Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 13 Mars 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

271, bd de Tournal

59650 VILLENEUVE D ASCQ

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [B] [O]

Porte S12 Etage 2

21 Allée de la Noé Saint Jean

44220 COUËRON

non comparant

Madame [J] [B] [O]

Porte S12 Etage 2

21 Allée de la Noé Saint Jean

44220 COUËRON

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 janvier 2025

date des débats : 16 janvier 2025

délibéré au : 13 mars 2025

RG N° N° RG 24/02624 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGUS

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [F] [B] [O]

CCC à Madame [J] [B] [O] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 20 décembre 2023, pour une durée d’un mois renouvelable, la SA VILOGIA a donné à bail à Monsieur [F] [B] [O] et Madame [J] [B] [O] un local à usage d’habitation porte S12, 20 allée de la Noé Saint Jean à Couêron (44220) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 741.27 euros charges comprises, outre le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Par avenant au même jour, un contrat pour un emplacement de stationnement S12 est également signé.

Des loyers restant impayés, par acte du 29 avril 2024, la SA VILOGIA leur a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par actes séparés de commissaire de justice du 30 juillet 2024, la SA VILOGIA a assigné Monsieur [F] [B] [O] et Madame [J] [B] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

A titre principal, constater que la clause résolutoire est acquise et que la location consentie aux locataires a cessé de plein droit ;

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail à compter du jugement à intervenir ;

Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [F] [B] [O] et de Madame [J] [B] [O] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans les lieux, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Condamner solidairement Monsieur [F] [B] [O] et Madame [J] [B] [O] au paiement :

— de la somme de 1 996.70 euros représentant les loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024 ou à compter du jugement à intervenir, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers soit la somme de 564.58 euros, augmentée des charges locatives en cours régularisables, et jusqu’à libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

— de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 16 janvier 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a maintenu sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers et a actualisé sa créance à la somme de 1 885.27 euros arrêtée au 6 janvier 2025 euros, selon décompte versé.

Régulièrement assignés à étude, Monsieur [F] [B] [O] et Madame [J] [B] [O] n’ont pas comparu et personne pour les représenter.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Monsieur [F] [B] [O] et Madame [J] [B] [O] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 30 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 6 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [F] [B] [O] et Madame [J] [B] [O] ne se sont pas présentés devant le tribunal, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation des locataires à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence des intéressés.

Il résulte des pièces produites que les preneurs n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 1 885.27 arrêtée au 6 janvier 2025 euros. Il convient de déduire de cette somme celle de 179.24 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens.

La créance étant justifiée pour un montant de 1 705.87 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [F] [B] [O] et Madame [J] [B] [O] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

La solidarité sera prononcée en application de l’article 220 du code civil, en l’absence d’élément contraire.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 6, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [F] [B] [O] et Madame [J] [B] [O] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1 720.90 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 juin 2024.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [B] [O] et Madame [J] [B] [O] de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par les occupants

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 30 juin 2024, Monsieur [F] [B] [O] et Madame [J] [B] [O] sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 30 juin 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [F] [B] [O] et Madame [J] [B] [O] à son paiement.

La solidarité sera prononcée en application de l’article 220 du code civil, les indemnités d’occupation revêtant un caractère ménager et en l’absence d’élément contraire.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de décembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er janvier 2025.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [F] [B] [O] et Madame [J] [B] [O], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la SA VILOGIA afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [F] [B] [O] et Madame [J] [B] [O] seront en conséquence condamné in solidum à lui verser la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 20 décembre 2023 entre la SA VILOGIA et Monsieur [F] [B] [O] et Madame [J] [B] [O] portant sur un local à usage d’habitation porte S12, 20 allée de la Noé saint Jean à Couêron (44220) et ses accessoires notamment l’emplacement de stationnement, sont réunies à la date du 30 juin 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [F] [B] [O] et Madame [J] [B] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier durant l’ensemble des opérations et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F] [B] [O] et Madame [J] [B] [O] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [B] [O] et Madame [J] [B] [O] à son paiement à compter de l’échéance du 01 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [B] [O] et Madame [J] [B] [O] à payer à la SA VILOGIA la somme de 1 705.87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 6 janvier 2025 ;

DIT que somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024 ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE aux locataires leurs obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [B] [O] et Madame [J] [B] [O] à verser à une indemnité de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [B] [O] et Madame [J] [B] [O] aux entiers dépens ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA