Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Mai 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [C]

11 Rue Victor Hugo

1er étage Porte 6 Le Léard

44400 REZE

représentée par Maître Benoît RIVAIN, avocat au barreau de NANTES,

substitué par Maître Marie FAVREAU, avocate au sein du même barreau

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 07 décembre 2023

date des débats : 11 janvier 2024

délibéré au : 16 mai 2024

RG N° N° RG 23/02407 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MNDC

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Maître Benoît RIVAIN+ préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 20 mai 2020, la société CDC Habitat Social a donné à bail à [L] [C] un logement de type 3 lui appartenant sis, 11 rue Victor Hugo, Le Léard, 1er étage, n°6 – 44400 REZE, moyennant un loyer mensuel initial de 537,95 € (soit 475,42 € pour le loyer principal et 62,53 € pour le loyer des annexes) outre une provision mensuelle pour charges de 76,29 €.

Par acte d’huissier de justice du 17 mars 2023, CDC Habitat Social a fait commandement à [L] [C] de justifier d’une assurance locative, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 679,03 € arrêté au 6 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 30 juin 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC Habitat Social a fait assigner [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail en date du 20 mai 2020 à compter du 17 avril 2023 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 17 mai 2023 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;

· Ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner la locataire au paiement de la somme de 1.206,46 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 mai 2023, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 17 mars 2023 ou à compter du jugement à intervenir ;

· Condamner [L] [C] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 17 avril 2023 ou du 17 mai 2023 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

· Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 4 octobre 2023 par les services sociaux du département.

Après un renvoi lors de l’audience du 7 décembre 2023, à la demande du défendeur, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 janvier 2024.

A ladite audience, CDC Habitat Social, représenté par son Conseil se réfère à l’acte introductif d’instance et indique s’opposer au renvoi et au sursis à statuer sollicités en défense.

Régulièrement assignée à personne, [L] [C] s’est faite représenter à l’audience par son Conseil, qui indique qu’un dossier de surendettement a été déposé, demandant ainsi un sursis à statuer.

La présidente a autorisé la production en cours de délibéré, jusqu’au 20 janvier 2024, du justificatif d’une assurance locative.

Les deux parties étant présentes ou représentées, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la saisine de la CAF le 14 mars 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 30 juin 2023.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 30 juin 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 5 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 7 décembre 2023, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail pour défaut d’assurance

Il résulte de l’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire en son article 7 applicable de plein droit en cas de non souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

Le 17 mars 2023, CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à [L] [C] un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance locative et de l’occupation des lieux. Ce commandement respecte les prescriptions légales mais [L] [C] n’a pas justifié d’une assurance valide dans le délai d’un mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois. Il n’est par ailleurs établi que soit intervenue une décision de recevabilité de la commission de surendettement dans ce même délai. Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail pour défaut d’assurance locative étaient réunies à la date du 18 avril 2023.

En conséquence, et sans qu’il soit besoin d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, il convient de constater la résiliation du bail ainsi que l’expulsion de [L] [C].

Dès lors, l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef pourra être engagée à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de CDC Habitat Social est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[L] [C] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4.154,17 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 9 janvier 2024 et englobe les frais de contentieux à hauteur de 75,44 €. Or ces frais ne relèvent pas de la dette locative mais, s’ils sont justifiés, des dépens.

En conséquence, [L] [C] sera condamnée au paiement de la somme de 4.078,73 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 9 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à CDC Habitat Social, à compter du 10 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 632,77 € (soit 567,29 € pour le loyer principal et 65,48 € pour celui des annexes).

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les difficultés de paiements ont débuté en décembre 2022 et que depuis cette date aucun paiement n’a été effectué par la locataire.

Le diagnostic social et financier indique que [L] [C] n’a plus de droit RSA depuis février 2023. Madame est inscrite à Pôle emploi mais n’a pas de mode de garde pour ses deux enfants.

Elle a déposé deux jours avant l’audience, le 9 janvier 2024, une déclaration de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique.

Aucun élément ne permet d’affirmer que la locataire est désormais en mesure d’effectuer des remboursements en sus du loyer mensuel et ainsi, aucun délai de paiement ne sera accordé à [L] [C].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [L] [C], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Elle sera également condamnée à payer à CDC Habitat Social la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 20 mai 2020 entre CDC Habitat Social et [L] [C], concernant le logement sis 11 rue Victor Hugo, Le Léard, 1er étage, n°6 – 44400 REZE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 18 avril 2023;

CONDAMNE [L] [C] à payer à CDC Habitat Social la somme de 4.078,73 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 9 janvier 2024, échéance de décembre incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [L] [C] à payer à CDC Habitat Social, à compter du 10 janvier 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 632,77 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [L] [C], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [L] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [L] [C] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE [L] [C] à payer à CDC Habitat Social la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY