SG

LE 28 NOVEMBRE 2024

Minute n°

N° RG 24/03236 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEJF

S.A.R.L. CHABAB (RCS [Localité 7] 789 456 340)

C/

S.C.I. KER

Action en contestation de congé et/ou demande de renouvellement de bail

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SCP CALVAR & ASSOCIES – 28

M^e Alexia LUCIANO – 101

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Stéphanie LAPORTE, Juge,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 01 OCTOBRE 2024 devant Stéphanie LAPORTE, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 28 NOVEMBRE 2024.

Jugement Contradictoire rédigé par Stéphanie LAPORTE, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

S.A.R.L. CHABAB (RCS [Localité 7] 789 456 340), dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Julien VIVES de la SCP CALVAR & ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

S.C.I. KER, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Rep/assistant : M^e Alexia LUCIANO, avocat au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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EXPOSE DU LITIGE

Le 14 janvier 2013, la SCI KER, propriétaire d’un local commercial d’une surface de 110 m2 sis, [Adresse 2] et [Adresse 3] à NANTES, l’a donné à bail à M. [B] [W] [P] à compter du 14 janvier 2013 pour une durée de 9 années, soit jusqu’au 13 janvier 2022, moyennant un loyer révisable annuellement d’un montant annuel de 31.200 euros hors taxes et hors charges.

Par acte authentique en date du même jour, la SARL CHABAB a acquis un fonds de commerce de restauration auprès de Monsieur [B] [W] [P] situé à l’adresse du local commercial précité. Elle est donc devenue preneur dudit local commercial appartenant à la SCI KER.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 mars 2023, la SARL CHABAB a sollicité auprès de la SCI KER, le renouvellement de son bail commercial à compter du 1er avril 2023 avec fixation du loyer annuel à hauteur de 19.200 euros hors taxes.

Par actes des 13 et 21 avril 2023, la SCI KER a mis en demeure la SARL CHABAB d’avoir à lui payer dans le délai d’un mois la somme de 59.364,44 euros correspondante à sa dette locative arrêtée à la date du 31 mars 2023, en visant la clause résolutoire du bail commercial.

Par exploit en date du 23 mai 2023, la SCI KER a à nouveau mis en demeure la SARL CHABAB de régulariser sa situation en l’informant qu’à défaut, elle entendait refuser le renouvellement du bail.

Par assignation en date du 31 août 2023, la SCI KER a saisi le Président du tribunal judiciaire de NANTES statuant en référé en sollicitant, d’une part, le constat de la fin du bail par l’effet du refus de son renouvellement, d’autre part, à titre subsidiaire, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire dudit bail.

Par ordonnance en date du 8 février 2024, le juge des référés s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande principale mais a constaté la résiliation de plein droit du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire.

Cette ordonnance a été signifiée à la SARL CHABAB le 21 février 2024. Elle a été rendue caduque par l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire de la SARL CHABAB prononcée par jugement du tribunal de commerce de NANTES en date du 14 février 2024.

La SCI KER a déclaré sa créance d’un montant de 91.449,87 euros auprès du mandataire judiciaire en date du 26 mars 2024.

La SARL CHABAB a saisi le Président du tribunal judiciaire de NANTES statuant en référé par assignation en date du 24 juin 2024 aux fins d’être autorisée à assigner la SCI KER à jour fixe.

Par ordonnance en date du 25 juin 2024, il a été fait droit sa demande.

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 juillet 2024, la SARL CHABAB a fait assigner la SCI KER à jour fixe, le 1er octobre 2024, devant le tribunal judiciaire de NANTES aux fins principalement de contester le refus de renouvellement du bail commercial.

Selon les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2024, au visa notamment des articles L.145-14 et suivants du code de commerce, la SARL CHABAB demande au tribunal de :

A titre principal,

Déclarer son action recevable et la dire bien fondée ;

Juger que le refus de renouvellement du bail commercial signifiée le 23 mai 2023 par la SCI KER ne repose sur aucun motif sérieux et légitime ;

Juger que ce refus de renouvellement de bail commercial s’analyse en congé ;

Condamner la SCI KER à lui verser une provision de 80.000 euros à valoir sur l’indemnité d’éviction due ;

Commettre tout expert judiciaire qu’il plaira à l’effet de fournir tout élément permettant au tribunal de chiffrer l’indemnité d’éviction due ;

A titre subsidiaire, fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 3.898,65 euros toutes charges comprises ;

En tout état de cause,

Condamner la SCI KER aux dépens.

Condamner la SCI KER à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Au soutien de sa contestation du motif sérieux et légitime du refus de renouvellement du bail par la SCI KER, la SARL CHABAB se fondant sur l’article L.145-17 du code de commerce fait valoir tout d’abord que la SCI KER a toléré et accepté les retards de paiement des loyers. Elle observe à ce titre que la SCI KER, lors de la procédure devant le juge des référés, faisait référence aux paiements irréguliers ainsi qu’aux défauts de paiements des loyers « depuis 2015 ». Elle souligne que la SCI KER a dénoncé les retards de paiement uniquement après la signification de la demande de renouvellement du bail formée par la SARL CHABAB le 29 mars 2023. Compte tenu de ce délai, la SARL CHABAB considère que les impayés locatifs ne revêtaient pas de caractère de gravité pour la SCI KER.

La SARL CHABAB estime de plus que cette dénonciation des impayés locatifs par la SCI KER s’apparente à des représailles puisque qu’elle avait soumis la négociation d’un loyer en baisse, à l’apurement de la dette locative.

La SARL CHABAB reproche également à la SCI KER de ne jamais l’avoir mise en demeure. Elle relève de plus que la SCI KER, de sa propre initiative, lui a proposé une baisse du montant du loyer le 11 juillet 2020 à hauteur de 28.500 euros hors taxes alors même que sa créance s’élevait à la somme de 65.282,02 euros toutes charges comprises.

La SARL CHABAB soutient encore que le montant du loyer est disproportionné au regard de sa valeur locative comparativement à d’autres locaux commerciaux se situant aux abords de celui qu’elle loue. Sur ce point, elle conteste la valeur probatoire du tableau transmis par la SCI KER en ce qu’il est établi directement par cette dernière.

En outre, la SARL CHABAB fait valoir que la SCI KER se fonde sur des éléments postérieurs à la signification du refus de renouvellement du bail alors que les motifs graves et légitimes doivent s’analyser à la date de la signification du refus, soit le 23 avril 2023.

La SARL CHABAB observe que la SCI KER n’a pas sollicité de mesure d’expulsion à son encontre avant la présente procédure, ce qui démontre qu’elle n’a pas souhaité réellement mettre fin au bail commercial.

En application de l’article L.145-14 du code de commerce, la SARL CHABAB soutient que le refus de renouveler le bail par la SCI KER doit s’analyser comme un congé. Elle estime avoir droit à une indemnité d’éviction et sollicite en conséquence à titre provisionnel la somme de 80.000 euros ainsi que la nomination d’un expert judiciaire afin d’estimer le montant de cette indemnité.

Enfin, concernant la demande reconventionnelle de la SCI KER de voir fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 3.898,65 euros, la SARL CHABAB indique ne pas s’y opposer et souligne qu’il s’agit de cette somme toutes charges comprises dont elle s’acquitte mensuellement depuis le 14 février 2024, date de son redressement judiciaire.

Selon les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, la SCI KER, au visa des articles L.145-9, L.145-10, L.145-17 et L.145-41 du code de commerce, demande au tribunal de :

A titre principal,

Débouter la SARL CHABAB de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Constater que le bail conclu entre la SARL CHABAB et la SCI KER a pris fin en date du 1er avril 2023 par l’effet du refus de renouvellement de bail opposé par la SCI KER à la demande formulée par la SARL CHABAB, soit antérieurement au jugement d’ouverture du redressement judiciaire de la SARL CHABAB;

Juger que les infractions commises par la SARL CHABAB sont suffisamment graves pour légitimer le refus d’indemnité d’éviction ;

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de la SARL CHABAB ainsi que de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 5], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Ordonner que le commissaire de justice mandaté par la SCI KER pour procéder à l’expulsion susvisée dressera un état des lieux de sortie aux frais exclusifs de la SARL CHABAB;

Ordonner à la SARL CHABAB à lui remettre sans délai, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de de la signification de la décision à intervenir, les clés des locaux et plus généralement tous moyens d’accès aux lieux loués ;

Condamner la SARL CHABAB à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges, soit la somme de 3.898,65 euros charges comprises par mois, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés d’un local vide, toutes réserves étant faites sur l’état des locaux ;

Donner acte à la SARL CHABAB de ce qu’elle accepte que l’indemnité d’occupation soit fixée la somme de 3.898,65 euros charges comprises par mois, jusqu’à la libération effective des lieux ;

A titre subsidiaire, si par impossible le tribunal devait juger les motifs du refus de l’indemnité d’éviction de la SCI KER infondés,

Rejeter la demande d’indemnité d’éviction provisionnelle sollicitée par la SARL CHABAB ;

Décerner acte à la SCI KER de ce qu’elle émet toutes protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire de la SARL CHABAB ;

A titre reconventionnel :

Recevoir sa demande reconventionnelle tendant à obtenir la fixation de l’indemnité d’occupation qui lui est due par la SARL CHABAB jusqu’à son départ effectif des lieux;

Fixer l’indemnité d’occupation à compter de l’expiration du bail, soit depuis le 1er avril 2023, à un montant égal au montant mensuel du loyer et des charges, soit la somme de 3 898,65 euros charges comprises par mois, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés d’un local vide, toutes réserves étant faites sur l’état des locaux;

Donner acte à la SARL CHABAB de ce qu’elle accepte que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 3.898,65 euros charges comprises par mois, jusqu’à la libération effective des lieux ;

En tout état de cause,

Condamner la SARL CHABAB aux entiers dépens ;

Condamner la SARL CHABAB à lui payer une somme de 6.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer au moyen de la SARL CHABAB fondé sur l’absence de motif grave et légitime, la SCI KER conteste n’avoir jamais sollicité le remboursement des arriérés locatifs. Elle indique qu’elle accordait une certaine confiance à son preneur qui lui avait indiqué qu’elle avait souscrit un emprunt auprès d’un établissement bancaire pour le rachat de son fonds de commerce ce qui la mettait en difficulté pour honorer ses loyers. Puisque la SARL CHABAB continuait à la payer régulièrement, la SCI KER indique qu’elle n’avait pas souhaité entamer une procédure judiciaire, ce qu’elle s’était également refusé de faire lors de la période de crise sanitaire COVID19.

Puis, la SCI KER relève que son preneur s’était ensuite engagé à reprendre le paiement des loyers mais qu’à l’inverse sa dette locative s’est aggravée.

La SCI KER fait également valoir qu’elle a effectivement sollicité le paiement des arriérés locatifs, notamment par un courrier en date du 11 juillet 2021. Elle conteste ainsi avoir renoncé à se prévaloir de ces impayés.

La SCI KER conteste le fait que cela soit la demande de renouvèlement du bail avec une réduction du montant du loyer qui l’ait amenée à motiver son refus mais soutient que son refus est uniquement motivé par le non-paiement des arriérés locatifs. Elle indique qu’elle a laissé à deux reprises la possibilité à la SARL CHABAB d’apurer sa dette après sa demande de renouvellement du bail commercial, ce afin de de lui éviter de perdre son droit au bail, d’abord par le commandement de payer en date du 31 mars 2023, puis en lui signifiant, le 23 mai 2023, une sommation en application de l’article L145-7 du code de commerce assortie d’un délai d’un mois.

La SCI KER observe également que la SARL CHABAB s’est non seulement abstenue de payer sa dette, mais qu’elle a en outre cessé de payer les indemnités d’occupations successives.

La SCI KER conteste le moyen soulevé par la SARL CHABAB selon lequel sa tolérance face aux impayés vaudrait renonciation tacite de sa part. Elle soutient à ce titre qu’une tolérance ou un silence du bailleur au regard des manquements d’un locataire, ne saurait caractériser une autorisation ou une renonciation tacite. Elle rappelle que le bail conclu contient une clause stipulant que la tolérance du bailleur ne peut créer un droit en faveur du preneur, ni entraîner aucune dérogation aux obligations qui lui incombent.

La SCI KER relève également qu’elle a régulièrement relancé son preneur tant oralement qu’à l’écrit, ce y compris précédemment à la signification de son refus de renouvellement en date du 23 avril 2023. Elle reconnait toutefois ne pas avoir mis en demeure son preneur avant la demande de renouvellement du bail formulé par la SARL CHABAB tout en soulignant qu’il ne s’agit pas d’une obligation légale pour refuser le renouvellement avec refus d’indemnité d’éviction puisque l’article L.145-7 du code de commerce prévoit uniquement une sommation.

La SCI KER soutient que ce sont bien le non-paiement de cet arriéré locatif et sa persistance qui caractérisent tant la gravité que la légitimité de son refus de renouveler le bail. Elle relève qu’elle a bien sollicité l’expulsion de son preneur et que le juge des référés avait fait droit à sa demande par son ordonnance en date du 8 février 2024 dont les effets ont été suspendus compte tenu du redressement judiciaire de la SARL CHABAB.

Afin de voir valider le refus de renouvellement du bail avec refus d’indemnité d’éviction, la SCI KER se fonde sur l’application des dispositions des articles L.145-9, L.145-10 et L.145-14 du code de commerce. Elle soutient que le retard répété dans le paiement du loyer constitue bien un motif grave et légitime d’un refus de renouvellement, et ce, y compris, lorsque les retards répétés ont fait l’objet de régularisation. Or, elle fait valoir que la SARL CHABAB n’a plus réglé de façon régulière ses loyers depuis 2015. Elle souligne de plus que le montant de l’arriéré locatif à la date du 31 mars 2023 n’est pas contesté par la SARL CHABAB, de même s’agissant de l’arrêt du paiement des indemnités d’occupation, que la SARL CHABAB ne s’est pas acquittée de la somme due, passé le délai d’un mois après sommation qui expirait le 23 juin 2023. Elle estime que le bail a donc pris fin rétroactivement au 1er avril 2023 et que les conditions pour bénéficier d’une indemnité d’éviction ne sont pas remplies. Par conséquent, la SCI KER considère comme légitime son refus de renouvellement du bail avec refus d’indemnité d’éviction.

En réponse à l’argument selon lequel la SARL CHABAB aurait renoncé à payer sa dette compte tenu du montant trop élevé du loyer, la SCI KER indique que ce montant a été librement fixé entre les parties et qu’il n’est pas établi que celui-ci serait surévalué. Elle observe que le tableau sur lequel s’appuie la SARL CHABAB a uniquement été produit dans le cadre de la fixation du montant de l’indemnité d’occupation que la SARL CHABAB ne conteste pas. La SCI KER fait valoir par ailleurs que la SARL CHABAB ne démontre pas qu’elle se trouvait dans une situation de difficulté financière, d’autant qu’elle a souscrit deux prêts pendant la durée d’exécution du bail qui ont servi pour l’un à rembourser son associé, pour l’autre à faire l‘acquisition d’un véhicule automobile.

En sus de son arriéré locatif, la SCI KER indique que la SARL CHABAB n’a pas payé son loyer du 14 au 29 février 2024, soit après l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, ce qui correspond à la somme de 2.150,97 euros.

Pour s’opposer subsidiairement à la demande d’indemnité d’éviction formulée par la SARL CHABAB, se fondant sur l’article L.145-58 du code de commerce, la SCI KER observe que la SARL CHABAB était encore en place et n’ayant manifestement pas l’intention de quitter les lieux, sa demande apparaissait infondée. Elle ajoute que le montant de 80.000 euros sollicité n’est pas justifié et formule toutes protestations et réserves concernant la sollicitation d’une expertise par la demanderesse.

Au soutien de sa demande reconventionnelle d’indemnité d’occupation, la SCI KER se fonde sur les dispositions de l’article L.145-28 du code de commerce et de la clause pénale figurant au bail qui prévoit que l’indemnité d’occupation sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année, majorée de 50%. La SCI KER précise qu’elle ne sollicite pas la majoration prévue dans ladite clause. Elle fait également valoir que le juge des référés a fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL CHABAB à la somme mensuelle de 3 898,65 euros jusqu’à libération effective et complète des lieux. Elle observe que le prix moyen au m2 a une valeur moyenne de 414 euros, contre 360,44 euros pour le montant du loyer du par la SARL CHABAB.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a eu lieu le 05 septembre 2024 et l’audience des plaidoiries est intervenue le 1er octobre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du refus du renouvellement du bail

En application des dispositions de l’article L 145-14 alinéa 1 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au preneur évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Aux termes de l’article L.145-17 du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

« 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L.145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ».

Les bailleurs supportent la charge de la preuve du motif grave et légitime justifiant l’absence de paiement d’une indemnité d’éviction.

La notion de motif grave et légitime, dont il convient de constater l’existence, la gravité et la légitimité, renvoie aux fautes reprochées au preneur qui peuvent être contractuelles ou délictuelles. Parmi les fautes pour violation des clauses du contrat, se trouvent, en premier lieu, le défaut de paiement total ou partiel, les retards systématiques de paiement, des loyers et charges. L’appréciation du caractère grave et légitime du motif s’apprécie à la date de la mise en demeure.

A supposer l’existence de ce motif démontré, le bailleur doit mettre en œuvre le refus en respectant l’exigence de mise en demeure préalable. Le preneur doit en effet être mis en demeure par acte extrajudiciaire de régulariser sa situation dans le délai d’un mois, étant précisé que cette sommation doit indiquer le manquement reproché, l’injonction faite d’y remédier et reproduire les termes de l’article L. 145-17, I, 1°. A défaut de respecter cette formalité, le bailleur est privé du droit de se prévaloir du motif du refus invoqué.

Il convient également de souligner que la validité du refus de renouvellement d’un bail commercial pour motif grave et légitime, en raison du défaut de paiement de loyers antérieurs au jugement d’ouverture d’une procédure collective qui avait conduit à une liquidation judiciaire est admise.

Toutefois, on peut se demander si le motif peut être considéré comme légitime, dans l’hypothèse où le commandement de payer des loyers antérieurs est adressé après ouverture de la procédure et non avant ; les difficultés financières du locataire peuvent alors retirer au refus de renouvellement son caractère légitime.

En l’espèce, la SARL CHABAB est titulaire d’un bail commercial pour la location d’un local commercial sis [Adresse 1] et [Adresse 3] signé le 14 janvier 2013 pour une durée de 9 ans soit jusqu’au 13 janvier 2022. Ledit bail a été reconduit tacitement jusqu’à la demande de renouvellement à compter du 1er avril 2023 signifiée par la SARL CHABAB à la SCI KER le 29 mars 2023.

La SCI KER fait valoir des impayés de loyers et charges d’un montant de 59.703,32 euros au 31 mars 2023.

Elle a ainsi fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article L145-17 du code de commerce, par actes en date des 13 et 21 avril 2023. Ce commandement de payer met en demeure le preneur de payer l’arriéré de loyers dans un délai d’un mois et reproduit les termes de l’article L145-17 I, 1° du code de commerce.

Les arriérés de loyers et de charges n’ayant pas été totalement réglés à l’issue du délai d’un mois suivant la mise en demeure, l’infraction n’a pas cessé et le bailleur peut s’en prévaloir pour refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, dès lors que le motif invoqué est suffisamment grave et légitime.

Ainsi, la mise en demeure a-t-elle été suivie d’un congé avec refus de renouvellement sans indemnité, exposant les motifs graves et légitimes reprochés au locataire, signifié à la SARL CHABAB le 23 mai 2023, au visa de l’article L145-17 du code de commerce.

La SARL CHABAB conteste le caractère grave et légitime du motif invoqué par la SCI KER, en faisant valoir la tolérance dont le bailleur a fait preuve pendant des années face à ces impayés.

Or, il ressort des éléments versés au dossier que la SARL CHABAB a une dette locative envers la SCI KER dont elle ne conteste d’ailleurs, ni le montant, ni l’ancienneté. Le fait que le bailleur n’ait pas fait valoir les impayés de loyers et de charges avant la présente procédure ne saurait faire obstacle à son refus de renouvellement. Le bail qui liait les parties contenait une clause dénommée « Cas fortuits -Tolérance » qui stipulait dans son dernier alinéa : qu'« aucun fait de tolérance de la part du bailleur, quelle qu’en soit la durée, ne pourra créer un droit en faveur du preneur, ni entraîner aucune dérogation aux obligations qui incombent au preneur en vertu du bail, de la loi ou des usages, à moins du consentement exprès et par écrit du bailleur ». Ainsi l’attitude tolérante du bailleur ne saurait-elle remettre en cause le bien-fondé de sa demande en paiement.

En outre, si la SCI KER reconnait avoir fait preuve de tolérance envers la SARL CHABAB, elle produit plusieurs pièces qui attestent du fait qu’elle a sollicité le paiement de sa créance à plusieurs reprises. En effet, elle verse les différentes factures pour les années 2021, 2022 et 2023 dans lesquelles figurent les montants successifs des arriérés locatifs ainsi qu’un courrier en date du 11 juillet 2020 par lequel, elle propose à la SARL CHABAB de signer un avenant au bail pour diminuer le montant du loyer et sollicite le règlement intégral des dettes locatives au jour de la signature de l’avenant, soit la somme de 65.282,02 euros toutes charges comprises au 30 juin 2020.

S’il est établi que la SCI KER a fait sommation à la SARL CHABAB d’avoir à lui payer l’arriéré locatif postérieurement à la demande de renouvellement du bail par ce dernier, le paiement du loyer étant une obligation essentielle du preneur, et une simple tolérance du bailleur ne pouvant s’analyser comme une renonciation tacite, la SCI KER est légitime à fonder son refus de renouvellement du bail pour ce motif qui apparait suffisamment grave.

La SARL CHABAB entend également faire valoir le caractère disproportionné du montant du loyer. Pour autant, il sera relevé que le montant du loyer a, d’une part, été librement fixé par les parties et que, d’autre part, celui-ci a été réduit par un avenant au contrat en date du 30 juin 2020. De plus, ce moyen ne saurait justifier à lui seul le non-paiement des loyers incombant au preneur.

La SARL CHABAB soutient que la SCI KER n’a pas sollicité d’expulsion avant la présente procédure. Le moyen est inopérant, dès lors qu’aucune disposition tant légale que contractuelle n’exige une telle demande préalable et enfin parce qu’elle a bien été demandée à l’occasion d’une procédure en référé en date du 31 août 2023.

En l’état de l’ensemble de ces éléments, le bailleur peut se prévaloir du défaut de paiement des loyers et des charges comme motif suffisamment grave et légitime d’un non renouvellement du bail. Le refus de renouvellement du bailleur est effectif, il ne doit pas d’indemnité d’éviction à son preneur et ce dernier devient rétroactivement sans droit, ni titre. Aussi le preneur doit-il quitter les lieux, au plus tôt, et verser une indemnité d’occupation de droit commun destinée à compenser le préjudice d’occupation illicite subi par le bailleur pour la période allant de la date d’effet du congé jusqu’à son départ.

Il sera donc constaté la résiliation du bail à compter de la date de la demande de renouvellement soit le 1er avril 2023.

La demande d’indemnité d’éviction formée par la SARL CHABAB est ainsi rejetée.

Sur les conséquences du refus de renouvellement du bail

Selon l’article L.622-21 du code de commerce « I. — Le jugement interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L.622-17 et tendant :

1o A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2o A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

II. — Sans préjudice des droits des créanciers dont la créance est mentionnée au I de l’article L. 622-17, le jugement d’ouverture arrête ou interdit toute procédure d’exécution tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d’ouverture.

III. — Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus. (…). »

Sur l’expulsion du preneur

L’expulsion, voie d’exécution sur la personne, échappe à l’article L622-21 du code de commerce qui ne suspend que les voies d’exécution sur les meubles et immeubles.

Il convient donc de faire droit à la demande d’expulsion formée par la SCI KER contre la SARL CHABAB.

Le congé sans indemnité d’éviction ayant été validé, il a expiré le 1er avril 2023.

La SARLCHABAB étant à compter de cette date occupante sans droit ni titre, il convient également d’ordonner la libération des lieux avec remise des clefs et si nécessaire son expulsion, ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision. L’état des lieux de sortie sera effectué par le commissaire de justice mandaté par la SCI KER pour procéder à l’expulsion aux frais exclusifs de la SARL CHABAB.

La SCI KER ne démontre pas que la SARL CHABAB ne se conformera pas à l’exécution de cet arrêt. Dès lors, il n’y a pas lieu d’assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation

Les créanciers postérieurs sont ceux dont les créances sont nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur, pour son activité professionnelle (article L. 622-17-I du code de commerce).

Le bail prévoit que l’indemnité d’occupation due par le preneur « en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail, sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majorée de 50% ».

La SARL CHABAB étant occupante sans droit ni titre depuis la date de résiliation du bail, soit le 1er avril 2023, elle est tenue de payer à la SCI KER une indemnité d’occupation correspondante au montant du loyer et des charges jusqu’à parfaite libération des lieux.

La SCI KER précise qu’elle n’entend pas faire application de la majoration prévue par la clause pénale précitée. Elle sollicite le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 3898,65 euros charges comprises, jusqu’à la libération effective des lieux, par la remise des clés du local, après état des lieux. La SARL CHABAB ne conteste pas ce montant.

Dans ces conditions, il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par la SARL CHABAB à la SCI KER à un montant de 3.898,65 euros à compter de la date de résiliation du bail, soit du 1er avril 2023.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL CHABAB, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l’instance, comprenant uniquement les frais engagés en vue de la présente instance et rendus nécessaires par celle-ci.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la SARL CHABAB partie perdante et tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SCI KER la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT que le refus de renouvellement du bail avec refus d’indemnité d’éviction signifié à la SARL CHABAB par acte de commissaire de justice en date du 21 avril 2023 repose sur des motifs graves et légitimes ;

REJETTE la demande de la SARL CHABAB de se voir payer par la SCI KER une indemnité d’éviction ;

CONSTATE la résiliation du bail portant sur le local commercial sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 7] au 1er avril 2023 ;

ORDONNE à la SARL CHABAB de laisser les lieux libres de toute occupation de son chef et de tous biens lui appartenant dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, de remettre les clefs à la SCI KER et au besoin ordonne l’expulsion de la SARL CHABAB ainsi que de tout occupant de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETTE la demande de la SCI KER d’assortir l’expulsion de la SARL CHABAB d’une astreinte ;

DIT que l’état des lieux sortant sera effectué par un commissaire de justice aux frais de la SARL CHABAB ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par la SARL CHABAB à la SCI KER, au montant du loyer et des charges, à compter du 1er avril 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux, à la somme de 3 898,65 euros mensuels (TROIS MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT DIX HUIT EUROS ET SOIXANTE CINQ CENTIMES) ;

CONDAMNE la SARL CHABAB aux dépens de l’instance;

CONDAMNE la SARL CHABAB à payer à la SCI KER la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SARL CHABAB au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Stéphanie LAPORTE