Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 27 Mars 2025

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DEMANDEUR :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représenté par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [L] épouse [Z]

6 Rue Louis Aragon

Etage 1

44800 SAINT- HERBLAIN

comparant en personne

Monsieur [S] [Z]

6 Rue Louis Aragon

Etage 1

44800 SAINT- HERBLAIN

non régulièrement assigné D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Noémie CLERGEAU

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 30 janvier 2025

date des débats : 30 janvier 2025

délibéré au : 27 mars 2025

RG N° N° RG 24/03759 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NOJJ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Madame [Y] [L] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 septembre 2019, la société Habitat 44 a donné à bail à Madame [Y] [L], qui s’est mariée depuis lors avec Monsieur [S] [Z], un logement et un emplacement de stationnement, situé 6 rue Louis Aragon SAINT HERBLAIN (44800), pour un loyer mensuel de 593,95 euros, charges comprises.

Assignés une première fois en justice par leur bailleur pour défaut de paiement de loyers, Madame [Y] [L] et Monsieur [S] [Z] ont apuré leur dette la veille de l’audience, ce que le juge des contentieux de la protection a constaté dans un jugement du 5 septembre 2024.

De nouveaux loyers restant impayés par la suite, par acte de commissaire de justice du 26 août 2024, la société Habitat 44 a fait signifier à Madame [Y] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par notification électronique du 27 août 2024, la société Habitat 44 a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, la société Habitat 44 a assigné Madame [Y] [L], devant le Juge des Contentieux de la Protection de Nantes. Si l’assignation s’adressait également à Monsieur [S] [Z], force est de constater qu’aucun procès-verbal de signification de l’assignation ne figure au dossier le concernant.

Dans l’assignation, le bailleur sollicite de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

ordonner l’expulsion de Madame [Y] [L] et Monsieur [S] [Z] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

condamner solidairement Madame [Y] [L] et Monsieur [S] [Z], au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 3929,04 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 28 novembre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 593,95 euros et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément SLS et de pénalité OPS, et diminuée des éventuels droits à APL ;

— la somme de 700 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens ;

dire que le jugement à venir sera assorti de l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 28 novembre 2024 à la préfecture.

A l’audience du 30 janvier 2025, la société Habitat 44, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4466,36 euros arrêtée selon décompte du 30 janvier 2025. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [Y] [L] comparait seule, et ne conteste pas le principe de la dette. Elle se présente avec un chèque de 2022,99 euros et demande pour apurer le reste de la dette des délais de paiement à hauteur de 400 euros par mois en sus du loyer et des charges.

Monsieur [S] [Z], non-régulièrement assigné, ne peut être considéré comme défendeur à la présente affaire.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998 n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré autorisée reçue le 27 février 2025, la société Habitat 44 a informé le tribunal du bon encaissement du chèque de 2022,99 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2024 soit six semaines au moins avant l’audience.

Par ailleurs, la société Habitat 44 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [Y] [L] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1200,58 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois. En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 16 septembre 2019 sont réunies à compter du 27 octobre 2024.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 septembre 2019, du commandement de payer délivré le 26 août 2024 et du décompte de la créance actualisé que la société Habitat 44 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Le décompte versé fait apparaître un solde débiteur de 4466,36 euros arrêté au 31 décembre 2024, dont il convient de déduire la somme de 2022,99 euros réglée par chèque au jour de l’audience et correctement encaissée par la suite.

La créance étant justifiée pour un montant de 2443,37 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [Y] [L] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

Sur les délais de paiement

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

En l’espèce, Madame [Y] [L] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, en versant la somme de 400 euros par mois en sus du loyer et des charges afin d’apurer la dette. Elle indique avoir débuté depuis le 20 janvier 2025 un CDD de 11 mois, pour un salaire mensuel de 2544 euros. Son mari est actuellement hospitalisé en psychiatrie. Il perçoit l’AAH. Il se déduit du bon encaissement du chèque remis à la bailleresse le jour de l’audience que la reprise du paiement intégral du loyer et des charges est effective.

En outre, la société Habitat 44 n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [Y] [L] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24-VII précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés ». Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Dans le cas contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité.

Ainsi, l’expulsion de Madame [Y] [L] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Une indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et le paiement de cette indemnité devra être versée par la locataire jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Y] [L] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 août 2024, de l’assignation et de notification à la préfecture.

Il n’est pas équitable de laisser totalement à la charge de la société Habitat 44 les frais exposés afin de recouvrer les sommes dues. Il convient ainsi de condamner Madame [Y] [L] à verser à la société Habitat 44 la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société Habitat 44 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 septembre 2019 entre la société Habitat 44 d’une part, et Madame [Y] [L] d’autre part, concernant les locaux situés 6 rue Louis Aragon SAINT HERBLAIN (44800), sont réunies à la date du 27 octobre 2024 ;

CONDAMNE Madame [Y] [L] à payer à la société Habitat 44 la somme de 2443,37 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 31 décembre 2024, échéance de décembre incluse, soustraction faite de la somme réglée par chèque lors de l’audience, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE Madame [Y] [L] à s’acquitter de la dette par 7 mensualités : 6 versements de 400 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 7ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité de la dette redeviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour Madame [Y] [L] d’avoir volontairement quitté le logement, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux, étant précisé que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT, dans ces conditions, qu’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sera versée par Madame [Y] [L], à compter de la mensualité visée dans la mise en demeure restée vaine, et en tant que de besoin, CONDAMNE Madame [Y] [L] à son paiement ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Y] [L] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 août 2024, de l’assignation et de notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [Y] [L] à payer à la société Habitat 44 la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société Habitat 44 de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE