N° RG 25/01249 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PWAX

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 10]

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires deLA RESIDENCE [Localité 6] A ayant pour syndic la Société CLEMENCE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Benjamin BEAUVERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Association -GERANTO SUD es qualité de tuteur de Madame [I] [J], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 20 Novembre 2025

Affaire mise en deliberé au 22 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 22 Janvier 2026 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Benjamin BEAUVERGER

Copie certifiée delivrée à : la SELARL CHATEL ET ASSOCIES

EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [I] est propriétaire de lots au sein de la copropriété [Adresse 8] A située [Adresse 1].

Après mises en demeure, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, a, par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, fait assigner l’association GERANTO SUD ès qualite de tuteur de Madame [J] [I] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier à l’audience du 19 mai 2025 aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  6118 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2021au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2023,

—  170 euros au titre des frais de syndic,

—  1000 euros à titre de sa résistance abusive et injustifiée,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens.

Après réalisation d’un calendrier de procédure et de plusieurs renvois la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 20 novembre 2025.

À cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, conclut comme suit :

Vu les articles 10, 10-1, 14 et suivants de la loi du 10.07.1965;

Vu les articles 36 et 43 du décret de 17.03.1967 ;

Vu les articles 1231-6, 1240 et 1342-10 du Code civil ;

Vu les pièces produites et la jurisprudence applicable ;

Débouter Madame [J] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner Madame [J] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 6] A, ensemble immobilier sis [Adresse 2] la somme de

8 363,54 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 01.01.2021 au 01.07.2025, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure adressée par courrier recommande avec accusé de réception en date du 29.11.2023 ;

Condamner Madame [J] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 6] A, ensemble immobilier sis [Adresse 2] la somme de 170 € au titre des frais de syndic;

Condamner Madame [J] [I] au paiement de la somme de 1 000€ au titre de sa résistance abusive et injustifiée ;

Condamner Madame [J] [I] au paiement de la somme de 1 500€ au visa de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Madame [J] [I] aux entiers dépens de l’instance.

En défense, l’association GERANTO SUD ès qualite de tuteur de Madame [J] [I], également représentée par son avocat, demande :

Vu les articles 378 et 379 du Code de procédure civil,

Vu l’article 1343-5 du Code Civil,

Vu les pièces produites et la jurisprudence applicable,

A titre principal

SURSOIR A STATUER dans l’attente de la décision de la commission de surendettement ou de la vente du bien sis [Adresse 4] [Localité 7],

A titre subsidiaire :

ACCORDER à Madame [I] les plus larges délais pour régler sa dette envers le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 6] A

En tout état de cause .

DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 6] A de sa demande au titre d’une résistance abusive,

CONDMANER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 6] A à verser Madame [I] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les ‘dire et juger’ ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l’appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur la demande de sursis à statuer

Selon l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis à statuer « suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine ».

Il est de jurisprudence constante que cette décision relève du pouvoir discrétionnaire des juges du fond, sauf à ce que le sursis soit prévu par la loi.

Madame [J] [I], par la voix de son tuteur, sollicite un sursis à statuer dans l’attente de la décision de la commission de surendettement établissant un plan. Toutefois, il est constant que le dépôt d’un dossier de surendettement, ainsi que l’adoption de mesures conventionnelles ou imposées, s’ils interrompent les poursuites à l’encontre du débiteur, ne font pas obstacle à ce qu’un créancier obtienne la fixation de sa créance par décision de justice. En effet, la recevabilité du dossier de surendettement et les mesures adoptées par la suite ne font seulement obstacle à l’exécution forcée de la décision ainsi rendue pour le cas où la créance concernée serait incluse dans les mesures ainsi adoptées.

Ainsi la demande de sursis à statuer fondée sur ce moyen sera rejetée.

S’agissant de la demande de sursis à statuer en attente de la vente, il apparaît que si l’association GERANTO SUD ès qualité de tuteur de Madame [J] [I] a effectivement obtenu une ordonnance du juge des tutelles l’autorisant à vendre un bien immobilier, il ne s’agit pas de la vente de ce bien immobilier mais d’un autre bien immobilier situé dans un ensemble immobilier dénommé LES LAVANDINS. Par ailleurs, cette association ne justifie pas de mandat de vente alors même que l’ordonnance du juge des tutelles date du 1er octobre 2024.

Ainsi, les demandes de sursis à statuer seront rejetées.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété,

— les appels de charges et travaux,

— les répartitions de charges

— les relevés individuels de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales

— le décompte de la créance due ,

— les mises en demeure,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que l’exigibilité des charges de copropriété est établi par la production des appels de fonds et des procès verbaux d’assemblée générales.

Ainsi, Madame [J] [I] reste devoir la somme de 8363,54 € à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 18 août 2025, comprenant les appels de charges du 01 janvier 2021 au 01 juillet 2025.

L’association GERANTO SUD ès qualite de tuteur de Madame [J] [I] sera donc condamnée à payer la somme de 8363,54 euros, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6118 euros et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

— sur les frais de mise en demeure :

Il a été produit la mise en demeure avec l’accusé de réception. Ainsi, ces frais sont justifiés à hauteur de 45 euros.

L’association GERANTO SUD ès qualite de tuteur de Madame [J] [I] sera donc condamnée à payer la somme de 45 euros.

— Sur les frais de constitution dossier avocat :

Concernant les frais de « transmission dossier avocat », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le Syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande en paiement à ce titre.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

A défaut d’établir la mauvaise foi de sa débitrice, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard de la décision de recevabilité de la commission de surendettement il sera fait droit à cette demande de délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif, tout en rappelant qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’ensemble de la dette redeviendra exigible.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’association GERANTO SUD ès qualite de tuteur de Madame [J] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE l’association GERANTO SUD ès qualite de tuteur de Madame [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [Localité 6] A située [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la somme de 8363,54 € au titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 18 août 2025, comprenant les appels de charges du 01 janvier 2021 au 01 juillet 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6118 euros et pour le surplus à compter de la présente décision. ;

CONDAMNE L’association GERANTO SUD ès qualite de tuteur de Madame [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [Localité 6] A situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la somme de 45 € au titre des frais de mise en demeure ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [Localité 6] située [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, de ses autres demandes ;

AUTORISE L’association GERANTO SUD ès qualite de tuteur de Madame [J] [I] à apurer la dette en en 23 versements mensuels de 345 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette, et ce au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la décision, et une dernière mensualité constituée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles

CONDAMNE l’association GERANTO SUD ès qualite de tuteur de Madame [J] [I] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

La Greffière, La Juge