TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00542 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3Z6V

MINUTE N°2026/ 202

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 31 Mars 2026

[N] [R], [H] [J] épouse [R]

c/

[F] [B]

Copie délivrée à

prefecture

Madame [F] [B]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Thierry BERGER

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [R]

né le 17 Octobre 1974 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [H] [J] épouse [R]

née le 13 Juin 1979 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par M^e Thierry BERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDERESSE :

Madame [F] [B]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante ni représentée à l’appel du dossier

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 03 février 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 3 juin 2019, avec prise d’effet au 15 juin 2019, M. [R] [N] et Mme [J] [H] épouse [R] (ci-après dénommés LES CONSORTS [R]) ont donné à bail à Mme [B] [K] un local à usage d’habitation sis [Adresse 5] pour un loyer mensuel initial de 482.00 € et 66.00 de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, LES CONSORTS [R] ont fait délivrer à Mme [B] [F] un congé pour vendre, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, comportant une offre de vente en application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour le bien consenti en location au prix de 150.000 € (cent cinquante mille euros) pendant les deux premiers mois du délai de préavis, reproduisant la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire, et lui donnait congé à la date du 14 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2025, notifiée par voie électronique avec accusé de réception à la préfecture de l’Hérault le 4 septembre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, LES CONSORTS [R] ont assigné Mme [B] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Constater que la résiliation du bail est intervenue de plein droit le 14 juin 2025, date à laquelle Mme [B] [F] aurait du libérer le logement selon exploit de commissaire de justice du 15/11/2024 ;

— Déclarer Mme [B] [F] ainsi que tous occupants de son chef, occupants sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail ;

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [B] [F] ainsi que celle de tous occupants éventuels de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;

— Fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due à compter du 14 juin 2025 au montant mensuel de l’ancien loyer soit la somme de 548.00 € comprenant la provision sur charges jusqu’au départ effectif des lieux de la locataire s’entendant de la remise des clés ;

— Condamner Mme [B] [F] à payer aux CONSORTS [R] à compter de la date de résiliation du bail, et jusqu’à son départ effectif des lieux ou de celle de tous occupants de son chef, l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer et provision sur charge ;

— Condamner Mme [B] [F] à payer aux CONSORTS [R] la somme de 1000.00 €à titre de provision sur des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner Mme [B] [F] à payer aux CONSORTS [R] la somme de 1200.00 €sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [B] [F] aux entiers dépens de l’instance ;

— Débouter Mme [B] [F] de l’ensemble de ses éventuelles demandes, fins et conclusions, en ce compris toute éventuelle demande de délais concernant le règlement de la dette locative ;

A l’audience du 4 novembre 2025 à laquelle le dossier était retenu le conseil des CONSORTS [R] actualisait la dette locative à la somme de 1875.31 € au titre des arriérés locatifs, maintenait ses demandes et déposait.

Mme [B] [F], comparante, indiquait n’avoir toujours pas de logement social, payer un peu plus le loyer tous les mois mais qu’il était trop élevé et ne pas vouloir se retrouver à la rue.

L’affaire était mise en délibéré.

Par ordonnance de référé en date du 13 janvier 2026, elle a fait l’objet d’une réouverture des débats à celle du 3 février 2026 afin que la partie requérante produise au litige tout élément concernant le décès de Mme [B] [K] bénéficiaire du bail et le lien de parenté l’unissant à Mme [B] [F] assignée au titre du congé pour vente, les justificatifs des conditions de transfert du bail au visa de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ou de la signature d’un nouveau bail.

A l’appel de la cause, le conseil des CONSORTS [R] remet la copie intégrale de l’acte de décès de Mme [A] veuve [B] [K] ainsi qu’une attestation notariale relative à la dévolution successorale de celle-ci. Il indique qu’il appartient à Mme [B] [F] pour sa part de justifier qu’elle habitait depuis plus d’un an avec sa mère au jour de son décès voire qu’elle bénéficiait d’un nouveau bail.

Mme [B] [F], bien que régulièrement assignée, ne comparaît et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il est acquis qu’il est possible, pour le juge des référés, de constater la résiliation d’un bail à l’issue d’un délai légal suivant la notification d’un congé pour vente, pourvu qu’aucune contestation sérieuse n’y soit opposée.

Mme [B] [F] présente lors de la première audience n’a pas soulevé de contestations sur le principe de la délivrance de ce congé par le bailleur et ne comparaît et n’est pas représentée lors de la présente audience ne formulant de facto aucune observation ou opposition.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Suivant l’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (…) lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, (…) le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…).

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée (…) le congé vaut offre de vente au profit du locataire (…) : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (…) le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation. Enfin, il est prévu qu’en « cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».

En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat que LES CONSORTS [R], par contrat sous seing privé en date du 3 juin 2019 avec prise d’effet au 19 juin 2019, ont donné à bail à Mme [B] [K], pour trois années tacitement renouvelable, un bien à usage d’habitation sis [Adresse 5], que Mme [B] [K] est décédée le 3 mai 2021, que Mme [B] [F] en sa qualité d’héritière est bien sa fille et qu’elle est à la date de l’acte notarié en date du 24 juin 2021domiciliée à cette adresse, qu’elle s’est toujours acquittée après le décès de sa mère et dès le mois de juillet 2021 jusqu’au mois d’avril 2024 du paiement du loyer, qu’elle a régularisé le commandant de payer du 28 juin 2024 notifié à la CCAPEX le 10 juillet 2024 démontrant ainsi que le bailleur a considéré qu’elle bénéficiait d’un droit au maintien dans le logement, que par exploit de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024 ils ont fait délivrer à Mme [B] [F], fille de Mme [B] [K] un congé pour vendre avec une offre de vente pour le 14 juin 2025 qui proposait un prix de vente pour le logement consenti à bail à l’adresse précitée de 150000.00 € (cent cinquante mille euros) respectant ainsi le délai de six mois et reproduisant la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire jointe au congé délivré en application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que deux sommations remises en l’étude selon les formalités prescrites par la loi en date du 22 mai 2025 et du 16 juin 2025 ont été signifiées à Mme [B] [F] respectivement pour l’établissement d’un état des lieux et la remise des clés au plus tard le 14 juin 2015 ainsi que d’avoir à quitter les lieux sous 8 jours.

En conséquence ce congé pour vendre apparaît formellement régulier au regard des dispositions de l’article 15 de la Loi du 06 juillet 1989 sus visée.

Par ailleurs il est acquis qu’un congé délivré par l’une des parties est, sauf accord ultérieur formalisé entre elles, irrévocable.

Dès lors, Mme [B] [F] n’ayant pas, à l’expiration du délai de préavis, accepté cette offre de vente, est de plein droit déchue de tout titre d’occupation depuis le 14 juin 2025.

Devenue occupante sans droit ni titre, Mme [B] [F] sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges selon décompte locatif versé au litige et date du congé donné, qui sera précisé au dispositif de la présente décision et qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [B] [F] du logement qu’elle occupe ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec l’aide de la force publique, cette expulsion ne pouvant cependant, aux termes de l’article 62 de la loi n° 91-650 du 09 juillet 1991, avoir lieu avant l’expiration du délai de 2 mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux.

Enfin, conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [B] [F], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de l’instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence Mme [B] [F] sera condamnée au paiement de la somme de 300 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS la validité du congé pour vendre délivré le 15 novembre 2024 pour le 14 juin 2025 par LES CONSORTS [R] à Mme [B] [F] concernant le local d’habitation sis [Adresse 5] ;

DECLARONS, par conséquent Mme [B] [F] occupante sans droit ni titre à compter du 14 juin 2025 ;

ORDONNONS à Mme [B] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [B] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, LES CONSORTS [R] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [B] [F] à payer aux CONSORTS [R] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 14 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer, indexation et provision pour charges comprises, calculée telle que si le contrat s’était poursuivi et qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié soit la somme de 629.92 € (six cent vingt-neuf euros et quatre-vingt-douze centimes) ;

CONDAMNONS Mme [B] [F] à payer aux CONSORTS [R] la somme de 300,00 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS Mme [B] [F] aux entiers dépens de l’instance ;

DISONS que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [B] [F] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TRENTE ETUN MARS DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffiere, Le juge des référés,