lieux depuis 9 ans.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, doivent saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…).

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, par voie électronique, et ce à peine d’irrecevabilité de la demande (…).

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 7 février 2024, soit six semaines au moins avant la date de l’audience.

La société CDC HABITAT SOCIAL justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales par un courrier en date du 27 septembre 2023, cette situation d’impayés ayant perduré postérieurement à cette saisine.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il convient de constater le désistement de la demande d’acquisition de la clause résolutoire formulée au titre du défaut de production de l’attestation d’assurance, après régularisation lors de l’audience.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « six semaines », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Madame [M] [K], le 9 octobre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 3.033,65 euros.

Toutefois, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 décembre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la société CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats, après déduction des frais de procédure (124,12 euros et 186,00 euros) laisse apparaître un solde débiteur de 7.233,84 euros au 1er juillet 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse.

Par ailleurs, apparaissent au décompte, des pénalités d’enquête sociale de 7,62 euros chacune (soit la somme de 22,86 euros) non justifiées.

En conséquence, Madame [M] [K] sera condamnée à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 7.210,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er juillet 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ”

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge (…)”

En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître que Madame [M] [K] n’a repris le règlement intégral du loyer courant, le dernier versement étant en date du mois de mai 2023.

Madame [M] [K] a pu expliquer que ses difficultés étaient en lien avec le départ de son mari, suite à leur séparation, suivi de son décès brutal.

Le diagnostic social et financier indique que Madame [M] [K], dispose d’un total de ressources de 1.813,37 euros par mois, qu’elle est salariée en CDI en qualité de femme de ménage au sein d’un IME mais qu’elle est en arrêt de travail depuis le mois d’octobre 2023 et qu’elle ne peut plus bénéficier du maintien de son salaire depuis le mois de février 2024. Par ailleurs, elle est titulaire de plusieurs crédits personnels qui affectent son budget et justifierait une procédure de surendettement. Il est d’ailleurs précisé que sans dossier de surendettement, la reprise des paiements des loyers s’avérera difficile.

Le conseil de Madame [M] [K] a ajouté qu’elle était accompagnée par l’association CRESUS pour la constitution et le dépôt de ce dossier de surendettement, tandis qu’elle devrait percevoir une somme au titre d’une assurance-vie suite au décès de sa grand-mère, le 26 février dernier.

La société CDC HABITAT SOCIAL s’est opposée à l’octroi de délais de paiement au regard du montant de la dette et de l’absence de reprise des paiements.

Dans ces conditions, en l’absence de reprise intégrale du paiement du loyer, le dernier versement étant très ancien (mai 2023), il convient de rejeter sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, Madame [M] [K], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [M] [K] sera par ailleurs condamnée à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur la demande de délai supplémentaire d’un an :

Conformément aux articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation, en prenant en considération notamment, la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, les situations respectives du propriétaire et de l’occupant, l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Madame [M] [K] fait valoir à juste titre que son expulsion aurait des conséquences d’une particulière dureté au regard de sa situation familiale (séparation et décès récent de son conjoint, deux enfants à charge), de sa bonne foi, et de ses problèmes de santé, étant rappelé qu’elle occupe ce logement depuis 9 ans et qu’il n’est pas fait état de périodes antérieures durant lesquelles le loyer serait demeuré impayé.

S’agissant de la société CDC HABITAT SOCIAL, elle n’invoque aucun élément permettant de justifier de l’urgence de l’expulsion.

Dès lors, après confrontation de l’ensemble des éléments susvisés et des intérêts en cause, il convient d’accorder à Madame [M] [K] un délai supplémentaire d’un an pour quitter les lieux.

Sur les mesures accessoires :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [K], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’HML CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA DES MARCHES DE L’OUEST (SAMO) à l’encontre de Madame [M] [K] ;

CONDAMNE Madame [M] [K] à payer à la société anonyme d’HML CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA DES MARCHES DE L’OUEST (SAMO) la somme de 7.210,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er juillet 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, au 10 décembre 2023 ;

DEBOUTE Madame [M] [K] de sa demande de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

DIT que Madame [M] [K] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 43 rue de Belhaitre 44115 Haute-Goulaine, et du garage en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [M] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’issue de la trêve hivernale prévue à l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ACCORDE à Madame [M] [K] un délai supplémentaire de 1 an à l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE Madame [M] [K] à payer à la société anonyme d’HML CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA DES MARCHES DE L’OUEST (SAMO) une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE la société anonyme d’HML CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA DES MARCHES DE L’OUEST (SAMO) de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [M] [K] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer en date du 9 octobre 2023 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE