Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 28 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. CIF COOPERATIVE

10 rue de Bel Air, CS 53205

44032 NANTES CEDEX 1

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [K]

Appartement 26 Etage 2

66 Rue Vincent Auriol

44800 SAINT- HERBLAIN

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 10 octobre 2024

date des débats : 10 octobre 2024

délibéré au : 28 novembre 2024

RG N° N° RG 24/01343 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M6VI

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Monsieur [U] [K] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er octobre 2018, la société anonyme coopérative d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré CIF COOPERATIVE (ci-après CIF COOPERATIVE) a donné à bail à Monsieur [U] [K] un logement et un emplacement de stationnement lui appartenant sis, 66 rue Vincent Auriol – 2ème étage – Logement n°26 et stationnement n°81 – 44800 SAINT HERBLAIN, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 438,08 €, outre une provision sur charges de 57,41 € par mois.

Le 9 janvier 2024, CIF COOPERATIVE a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 4.241,76 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 10 mars 2022.

Le 15 mars 2024, CIF COOPERATIVE a fait délivrer au locataire un commandement pour défaut d’assurance, visant l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs par la production d’une attestation délivrée par son assureur.

Par acte de Commissaire de justice du 10 avril 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 15 avril 2024, CIF COOPERATIVE a fait assigner Monsieur [U] [K] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir:

— déclarer recevable et bien fondée sa demande ;

— constater à compter du 10.03.2024 la résiliation du bail signé le 01.10.2018 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, s’il n’était pas fait droit à la demande de constatation de la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 01.10.2018 entre les parties ;

En tout état de cause,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [K] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— rappeler, en cas de résiliation de bail, que suivant l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer” dans un délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

— condamner Monsieur [U] [K] à lui payer, en deniers ou quittances, la somme de 7.784,84 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 29.02.2024, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— condamner Monsieur [U] [K] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer (488,02 €) et charges (41,03 €) en cours, soit la somme mensuelle de 529,05€, à compter du 10.03.2024 date de résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [U] [K] à payer à CIF COOPERATIVE la somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, incluant le coût du commandement et les frais de signification à partie du jugement à intervenir ;

— dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à Monsieur [U] [K] pour régler son arriéré de loyers, charges et/ou indemnités d’occupation :

condamner, en deniers ou quittances et sur la même base que ci-dessus (soit 529,05 € par mois), Monsieur [U] [K] à régler à la société CIF COOPERATIVE, en plus du montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation existant au jour de l’audience, les loyers, charges et/ou indemnités d’occupation échus entre la date de l’audience et la date de signification du jugement à intervenir qui ne seraient pas réglés ;

et préciser que les délais de paiement s’appliqueront non pas seulement au montant de l’arriéré de loyers, charges et/ou indemnités d’occupation au jour de l’audience mais bien au montant total de l’arriéré de loyers, charges et/ou indemnités d’occupation au jour de la signification du jugement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024, lors de laquelle la société CIF COOPERATIVE, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, rappelant qu’elle sollicitait l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d’assurance et défaut de paiement des loyers. Elle a actualisé sa créance à la somme de 18.432,12 € selon le décompte arrêté au 10 octobre 2024, précisant que des surloyers d’un montant de 968,20 € par mois sont imputés au locataire depuis janvier 2024.

Monsieur [U] [K] a comparu et déclaré qu’il n’habitait plus dans le logement loué, indiquant cependant n’avoir pas délivré congé. Il a par ailleurs déclaré n’avoir aucun revenu.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [U] [K] n’a fait état d’aucun dossier de surendettement.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors des débats.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail fondée sur le défaut d’assurance

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que « le locataire est obligé : […] g) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

Le 15 mars 2024, la société CIF COOPERATIVE a fait délivrer à Monsieur [U] [K] un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier, dans le délai d’un mois, d’une assurance locative.

Cependant, l’assignation a été délivrée le 10 avril 2024, soit avant même l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, de sorte que le bailleur n’avait pas, à cette date, d’intérêt né et actuel à agir au sens de l’article 31 du Code de procédure civile.

Par conséquent, il convient de déclarer irrecevable la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d’assurance, compte-tenu du caractère prématuré de la délivrance de l’assignation, seule pouvant dès lors être examinée la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers.

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 15 avril 2024, soit six semaines au moins avant la date de l’audience.

En outre, la société CIF COOPERATIVE justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales par un courrier recommandé du 21 décembre 2023 dont il a été accusé réception le 26 décembre 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

En l’espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [U] [K] le 9 janvier 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 4.241,76 €. Ce commandement accorde un délai de deux mois au locataire pour s’acquitter de sa dette.

Il ressort des pièces produites aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructeux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mars 2024.

Lors des débats, Monsieur [U] [K] a déclaré, sans en justifier, qu’il avait déjà quitté les lieux, reconnaissant toutefois n’avoir pas délivré congé.

Dès lors, Monsieur [U] [K], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [U] [K] sera par ailleurs condamné à payer à la société CIF COOPERATIVE, en lieu et place du loyer prévu au contrat, une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 529,05 € aux termes de l’assignation, et ce à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L441-9 du même code prévoit que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître une dette locative de 18.432,12 € au 10 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte une somme de 72,98 €, correspondant à des frais de procédure (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Apparaissent également au décompte, à compter du mois de janvier 2024, des surloyers d’un montant de 968,20 € par mois (9 x 968,20 €, soit 8.713,80 €) qu’il convient de déduire de la dette locative dès lors que la société bailleresse ne justifie d’aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire dans le respect des dispositions légales susvisées.

En effet, si la société CIF COOPERATIVE produit des courriers qu’elle aurait envoyés au locataire les 18 septembre et 30 novembre 2023 pour lui demander de justifier de ses revenus par la production de son avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022, et si Monsieur [U] [K] reconnaît avoir reçu cette enquête SLS, il n’en demeure pas moins que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions combinées des articles L. 441-3 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, formalité substantielle, les pièces qu’elle produit étant insuffisantes à justifier de la date de réception de l’enquête SLS par le locataire.

Ce décompte n’appelle aucune autre critique et Monsieur [U] [K] n’a émis aucune contestation. Il n’a par ailleurs fait état d’aucun règlement qui n’aurait pas été pris en considération.

Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [U] [K] a dû quitter son logement à la suite d’agressions répétées dont il a été victime, qu’il est hébergé chez des amis et qu’il n’a plus de ressources, ayant perdu son emploi. Lors des débats, il n’a présenté aucune demande de délai de paiement, confirmant ne percevoir aucune ressource et avoir déposé une demande de RSA.

En conséquence, Monsieur [U] [K] sera condamné à payer à CIF COOPERATIVE la somme de 9.645,34 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [U] [K] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 9 janvier 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [U] [K] sera condamné à payer à la société CIF COOPERATIVE, qui a dû recourir à la justice, pour faire valoir ses droits, une somme de 150€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré CIF COOPERATIVE à l’encontre de Monsieur [U] [K] ;

DÉCLARE irrecevable la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail fondée sur un défaut d’assurance ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 10 mars 2024, du bail portant sur les lieux loués sis 66 rue Vincent Auriol – 2ème étage – Logement n°26 et stationnement n°81 – 44800 SAINT HERBLAIN ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [U] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [U] [K] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré CIF COOPERATIVE les sommes suivantes :

—  9.645,34 € (NEUF MILLE SIX CENT QUARANTE CINQ EUROS ET TRENTE QUATRE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 529,05 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois d’octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [U] [K] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré CIF COOPERATIVE la somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [K] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer du 15 mars 2024 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET