Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 Juillet 2025

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DEMANDEURS :

Monsieur [T] [Y] [F] [I] [U]

4 Rue des Marcouronnes

44640 CHEIX EN RETZ

Madame [N] [I] [V] [H] épouse [U]

4 Rue des Marcouronnes

44640 CHEIX EN RETZ

représentés par Maître Magali TOCCO-PERIN, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [W] [K] [P] [J]

24 La Sauvageais

44640 VUE

non comparante

Monsieur [B] [A] [L] [Z] [M]

L’Epinette

44320 CHAUVE

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Constance GALY

Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 15 mai 2025

Date des débats : 15 mai 2025

Délibéré au : 03 juillet 2025

RG N° N° RG 25/01242 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NW2K

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Magali TOCCO-PERIN

CCC à Madame [W] [K] [P] [J]

CCC à Monsieur [B] [A] [L] [Z] [M]

CCC à la préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 13 octobre 2023 à effet au même jour, [T] [U] et [N] [H] épouse [U] ont donné à bail à [B] [M] et [W] [J] un logement leur appartenant sis, 24 La Sauvageais – 44640 VUE, moyennant un loyer mensuel initial de 800 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 26 €.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, [T] [U] et [N] [H] épouse [U] ont fait commandement à [B] [M] et [W] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.499,06 € arrêté au 30 novembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [T] et [N] [U] ont assigné [B] [M] et [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes et statuant en référé aux fins de :

— Constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 10 janvier 2025, les causes du commandement de payé signifié le 29 novembre 2024 n’ayant pas été régularisées dans le délai légal de deux mois, ni depuis, les termes postérieurs restant également impayés ;

— À défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs du locataire défaillant, pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise au bailleur, sur le fondement de l’article 1184 du code civil ;

— Dire que [B] [M] et [W] [J] sont occupants sans droit ni titre de la date de résiliation ou de résolution du bail, à celle de l’entière libération des lieux ;

— Ordonner l’expulsion de [B] [M] et [W] [J], ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Autoriser les époux [U] en cas d’abandon du logement par les locataires, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il leur plaira aux frais des expulsés ;

— Condamner conjointement et solidairement à titre provisionnel [B] [M] et [W] [J] à leur payer :

Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs ;

La somme à titre provisionnelle de 5.060,32 euros en principal au titre des termes dus à fin février 2025, outre intérêt de droit à compter de l’assignation ;

Tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéances jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le Tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus ;

La somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge du requérant ;

Les entiers dépens (article 696 du code de procédure civile) dont le coût du commandement de payer signifié en date du 29 novembre 2024, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition, et sans caution sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 14 mai 2025 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

À ladite audience, [T] et [N] [U], représentés par leur conseil, se réfèrent à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 9.439,63 €. Ils indiquent maintenir l’ensemble de leurs demandes malgré le départ des locataires des lieux loués.

Régulièrement assignés à étude, [B] [M] et [W] [J] n’ont pas comparu lors des débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse ne se heurte à la compétence du juge des référés.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

Au jour du commandement de payer, le 29 novembre 2024, [B] [M] et [W] [J] étaient en situation d’impayé depuis plus de deux mois. La situation a été notifiée à la CCAPEX le 2 décembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 25 février 2025 a été régulièrement dénoncée par les bailleurs au représentant de l’État dans le département le 26 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 15 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé aux locataires par le commandement de payer du 29 novembre 2024 pour apurer leur dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Ce commandement de payer visant la clause résolutoire (article VIII du contrat) et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié le 29 novembre 2024 pour un arriéré de loyers et charges de 2.499,06 € arrêté à fin novembre 2024, outre coût de l’acte.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées et des débats que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été intégralement réglées dans le délai imparti.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 janvier 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et l’ordonner l’expulsion de [B] [M] et [W] [J].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de [T] [U] et [N] [H] épouse [U] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[B] [M] et [W] [J] ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 9.439,63 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation, et facturation de remise en état au 29 avril 2025.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 10,16 € correspondant à des frais de relance imputés aux locataires les 15 octobre 2024 et 29 novembre 2024, ceux-ci n’étant pas justifiés par les bailleurs.

Par ailleurs, sera également déduite de la dette locative la somme de 3.816 € correspondant à une facturation de remise en état. En effet, les bailleurs ne produisent aucune facture, devis ou état des lieux de sortie attestant de la nécessité d’une remise en état du logement à la suite du départ des locataires.

La somme due au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation au 29 avril 2025 est donc de 5.613,47 €.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail contient en son article VII une clause de solidarité en cas de pluralité de locataires pour l’exécution des obligations dudit contrat de bail, qui s’applique à [B] [M] et [W] [J].

Toutefois, il ressort de l’article 8-2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 que Lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, accompagnée de la copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l’autre membre du couple ou de la copie d’une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois. La solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné au premier alinéa au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date.

En l’espèce, selon le diagnostic social et financier [W] [J] a quitté le logement le 16 mars 2024 dans un contexte de violences conjugales et a déposé son préavis le 13 avril 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception. Par ailleurs, il y est indiqué qu’une ordonnance de protection a été prononcée par jugement le 7 février 2025.

Cependant, en l’absence d’élément de preuve à l’appui des conditions de départ de [W] [J], en particulier de l’existence de cette ordonnance de protection, la solidarité ne sera pas écartée.

En conséquence, [B] [M] et [W] [J] sont condamnés solidairement au paiement de la somme de 5.613,47 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 29 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

[B] [M] et [W] [J] seront enfin condamnés solidairement à payer aux époux [U] à compter du 30 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 852,06 €.

Sur les délais de paiement de la dette de loyer

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits aux débats que [B] [M] et [W] [J] n’ont pas effectué de paiement depuis juillet 2024.

Selon le diagnostic social et financier, [B] [M], dont les difficultés financières font suite à sa séparation avec [W] [J], celui-ci devant seul assumer le règlement du loyer et des charges, sollicite des délais de paiement proposant de verser la somme mensuelle de 600 €.

Compte tenu de l’absence de reprise de paiement des loyers aucun délai de paiement ne sera accordé à [B] [M] et [W] [J].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [B] [M] et [W] [J], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à [T] [U] et [N] [H] épouse [U] la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 13 octobre 2023 entre [T] [U] et [N] [H] épouse [U] et [B] [M] et [W] [J], concernant le logement sis 24 La Sauvageais – 44640 VUE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 30 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement et à titre provisionnel [B] [M] et [W] [J] à payer à [T] [U] et [N] [H] épouse [U] la somme de 5.613,47 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 29 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement et à titre provisionnel [B] [M] et [W] [J] à payer à [T] [U] et [N] [H] épouse [U], à compter du 30 avril 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 852,06 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux par les deux locataires ;

ORDONNE à [B] [M] et [W] [J], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [B] [M] et [W] [J] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE in solidum [B] [M] et [W] [J] à payer à [T] [U] et [N] [H] épouse [U] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY