TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/05308

N° Portalis DB3S-W-B7J-3FCP

Minute : 1171/25

Société SCI FONCIERE NRU PAM 2019

Représentant : M^e David BENSADON, avocat au

barreau de PARIS, vestiaire : P074

C/

Monsieur [B] [E]

Madame [V] [N]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e BENSADON

Copie délivrée à :

M. [E]

MME [N]

Le 3 Novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 Novembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 22 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société SCI FONCIERE NRU PAM 2019, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e David BENSADON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [E], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [V] [N], demeurant [Adresse 4]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique en date du 22 mai 2024, la Société Foncière NRU PAM 2019 a donné à bail à M. [B] [E] et Mme [V] [N] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 920,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 180,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société Foncière NRU PAM 2019 a fait signifier à M. [B] [E] et Mme [V] [N], par exploit de commissaire de justice du 23 décembre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 577,42 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, la Société Foncière NRU PAM 2019 a fait assigner M. [B] [E] et Mme [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 22 septembre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

La Société Foncière NRU PAM 2019, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation, et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion sans délai de M. [B] [E] et Mme [V] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

? ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [B] [E] et Mme [V] [N] en garantie des sommes qui pourraient être dues ;

? condamner M. [B] [E] et Mme [V] [N] à payer :

? la somme provisionnelle de 8 089,17 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 14 mars 2025, échéance de février 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? ordonner la capitalisation des intérêts ;

? une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 920 euros hors charges à compter du 23 février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

? autoriser la société Foncière NRU PAM 2019 à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 920 euros ;

? une somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et d’exécution.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 22 mai 2024 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [B] [E] et Mme [V] [N] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, que le manquement au paiement des loyers et des charges constitue une inexécution suffisamment grave du contrat qui justifie sa résolution.

M. [B] [E] et Mme [V] [N], assignés par procès-verbal de recherches, n’ont pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [B] [E] et Mme [V] [N] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 22 mai 2024 que M. [B] [E] et Mme [V] [N] doivent payer un loyer d’un montant de 920,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 180,00 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [B] [E] et Mme [V] [N] restaient devoir la somme de 8 089,17 € euros à la date du 14 mars 2025, terme de février 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 211,75 € (« quittancement facture fournisseur office CJ facture huissiers » du 7 janvier 2025), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 7 877,42 €, arrêtée au 14 mars 2025, terme de février 2025 inclus.

Par ailleurs, les comptes définitifs n’étant pas arrêtés entre les parties, il n’y a pas lieu à ce stade d’autoriser la conservation du dépôt de garantie.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [B] [E] et Mme [V] [N] au paiement d’une somme provisionnelle de 7 877,42 €, arrêtée au 14 mars 2025, terme de février 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 577,42 € à compter du 23 décembre 2024, sur le surplus à compter du 23 avril 2025.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 22 mai 2024 contient une telle clause résolutoire en son article II. 4) et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 23 décembre 2024 pour la somme en principal de 4 577,42 €.

Ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 février 2025.

En conséquence, l’expulsion de M. [B] [E] et Mme [V] [N] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [B] [E] et Mme [V] [N] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

o Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [B] [E] et Mme [V] [N] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 25 février 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 22 mai 2024, soit une somme de 920 euros hors charges.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant de 920 euros, hors charges, outre les charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [B] [E] et Mme [V] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent à la somme de 920 euros, outre les charges qui auraient été payées en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er avril 2025, terme de mars 2025 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 25 février 2025, 00 heure, au 31 mars 2025, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 23 décembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’indiquer que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mai 2024 entre la Société Foncière NRU PAM 2019 et M. [B] [E] et Mme [V] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 février 2025 ;

CONDAMNE M. [B] [E] et Mme [V] [N] à verser à la Société Foncière NRU PAM 2019 la somme de 7 877,42 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 14 mars 2025, terme de février 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 577,42 € à compter du 23 décembre 2024, sur le surplus à compter du 23 avril 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

REJETTE la demande de conservation du dépôt de garantie ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [B] [E] et Mme [V] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par M. [B] [E] et Mme [V] [N] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme mensuelle de 920 euros, outre les charges qui auraient été dues en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [B] [E] et Mme [V] [N] à payer à la Société Foncière NRU PAM 2019 l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1 avril 2025, terme de mars 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [B] [E] et Mme [V] [N] à payer à la Société Foncière NRU PAM 2019 une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [E] et Mme [V] [N] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 3 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION