Jugement N°

du 21 AVRIL 2026

AFFAIRE N° :

N° RG 25/01857 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KCH4 / Ch1c2

DU RÔLE GÉNÉRAL

[T] [B]

[X] [B]

[E] [D] veuve [B]

Contre :

[S] [N]

Grosse : le

la SCP LOIACONO-MOREL-MASSENAT

Copies électroniques :

la SCP LOIACONO-MOREL-MASSENAT

Copie dossier

la SCP LOIACONO-MOREL-MASSENAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE VINGT ET UN AVRIL DEUX MIL VINGT SIX,

dans le litige opposant :

Madame [T] [B]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [X] [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [E] [D] veuve [B]

[Adresse 3]

[Localité 4]

tous représentés par la SCP LOIACONO-MOREL-MASSENAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDEURS

ET :

Monsieur [S] [N]

[Adresse 4]

[Localité 5]

n’ayant pas constitué avocat

DEFENDEUR

LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame Laura NGUYEN BA, Juge,

statuant en application des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,

assistée lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Fanny CHANSÉAUME, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 12 Février 2026 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [B], Monsieur [X] [B] et Madame [E] [D] veuve [B] sont propriétaires d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5], cadastré section BC numéro [Cadastre 1].

Les consorts [B] ont conclu avec Monsieur [S] [N] un compromis de vente, devant Maître [U] [Z], notaire à [Localité 6], portant sur l’ensemble immobilier susmentionné, le 17 mai 2024, ce bien étant vendu moyennant le versement d’une somme globale de 88 000 €.

Le compromis était soumis à la réalisation d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant global de 103 295 €, l’acquéreur devant justifier d’une offre conforme aux conditions prévues au contrat avant le 20 juillet 2024. La réitération authentique de la vente était fixée au 15 août 2024.

Par avenant conclu le 6 septembre 2024, les consorts [B] et Monsieur [S] [N] ont convenu de modifier la condition suspensive d’obtention d’un prêt, celui-ci devant porter sur une première somme de 58 000 € et sur une seconde somme de 70 000 €, l’acquéreur devant justifier d’une offre conforme aux conditions prévues au contrat avant le 20 octobre 2024 et la réitération authentique de la vente étant fixée au 15 novembre 2024.

Le 19 octobre 2024, Monsieur [S] [N] a fourni aux vendeurs un courrier de sa banque, le CREDIT MUTUEL, l’informant d’un refus de crédit immobilier.

Considérant que Monsieur [S] [N] avait manqué à ses obligations contractuelles et qu’ils étaient fondés à se prévaloir de l’application de la clause pénale insérée au compromis de vente, Madame [T] [B], Monsieur [X] [B] et Madame [E] [D] veuve [B] l’ont, par acte de commissaire de justice, transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, en date du 6 mai 2025, l’ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, au vu des articles 1231-5 et 1240 du code civil et ont demandé de :

Juger qu’il y a lieu de mettre en œuvre les effets de la clause pénale prévue dans le compromis de vente régularisé le 17 mai 2024 entre Madame [E] [D] veuve [B], Madame [T] [B], Monsieur [X] [B] et Monsieur [S] [N] ;Par conséquent, condamner Monsieur [S] [N] à leur payer et porter la somme de 8800 € ;Condamner Monsieur [S] [N] à leur payer et porter la somme de 2000 € au titre de leur préjudice moral subi ;Condamner Monsieur [S] [N] à leur payer et porter la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aucune conclusion n’ayant été notifiée au cours d’instance, les demandes des consorts [B] demeurent celles contenues aux termes de leur assignation.

Monsieur [S] [N] n’a pas constitué avocat et n’est pas représenté.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures précitées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 24 novembre 2026 selon ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 février 2026 et mise en délibéré au 21 avril 2026.

DISCUSSION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Par ailleurs, il convient de rappeler que conformément à l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la demande d’application de la clause pénale

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1304-3 du code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Selon les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, le Juge a la faculté de modérer, voire d’augmenter la clause pénale s’il apparait que celle-ci est manifestement excessive ou dérisoire.

L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

En l’occurrence, le compromis de vente comporte une stipulation de pénalité, ou clause pénale, en page 9, ainsi libellée :

« Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des PARTIES ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de HUIT MILL EHUIT CENTS EUROS (8 800,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. […] »

Les consorts [B] demandent l’application de cette clause pénale. Ils s’abstiennent cependant, au terme de leur assignation, d’exposer pour quel motif cette clause pénale devrait trouver application.

L’examen de leurs pièces permet de constater, au travers des courriers de mises en demeure adressées au défendeur (mais dont l’envoi n’est pas justifié), qu’ils lui reprochent de n’avoir présenté qu’un seul refus d’obtention de prêt, émanant d’une banque, alors qu’ils estimaient qu’il aurait dû en fournir plusieurs.

Il y a lieu d’examiner les clauses du contrat afin de déterminer si la demande est fondée et si Monsieur [S] [N] a manqué à ses obligations contractuelles.

Le compromis de vente comporte une condition suspensive spéciale, en pages 7 et 8, ainsi libellée :

« Condition suspensive d’obtention de prêt

L’ACQUEREUR déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

Organisme prêteur : TOUT ORGANISME PRETEUR.Montant maximal de la somme empruntée : CENT TROIS MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-QUINZE EUROS (103 295,00 EUR).Durée maximale de remboursement : 300 mois.Taux nominal d’intérêt maximal : 4,05 % l’an (hors assurances).En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’ACQUEREUR et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

Etant précisé que l’indication d’un montant maximal de prêt ne peut contraindre l’ACQUEREUR à accepter toute offre d’un montant inférieur. »

Le compromis de vente indique également que, l’acquéreur s’oblige dès à présent à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention « du prêt ». Le compromis précise également que « le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’ACQUEREUR de l’offre écrite » et que la réception de l’offre devra intervenir au plus tard le 20 juillet 2024.

Aux termes de l’avenant à ce compromis de vente, il est indiqué :

« Les caractéristiques du prêt sont désormais les suivantes :

Condition suspensive d’obtention de prêt

L’ACQUEREUR déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

Organisme prêteur : TOUT ORGANISME PRETEUR.

1er PRET : PRET IMMOBILIER CLASSIQUE

Montant maximal de la somme empruntée : CINQUANTE-HUIT MILLE EUROS (58 000,00 EUR).Durée maximale de remboursement : 300 mois.Taux nominal d’intérêt maximal : 3,75 % l’an (hors assurances).

2ème PRET : PRET A TAUX ZERO

Montant maximal de la somme empruntée : SOIXANTE-DIX MILLE EUROS (70 000,00 EUR).Durée maximale de remboursement : 300 mois.Taux nominal d’intérêt maximal : 0,00 % l’an (hors assurances). »

L’avenant prévoit également de nouvelles dates butoirs, à savoir la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt par l’acquéreur au plus tard le 20 octobre 2024, « par l’obtention d’une offre de prêt aux conditions ci-dessus indiquées » et la signature de l’acte authentique de vente au 15 novembre 2024.

Plusieurs éléments sont à observer, à la lecture de ces clauses.

D’une part, ni le compromis de vente, ni l’avenant à ce compromis de vente, ne stipule que l’acquéreur devra solliciter plusieurs établissements bancaires et obtenir plusieurs refus de prêt. Au contraire, l’emploi du singulier, qu’il s’agisse de la référence au prêt, ou à tout organisme prêteur, permet d’interpréter ces clauses en ce sens qu’il pouvait solliciter seulement un crédit auprès d’un seul établissement bancaire, dès lors que sa demande correspondait aux conditions prévues au compromis ou à l’avenant.

Le fait de ne fournir qu’un seul refus de crédit immobilier n’est donc pas constitutif d’un manquement à ses obligations contractuelles.

D’autre part, le défendeur a fourni au demandeur un refus de crédit immobilier émanant du CREDIT MUTUEL, le 19 octobre 2024, ce refus portant sur un crédit immobilier de 128 000 € sur une durée de 300 mois, destiné à financer l’acquisition et les travaux concernant un bien situé [Adresse 6] à [Localité 7].

Il s’en évince que cette obligation contractuelle a bien été respectée, en ce que les caractéristiques du crédit sollicité correspondaient aux conditions prévues à l’avenant et en ce que le refus a été transmis avant l’expiration du délai butoir pour ce faire.

En conséquence, le tribunal considère que Monsieur [S] [N] n’a pas manqué à ses obligations et que la condition suspensive spéciale prévue au compromis de vente et à son avenant modificatif n’a pu être réalisée en raison de circonstances indépendantes de la volonté de l’acquéreur.

La clause pénale n’a donc pas à être appliquée et la demande est rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

L’application de ces dispositions implique de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

Pour justifier leur demande, les consorts [B] indiquent qu’en l’absence de réponse de Monsieur [N] jusqu’alors, ce dernier engage sa responsabilité extracontractuelle du fait du préjudice moral qu’ils disent avoir subi, causé par l’inexécution de ses obligations contractuelles.

Le tribunal rappelle qu’il n’est pas possible de cumuler à la fois les règles de la responsabilité civile extracontractuelle et les règles de la responsabilité civile contractuelle.

Ainsi, le fait de se prévaloir d’un préjudice moral résultant d’un manquement des obligations contractuelles du débiteur ne saurait justifier l’octroi d’une somme à titre de dommages-intérêts, sur un fondement extracontractuel.

En tout état de cause, le tribunal a considéré que Monsieur [S] [N] n’avait pas manqué à ses obligations, de sorte qu’aucune faute n’est caractérisée.

Il est à relever également que les demandeurs ne justifient pas de la réalité de leur préjudice moral, cette demande faisant doublon, en tout état de cause, avec une demande formée au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente, cette pénalité ayant précisément pour but de réparer les conséquences dommageables d’une inexécution contractuelle éventuelle.

Cette demande est rejetée.

Sur les mesures accessoires

Madame [T] [B], Monsieur [X] [B] et Madame [E] [D] veuve [B] succombant au principal, ils seront condamnés au paiement des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, il y a lieu de rejeter leur demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire s’applique de droit à la présente décision, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE Madame [T] [B], Monsieur [X] [B] et Madame [E] [D] veuve [B] de leur demande tendant à voir condamner Monsieur [S] [N] à leur payer et porter la somme de 8800 € ;

DEBOUTE Madame [T] [B], Monsieur [X] [B] et Madame [E] [D] veuve [B] de leur demande tendant à voir condamner Monsieur [S] [N] à leur payer et porter la somme de 2000 € au titre de leur préjudice moral subi ;

CONDAMNE Madame [T] [B], Monsieur [X] [B] et Madame [E] [D] veuve [B] aux dépens ;

DEBOUTE Madame [T] [B], Monsieur [X] [B] et Madame [E] [D] veuve [B] de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le président et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT