TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00625 – N° Portalis DB3S-W-B7J-25RG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 NOVEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01752

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 30 Octobre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [F] [L]

demeurant [Adresse 3] ROYAUME UNI

représentée par Maître Benjamin CABAGNO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0313

Monsieur [C] [M]

demeurant [Adresse 3] ROYAUME UNI

représenté par Maître Benjamin CABAGNO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0313

ET :

La société PV-CP CITY

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Philippe RIGLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0008

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EXPOSE DU LITIGE

Le 11 décembre 2006, Madame [F] [L] et son époux, Monsieur [C] [M], ont consenti un bail commercial à la société LAMY RESIDENCES, aux droits de laquelle vient à présent la SAS PV-CP CITY, sur une résidence de tourisme Aparthotel dénommée Adagio Access [Localité 5] [Localité 7] [Adresse 6] », situé [Adresse 2] [Localité 7] [Adresse 1]), à effet au 10 décembre 2006, pour un loyer de annuel de 3.269 euros, hors taxes et TVA en sus, payable chaque trimestre échu.

Par exploit du 31 mars 2025, les bailleurs ont fait assigner la SAS PV-CP CITY à comparaître devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés aux fins d’obtenir une provision de loyer à hauteur de 2.840,58 euros.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 30 octobre 2025 et la décision mise en délibéré au 21 novembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Dans leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, Madame [F] [L] et son époux, Monsieur [C] [M], demandent au juge des référés de :

Vu les articles 1134 et 1148 ancien du Code civil,

Vu l’article 1719 du Code civil,

Vu l’article 1722 du Code civil,

Vu l’article 1728 du Code civil,

Vu l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence et les pièces versées au débat,

— DEBOUTER la société PV-CP CITY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— DÉCLARER recevables et bien fondés Monsieur [C] [M] et Madame [F] [M] en leurs demandes, fi ns et conclusions ;

Y faisant droit,

— CONDAMNER la société PV-CP CITY au paiement par provision de la somme de 2.840,58 € (à parfaire) à Monsieur [C] [M] et Madame [F] [M], correspondant au montant total des loyers dus et échus relatifs à la période du 14 mars 2020 au 31 décembre 2021 ;

— CONDAMNER la société PV-CP CITY au paiement de la somme de 1.500 euros à Monsieur [C] [M] et Madame [F] [M] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; – CONDAMNER la société PV-CP CITY aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SAS PV-CP CITY demande au juge des référés de :

Vu l’article 835 du Code de procédure civile

Vu l’article 1719, 1722, 1345-5, 1219 du code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

A titre principal,

Sur les loyers :

• JUGER qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’obligation de règlement des loyers au titre des baux liant la société PV-CP CITY aux demandeurs a été interrompue du 15 mars au 4 juin 2020 puis du 30 octobre 2020 au 9 mai 2021 en raison de la possibilité pour la société preneuse d’invoquer :

— L’exception d’inexécution en raison de l’impossibilité de jouissance des locaux loués conformément à leur destination,

— La perte partielle de la chose louée libérant temporairement le preneur de l’obligation de règlement des loyers,

En conséquence,

• DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes au titre du paiement des loyers,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal considérait que les loyers afférents à la période d’interdiction administrative de recevoir du public sont dus,

• ACCORDER un délai maximal de vingt-quatre mois à la société PV-CP CITY pour procéder au paiement des loyers retenus au cours de la crise sanitaire,

En tout état de cause,

• DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société PV-CP CITY,

• CONDAMNER les demandeurs à verser chacun à la société PV-CP CITY la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande de provision

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge, à la date de sa décision et non à celle de sa saisine, de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation. Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause, la nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision étant indifférente.

Ainsi, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En outre, il doit être rappelé que le juge des référés ne peut pas interpréter un contrat sans trancher une contestation sérieuse. Cependant, le juge des référés est tenu d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis et qu’il ne tranche alors évidemment pas à cette occasion de contestation sérieuse.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, si le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d’un contrat ne nécessitant aucune interprétation, lorsque ces conditions ne sont pas réunies, il n’a pas le pouvoir de trancher la contestation.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Réponse du juge des référés

Les bailleurs considèrent que l’activité de résidence touristique n’était pas affectée par les fermetures décidées par les pouvoirs publics pendant la crise sanitaire liée à la Covid-19 et qu’ainsi ils sont bien fondés à solliciter du juge des référés une provision des loyers impayés. Le preneur réplique que la résidence de tourisme qu’elle a pris à bail était concerné par les arrêtés de fermeture dès lors que son activité n’a pas pour objet des locations de courte durée pour permettre à des personnes d’y avoir leur domicile mais seulement des séjours de villégiature. Il critique enfin la position de la Cour de cassation qui a considéré que les arrêtés de fermeture ne constituaient pas, pour le bailleur, une atteinte à son obligation de délivrance. Pour ces raisons, il considère que le présent litige soulève un contestation sérieuse qui n’entre pas dans les pouvoir du juge des référés de trancher.

En l’espèce, le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut que constater que par plusieurs arrêts rendus le 23 novembre 2022, la Cour de cassation a considéré que « l’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d’une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d’autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil. »

Par suite, sans avoir à analyser si les pouvoirs publics avaient ou non fait interdiction à la société défenderesse d’exercer son activité durant la crise sanitaire et les autres moyens soulevés en défense, il apparaît que le présent litige ne soulève aucune contestation sérieuse du fait de la jurisprudence précitée si bien que le juge des référés conserve le pouvoir de statuer sur la demande de provision formulée par les bailleurs. La question est donc de savoir si ces derniers rapportent la preuve de la réalité des sommes pour lesquelles ils sollicitent une provision.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 11 décembre 2006, les factures des loyers (pièce n° 4 en demande) et le décompte actualisé des sommes dues au titre des années 2020 et 2021 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 2.800,58 euros (non pas 2.840,58 euros comme sollicité).

En conséquence, la SAS PV-CP CITY sera condamnée à payer à Madame [F] [L] et son époux, Monsieur [C] [M], la somme de 2.800,58 euros à titre de provision à valoir sur les loyers dus au titre de la période du 14 mars 2020 au 31 décembre 2021.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SAS PV-CP CITY produit en pièce n° 16 des éléments comptables desquels il ressort un chiffre d’affaires pour 2024 de seulement 2.169,10 euros. Compte tenu de la faiblesse de ce dernier, il n’apparaît pas que le preneur soit en mesure, avec des délais, de s’acquitter de sa dette.

En conséquence, la SAS PV-CP CITY sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SAS PV-CP CITY qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, la SAS PV-CP CITY sera également condamnée à payer à Madame [F] [L] et son époux, Monsieur [C] [M], la somme globale de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles ; elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu le bail commercial du 11 décembre 2006,

CONDAMNONS la SAS PV-CP CITY à payer à Madame [F] [L] et son époux, Monsieur [C] [M], la somme globale de 2.800,58 euros à titre de provision à valoir sur les loyers dus au titre de la période du 14 mars 2020 au 31 décembre 2021, objet du bail du 11 décembre 2006 ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SAS PV-CP CITY à payer à Madame [F] [L] et son époux, Monsieur [C] [M], la somme globale de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SAS PV-CP CITY de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS PV-CP CITY aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 21 NOVEMBRE 2025.

LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN