SG

LE 22 MAI 2025

Minute n°

N° RG 22/02990 – N° Portalis DBYS-W-B7G-LWHI

[N] [V]

[B] [C]

C/

[A] [T]

Demande relative à un droit de passage

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL PUBLI-JURIS – 181

la SELAFA VILLATTE ET ASSOCIES – 150 B

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du VINGT DEUX MAI DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Stéphanie LAPORTE, Juge,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 11 MARS 2025 devant Stéphanie LAPORTE, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 22 MAI 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Stéphanie LAPORTE, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Monsieur [N] [V], demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Christophe DOUCET de la SELAFA VILLATTE ET ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES

Madame [B] [C], demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Christophe DOUCET de la SELAFA VILLATTE ET ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

Monsieur [A] [T], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Vincent CHUPIN de la SELARL PUBLI-JURIS, avocats au barreau de NANTES

DEFENDEUR.

D’AUTRE PART

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [V] et Madame [B] [C] sont propriétaires des parcelles WN n°[Cadastre 1], WN n°[Cadastre 6], WN n°[Cadastre 8] et WN n°[Cadastre 3], sises [Adresse 12] à [Localité 19]. Monsieur [A] [T] est propriétaire de la parcelle voisine cadastrée WN n°[Cadastre 9].

Par acte du 1er juillet 2022, Monsieur [N] [V] et Madame [B] [C] ont fait assigner Monsieur [A] [T] devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins d’ordonner la constitution d’une servitude de passage s’exerçant sur la parcelle cadastrée WN n°[Cadastre 9], propriété de Monsieur [A] [T], au profit de la parcelle WN n°[Cadastre 6], enclavée.

Par dernières conclusions du 25 octobre 2024, Monsieur [N] [V] et Madame [B] [C] ont sollicité du tribunal, au visa des articles 682 et suivants du code civil, de l’article 122 du code de procédure civile, de l’article 1240 du code civil, de :

Recevoir Monsieur [N] [V] et Madame [B] [C] en leurs écritures fins et conclusions,

Y faire droit. En conséquence,

Constater le bien-fondé de l’action en constitution d’une servitude de passage pour cause d’enclavement de la parcelle cadastrée [Cadastre 20],

Condamner Monsieur [A] [T] à payer à Monsieur [N] [V] et à Madame [B] [C] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice de jouissance,

Débouter en tout état de cause Monsieur [A] [T] de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires,

Condamner Monsieur [A] [T] à payer à Monsieur [N] [V] et à Madame [B] [C] la somme de 4.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner le même aux entiers dépens.

A l’appui de leurs conclusions, Monsieur [N] [V] et Madame [B] [C] font valoir qu’au jour de l’introduction de l’instance, ils bénéficiaient sur la parcelle WN n°[Cadastre 9] d’une servitude de passage pour cause d’enclave de la parcelle [Cadastre 20]. Ils soulignent que cet état d’enclave était précisé dans l’acte d’acquisition de la parcelle, en date du 06 juillet 2018, et que la servitude de passage d’origine légale et non conventionnelle, avait été exercée par les précédents propriétaires, sans être contestée. Ils soulignent que leur parcelle est restée enclavée, après l’acquisition des parcelles voisines n°[Cadastre 8] et [Cadastre 3], dès lors qu’ils n’en étaient que nus-propriétaires et qu’ils ne bénéficiaient que de la jouissance du pressoir sur la parcelle [Cadastre 15] et que ce bâtiment n’était pas attenant à la parcelle enclavée.

Ils font valoir que s’ils sont désormais propriétaires des parcelles n°[Cadastre 8] et [Cadastre 3], l’accès de la parcelle n°[Cadastre 6] à la voie publique, impose un coût important, lié à la démolition du mur existant.

Ils font valoir un préjudice de jouissance, à hauteur de 10.000 euros, du fait du comportement de Monsieur [A] [T], qui a empierré, puis clos, l’accès à la parcelle [Cadastre 14], privant les demandeurs de la possibilité d’accéder aux biens qu’ils avaient entreposés dans la remise située sur cette parcelle.

Ils contestent la demande d’indemnisation du défendeur au titre d’une perte de chance de vendre son bien, en précisant qu’ils ont simplement répondu au questionnement de l’agent immobilier sur le sujet.

Ils sollicitent, enfin, que Monsieur [A] [T] soit condamné aux dépens et à leur verser la somme de 4500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par dernières conclusions du 06 mars 2025, Monsieur [A] [T] a sollicité du tribunal, au visa des articles 682 et suivants du code civil, de l’article 1240 du code civil, de l’article 700 du code de procédure civile, de :

Débouter Monsieur [V] et Madame [C] de l’ensemble de leurs prétentions et demandes.

Condamner in solidum Monsieur [V] et Madame [C] à régler à Monsieur [T] la somme de 3.500 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Condamner in solidum Monsieur [V] et Madame [C] à payer à Monsieur [T] la somme de 3.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur [V] et Madame [C] aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses conclusions, Monsieur [A] [T] conteste la servitude de passage revendiquée par les demandeurs sur sa parcelle [Cadastre 16]. Il fait valoir, en premier lieu, que les demandeurs ont acquis cette parcelle enclavée, en toute connaissance de cause, et auraient dû passer sur les parcelles de leur vendeur et non la sienne, pour accéder à la remise située sur la parcelle [Cadastre 14]. Il remet en question l’existence d’une servitude de passage préexistante au profit des anciens propriétaires. Il souligne, en second lieu, qu’ils avaient un droit d’usage partiel sur la parcelle [Cadastre 15], dont ils étaient nus-propriétaires et que l’état d’enclave a, en tout état de cause, cessé depuis qu’ils ont acquis la pleine propriété de ces parcelles, suite au décès de l’usufruitier. Il soutient que l’état d’enclave s’apprécie au regard de l’ensemble des parcelles contigües appartenant au même propriétaire. Il précise que le bâtiment enclavé était prévu à destination de remise et non de garage, permettant un accès piéton mais non par des véhicules. Il conclut ainsi à l’absence d’état d’enclave.

A titre subsidiaire, le concluant indique que si l’état d’enclave devait être retenu, la servitude de passage ne saurait s’exercer sur la parcelle [Cadastre 16], dès lors que les demandeurs ne peuvent se prévaloir d’un exercice continu de ce passage.

Il conteste la valeur des attestations produites en ce sens, dès lors que l’une émane d’un voisin éloigné et que les deux autres proviennent des vendeurs de Monsieur [V] et Madame [C].

Il souligne, en outre, que l’état d’enclave résultant de la vente de la parcelle, le passage doit être demandé sur les terrains du vendeur, soit sur les parcelles n°[Cadastre 10], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] des époux [Z].

Le concluant conteste ainsi la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance formée par les demandeurs.

Il sollicite, à titre reconventionnel, l’indemnisation d’une perte de chance de vendre son bien, dès lors que les demandeurs ont interpelé les futurs acquéreurs pour leur faire part du contentieux en cours.

Il demande, enfin, que Monsieur [V] et Madame [C] soient condamnés aux dépens et à verser la somme de 3500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a eu lieu au jour de l’audience des plaidoiries le 11 mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’indemnisation de leur préjudice de jouissance par Monsieur [V] et Madame [C]

Dans leurs dernières conclusions, Monsieur [N] [V] et Madame [B] [C] paraissent avoir renoncé à leur demande de constitution d’une servitude de passage pour désenclaver leur parcelle [Cadastre 14] et sollicitent l’indemnisation d’une perte de jouissance.

Aux termes de l’article 691 du code civil, les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.

La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir.

La preuve d’une servitude conventionnelle de passage ne peut résulter que de la production d’un acte constitutif par lequel le propriétaire du fonds qui supporte la servitude a exprimé son accord, pour qu’un droit de cette nature soit concédé au propriétaire du fonds bénéficiaire.

Aux termes de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

L’article 684 du code civil dispose notamment que si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.

La servitude légale trouve son fondement et ses limites dans l’exploitation du fonds enclavé, entendue de façon large, qu’il s’agisse de l’exploitation proprement dite (agricole, commerciale ou industrielle) ou qu’il s’agisse de la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement.

Seul le fonds sans issue sur la voie publique, ou disposant d’une issue insuffisante pour permettre son exploitation ou la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, peut prétendre à une servitude de passage. Peu importe que le passage nécessaire à désenclaver le fonds occasionne une gêne importante au propriétaire du fonds servant, qui doit être de toute façon indemnisé.

En l’espèce, Monsieur [N] [V] et Madame [B] [C] ont acquis le 06 juillet 2018, de Madame [L] [T], Madame [K] [Z], Monsieur [J] [Z], Madame [O] [Z] et Monsieur [M] [Z], la parcelle n°WN [Cadastre 6], lieudit [Adresse 11], à [Adresse 18].

Par acte du 18 novembre 2020, Monsieur [W] [D] a vendu la nue-propriété les biens situés sur les parcelles WN n°[Cadastre 8] et WN n°[Cadastre 3], à Monsieur [N] [V] et Madame [B] [C]. Au décès de Monsieur [W] [D], le 1er janvier 2024, ils ont acquis la pleine propriété des deux parcelles.

L’ensemble des parcelles appartenant à Monsieur [N] [V] et Madame [B] [C], forment un tènement unique, à partir duquel s’apprécie l’état d’enclave. La parcelle WN n°[Cadastre 8] ayant un accès sur la voie publique, l’enclave n’existe plus et aucune servitude de passage, d’origine légale, ne peut être revendiquée.

Pour qu’une indemnisation d’une perte de jouissance subie par Monsieur [N] [V] et Madame [B] [C], entre l’achat de la parcelle WN n°[Cadastre 6] et l’acquisition de la pleine propriété des parcelles voisines, puisse être réclamée auprès de Monsieur [A] [T], il faut démontrer que celui-ci a commis une faute en privant les demandeurs de la possibilité d’accéder à la voie publique, en passant par sa propriété et que cette faute les a effectivement privés de la jouissance normale de leur bien.

Or, il n’est établi aucune servitude conventionnelle de passage sur la parcelle WN n°[Cadastre 9], au profit de la parcelle WN n°[Cadastre 6].

L’acte de licitation faisant cesser l’indivision par les consorts [X], au profit de Monsieur [A] [T], en date du 22 janvier 2014, portant sur les parcelles WN n°[Cadastre 7] et [Cadastre 9], ne fait état que d’une servitude de puisage par canalisation au puits, grevant la parcelle [Cadastre 13][Cadastre 9], au profit de la parcelle [Cadastre 13][Cadastre 10].

Dans l’acte de vente portant sur la parcelle n°WN [Cadastre 6], entre Monsieur [N] [V] et Madame [B] [C], d’une part, et Madame [L] [T], Madame [K] [Z], Monsieur [J] [Z], Madame [O] [Z] et Monsieur [M] [Z], d’autre part, il est indiqué que le terrain est enclavé car il ne dispose d’aucune issue sur la voie publique et qu’aucune servitude conventionnelle de passage n’a été établie et publiée au service de la publicité foncière. Les articles 682 et 685 du code civil sont ensuite rappelés et il est précisé que « l’acquéreur déclare vouloir faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur et le rédacteur des présentes » et « persister néanmoins dans son intention d’acquérir le bien objet des présentes ». Il est également précisé dans l’acte que ce bien est à usage de remise et que l’acquéreur entend conserver cet usage.

Dans l’acte de vente conclu entre Monsieur [W] [D] et Monsieur [N] [V] et Madame [B] [C] le 18 novembre 2020, produit dans son intégralité par le défendeur, portant sur la nue-propriété les biens situés sur les parcelles n°[Cadastre 8] et n°[Cadastre 3], il n’est fait état d’aucune servitude constituée au profit desdites parcelles.

Les attestations produites par les demandeurs, émanant d’un voisin, de Monsieur [D] et de Monsieur [J] [Z], font état d’un passage sur la parcelle n°[Cadastre 9], au profit des parcelles n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 8] et n°[Cadastre 3], appartenant initialement à Monsieur [E] [Z] et Madame [L] [Z], d’une part, et Monsieur [D], d’autre part.

Sans que la sincérité de ces déclarations puisse être remise en question, il n’apparait pas à la lecture des actes produits qu’une servitude de passage ait été constituée conventionnellement au profit de la parcelle [Cadastre 14], pour un passage de véhicules. Ce passage doit être interprété comme une simple tolérance du propriétaire de la parcelle [Cadastre 16] et son refus de continuer à supporter ce passage, ne peut être analysé comme la méconnaissance d’un quelconque engagement à l’égard de ses voisins. En outre, l’état d’enclave de cette parcelle avait été porté à la connaissance des acquéreurs, comme l’absence de servitude de passage pour en assurer le désenclavement et il apparait que la parcelle [Cadastre 14] est très certainement issue de divisions primaires, dont le ou les auteurs auraient du assumer l’enclavement. Autrement dit, la tolérance dont Monsieur [A] [T] et ses auteurs ont fait preuve à l’égard du passage des propriétaires de la remise située sur la parcelle [Cadastre 14], ne suffit pas à démontrer qu’une servitude de passage, qu’elle soit légale ou conventionnelle, ait effectivement grevé ce fonds.

Aucune faute, autre qu’un changement d’humeur, ne pouvant être imputée à Monsieur [A] [T], en lien avec le préjudice de jouissance invoquée par Monsieur [N] [V] et Madame [B] [C], leur demande d’indemnisation doit être rejetée.

Sur la demande d’indemnisation de Monsieur [A] [T] au titre de la perte de chance de vendre son bien

Monsieur [A] [T] sollicite, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’indemnisation d’une perte de chance de vendre son bien, en faisant valoir le comportement malveillant de Monsieur [N] [V] et Madame [B] [C], à l’endroit des futurs acquéreurs et de l’agent immobilier.

Cette demande n’étant étayée par aucun élément objectif, elle est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [N] [V] et Madame [B] [C] qui succombent, à titre principal, sont condamnés in solidum aux dépens.

L’équité commande de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande d’indemnisation formée par Monsieur [N] [V] et Madame [B] [C] contre Monsieur [A] [T], au titre du préjudice de jouissance subi ;

REJETTE la demande d’indemnisation formée par Monsieur [A] [T] contre Monsieur [N] [V] et Madame [B] [C], au titre de la perte de chance de vendre son bien ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [V] et Madame [B] [C] aux dépens ;

REJETTE la demande de Monsieur [N] [V] et Madame [B] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [A] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Stéphanie LAPORTE