Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 24 Octobre 2024

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DEMANDERESSE :

Madame [L] [H]

53 Rue du Chateau d’Eau

75010 PARIS

comparant en personne

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [U]

Appartement A23

2 Bis Rue du Belanton

44000 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 juin 2024

date des débats : 12 septembre 2024

délibéré au : 24 octobre 2024

RG N° N° RG 24/01126 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M5IF

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Madame [L] [H]

CCC à Madame [Y] [U] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 28 septembre 2021, ayant pris effet le 1er octobre 2021, Madame [L] [H] a donné à bail à Madame [Y] [U] un appartement destiné exclusivement à l’habitation principale situé, 2 bis rue Belanton 44000 NANTES, et ses accessoires, moyennant le règlement d’un loyer mensuel d’un montant de 512 €, outre une provision sur charges de 50 € par mois.

Le 18 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à Madame [Y] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 926 € au titre des loyers et charges impayés au 13 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 5 avril 2024, Madame [L] [H] a fait assigner Madame [Y] [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater et/ou prononcer la résiliation du bail signé le 28 septembre 2021 entre les parties à compter du 19 novembre 2023 pour défaut de paiement des loyers et charges du locataire et le dire sans droit ni titre d’occupation ;

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à vois constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résolution judiciaire du bail ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [Y] [U] de corps et de biens des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner Madame [Y] [U] à lui payer la somme de 1.524 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date de l’assigation à parfaire ou diminuer au jour de l’audience augmentée des intérêts au taux légal en vertu de l’article 1155 du Code civl;

— condamner Madame [Y] [U], au visa de l’article 1760 du Code civil, au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel au moins égal au dernier terme de loyer, soit la somme mensuelle de 599 € à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef, outre les charges courantes ainsi que les intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code civil ;

— condamner Madame [Y] [U] au paiement de la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, selon l’article 1153 alinéa 4 du Code civil ;

— condamner Madame [Y] [U] au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [Y] [U] au paiement des intérêts au taux légal sur toutes les sommes dues à compter de la date de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1153-1 du Code civil ;

— condamner Madame [Y] [U] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 18 septembre 2023 et de tous les actes qui s’en suivent, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

À l’issue d’un renvoi à la demande de la partie défenderesse, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2024 lors de laquelle Madame [L] [H] a comparu en personne et sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, rappelant qu’elle sollicitait l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour un défaut de paiement des loyers et charges.

Maître [F] [P], qui représentait Madame [Y] [U] lors de l’audience du 20 juin 2024, s’est présentée à l’audience du 12 septembre 2024 pour indiquer qu’elle n’intervenait plus au soutien des intérêts de cette dernière, dont elle était sans nouvelles depuis plusieurs semaines. En cours de délibéré, Maître [P] a par ailleurs produit le courriel qu’elle a adressé à Madame [Y] [U] le 3 septembre 2024, dans lequel elle lui rappelle que la date d’audience de renvoi est fixée au 12 septembre 2024, ainsi que le courrier recommandé qu’elle lui a envoyé le 10 septembre 2024, dont elle lui a adressé copie par mail, lequel n’a pas été retiré par la locataire, comme cela ressort des pièces produites.

Madame [Y] [U] n’a pas comparu à l’audience du 12 septembre 2024 et ne s’est pas faite représenter.

La locataire ne s’étant pas présentée aux rendez-vous qui lui ont été proposés, aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi par les services sociaux.

La décision a été mise en délibéré au 24 octobre 2024.

Par une note en délibéré non autorisée, Madame [L] [H] a produit un décompte actualisé arrêté au 2 octobre 2024, ajoutant au débit du compte locataire une régularisation de charges au titre de l’année 2023 et le loyer et les charges courantes du mois d’octobre 2023. Cette note en délibéré n’ayant pas été autorisée par la Présidente il n’en sera pas tenu compte et seul sera retenu le décompte actualisé versé au jour de l’audience, arrêté au 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.

Madame [Y] [U] n’ayant pas comparu et son précédent conseil ayant déclaré ne plus intervenir au soutien de ses intérêts, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

L’article 24 V dispose pour sa part que “Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur”.

En l’espèce, Madame [L] [H], bailleresse privée, justifie avoir notifié l’assignation au préfet de Loire Atlantique le 5 avril 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable son action aux fins de résiliation du bail fondée sur un défaut de paiement des loyers.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire rédigée comme suit :

“En cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer resté sans effet, ou de non-respect de la destination des locaux, ou de dégradations volontaires ou par négligence constatées, la présente location sera résiliée de plein droit (…)”.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Madame [Y] [U] le 18 septembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 926 €. Ce commandement accorde un délai de deux mois à la locataire pour régler sa dette.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 novembre 2023.

Dès lors, Madame [Y] [U], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [Y] [U] doit par ailleurs être condamnée à payer à Madame [L] [H], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de Madame [L] [H] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé produit au jour de l’audience laisse apparaître un solde débiteur de 5.482 € au 10 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, déduction faite d’une régularisation au titre des allocations logement versées par la Caisse d’Allocations Familiales et d’un paiement de 200 € effectué par Madame [Y] [U] en juillet 2024.

L’assignation, qui contient une demande relative à l’actualisation de la créance, mentionne en outre expressément la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que l’actualisation de la créance est recevable, en dépit de l’absence de l’intéressée.

Ce décompte n’appelle aucune critique et Madame [Y] [U] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

En outre, en l’absence d’éléments produits sur la situation de la locataire, le Juge n’est pas en mesure d’apprécier sa possibilité d’apurer la dette dans le délai de trois années prévu par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, ce d’autant plus que le décompte actualisé produit par la bailleresse laisse apparaître une absence de règlement du loyer depuis plusieurs mois, seul un paiement de 200 € ayant été effectué par Madame [Y] [U] en juillet 2024, de sorte que la dette n’a eu de cesse de s’accroître.

En conséquence, Madame [Y] [U] sera condamnée à payer à Madame [L] [H] la somme de 5.482 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil (ancien article 1153) dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Madame [L] [H] ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement, lequel sera réparé par l’application des intérêts au taux légal.

En conséquence, Madame [L] [H] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [Y] [U] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 18 septembre 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande relative aux frais irrépétibles dans la mesure où la demanderesse n’a pas constitué avocat et n’a pas état de frais non compris dans les dépens qu’elle aurait exposés.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Madame [L] [H] à l’encontre de Madame [Y] [U] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 19 novembre 2023, du contrat de bail portant sur le logement situé 2 bis rue Belanton 44000 NANTES ;

DIT que Madame Madame [Y] [U] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [Y] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [Y] [U] à payer à Madame [L] [H] les sommes suivantes :

—  5.482 € (CINQ MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT DEUX EUROS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, soit la somme de 599€ par mois, a augmenté des charges, et ce à compter de l’échéance du mois d’octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE Madame [L] [H] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Madame [L] [H] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [U] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 18 septembre 2023 ;

DÉBOUTE Madame [L] [H] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET