Minute n° 2025 / 24

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Janvier 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES

représenté par Madame [M] [N], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [K]

9 avenue des Impressionnistes

N°46

44200 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 07 novembre 2024

date des débats : 07 novembre 2024

délibéré au : 16 janvier 2025

RG N° N° RG 24/01403 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M67P

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Madame [Y] [K] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 7 juillet 2005, Nantes-Habitat, OPHLM de la ville de Nantes, a donné à bail à Madame [I] [F] un local à usage d’habitation situé au deuxième étage, numéro 46, 9 avenue des Impressionnistes à Nantes (44200).

Madame [I] [F] est décédée le 4 septembre 2022.

Par courrier daté du 5 décembre 2023, Nantes Métropole Habitat ne donnant pas suite à la demande de transfert de bail de Madame [Y] [K], fille de feu [I] [F], la demanderesse l’a mise en demeure de quitter les lieux avant le 31 décembre 2023 et de régler le solde débiteur de 4 574.98 euros.

Le 5 mars 2024, Maître [O] [J], commissaire de justice, a rédigé un procès-verbal constatant l’occupation des lieux par Madame [Y] [K].

Par acte en date du 9 avril 2024 auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a assigné Madame [Y] [K] aux fins d’expulsion et de condamnation au paiement des sommes dues.

L’affaire a été appelée et évoquée le 7 novembre 2024.

NANTES MÉTROPOLE HABITAT, représenté par Madame [M] [N], munie d’un pouvoir à cet effet, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 9 585.56 euros. Elle a accepté le principe des délais de paiement.

Madame [Y] [K] a comparu et expliqué bénéficier du revenu solidarité active et a sollicité un échelonnement de l’arriéré locatif sur 24 mois. Elle ne souhaite pas rester dans le logement occupé.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

En cours de délibéré, la Présidence a sollicité la bailleresse aux fins de voir justifier de la propriété de Nantes Métropole Habitat concernant le bien litigieux, le contrat de bail ayant été conclu par Nantes Habitat. Les pièces justificatives ont été versées par courriel en date du 27 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’occupation sans droit ni titre et ses effets

L’article L. 213–4-4 du code de l’organisation judiciaire attribue compétence au Juge des Contentieux de la Protection pour connaître des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

Il est par ailleurs de jurisprudence constante que l’occupation d’un immeuble sans droit ni titre est générateur d’un trouble manifestement illicite en ce qu’elle constitue une violation flagrante du droit de propriété défini à l’article 544 du code civil.

Il ressort des pièces versées que NANTES MÉTROPOLE HABITAT est propriétaire d’un local à usage d’habitation situé au deuxième étage, numéro 46, 9 Avenue des Impressionnistes à Nantes (44200) ; que ce bien est actuellement occupé par la défenderesse selon le procès-verbal de constat dressé le 5 mars 2024 par Maître [M] [J], commissaire de justice ; que Madame [Y] [K] n’est pas en mesure de justifier d’un droit ou titre lui permettant d’occuper les lieux litigieux, tout en précisant qu’elle ne souhaite pas y rester.

En conséquence, il y a lieu de constater l’occupation sans droit ni titre des locaux susvisés faisant l’objet de la présente instance et d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier.

Le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Il convient en l’espèce de fixer une indemnité d’occupation à compter du 4 septembre 2022, date du décès de Mme [I] [F], augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Madame [Y] [K] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’octobre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er novembre 2024.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Nantes Métropole Habitat sollicite la suppression du délai de 2 mois après le commandement pour quitter les lieux tel qu’il est prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait. »

En l’espèce, Nantes Métropole Habitat n’apporte aucun moyen au soutien de sa demande ni l’existence d’une voie de fait ni celle d’une procédure de relogement non suivie d’effet du fait du locataire.

En conséquence, la demande de suppression du délai de deux mois après commandement d’avoir à quitter les lieux sera rejetée.

Sur la demande de suppression du sursis de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »

En l’espèce, Nantes Métropole Habitat sollicite de voir supprimer le délai dit pour trêve hivernale, sans faire valoir un quelconque moyen au soutien de cette demande.

Dès lors, et au regard des circonstances de l’espèce qui ne sont pas de nature à faire échec à la protection de la trêve hivernale, la demande de ce chef sera rejetée.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Il est établi que Madame [Y] [K] occupe les lieux.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du décompte arrêté au 6 novembre 2024 que Madame [Y] [K] reste redevable de la somme de 9 585.56 euros, terme d’octobre 2024 inclus, ce qu’elle ne conteste pas lors des débats.

La dette est bien née postérieurement au décès du dernier titulaire du bail.

En conséquence, la créance étant ainsi justifiée et certaine, Madame [Y] [K] sera condamnée à son paiement.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5 900 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement sollicités par la défenderesse

L’article 1343-5 nouveau du code civil prévoit que le juge peur tenir compte de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [Y] [K] sollicite un échelonnement de la dette sur 24 mois, ce à quoi Nantes Métropole Habitat ne s’oppose pas.

En conséquence, il convient d’accorder des délais de paiement sur 24 mois à Madame [Y] [K], selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [Y] [K] qui succombe, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONSTATE que Madame [Y] [K] est occupante sans droit ni titre de l’appartement situé au deuxième étage, numéro 46, 9 Avenue des Impressionnistes à Nantes (44200), depuis le 4 septembre 2022, date du décès de Madame [I] [F] et ce, au détriment de Nantes Métropole Habitat  ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [Y] [K] et celle de tout occupant de son chef des lieux au deuxième étage, numéro 46, 9 Avenue des Impressionnistes à Nantes (44200) et ses annexes (garage, box, emplacement de stationnement notamment) ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

RAPPELLE qu’il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, conformément aux dispositions des articles L. 412-6 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en cas d’expulsion, le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 4 septembre 2022 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat, et au besoin l’y condamne ;

CONDAMNE Madame [Y] [K] à payer Nantes Métropole Habitat la somme de 9 585.56 euros, au titre des indemnités d’occupation impayées arrêtée au 6 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5 900 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [Y] [K] à s’acquitter de sa dette par 23 mensualités de 350 euros (TROIS CENT CINQUANTE) le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 24ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Madame [Y] [K] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Madame [Y] [K] aux entiers dépens de la présente instance,

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le Département ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

M. HORTAIS S.ZARIFFA