Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Juin 2025

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DEMANDEURS :

Monsieur [B] [T]

8 Rue des Monts d’Auvergne

44400 REZE

Madame [J] [P] épouse [T]

8 Rue des Monts d’Auvergne

44400 REZE

représentés par

M^e Isabelle COGNEE-CHRETIEN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [R] [C]

40 Rue du Marréchal Foch

Varades

44370 LOIREAUXENCE

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 Avril 2025

date des débats : 24 Avril 2025

délibéré au : 19 Juin 2025

RG N° N° RG 24/03622 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NNGU

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à M^e Isabelle COGNEE-CHRETIEN

CCC à Madame [R] [C] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 18 janvier 2023, prenant effet au 20 janvier 2023, pour une durée de trois ans renouvelables, Monsieur [B] [T] et Madame [J] [P] épouse [T] ont donné à bail à Madame [R] [C] un local à usage d’habitation sis 40 rue du Maréchal Foch, Varades, Loireauxence (44370), moyennant un loyer mensuel révisable de 580 euros, outre une provision sur charges de 15 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Par acte du 12 juin 2024, Monsieur et Madame [T] lui ont délivré un commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d’assurance.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, Monsieur et Madame [T] ont assigné Madame [R] [C] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir :

— constater à compter du 13 août 2024 la résiliation du contrat de location fait et signé entre les parties ;

— ordonner l’expulsion de Madame [R] [C], corps et biens, ainsi que celle de toutes autres personnes introduites par elle dans les lieux loués, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner Madame [R] [C] à payer à Monsieur et Madame [T] :

— la somme de de 4 165 euros représentant les loyers impayés arrêtés en août 2024 inclus ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges locatives, soit la somme mensuelle de 595 euros à compter de septembre 2024 jusqu’à la totale libération des lieux loués, sous réserve des versements effectués par la caisse d’allocations familiales ;

— la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers, en ceux compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 24 avril 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, Monsieur et Madame [T], valablement représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et ont actualisé leur créance à la somme de 6 200 euros, échéance d’avril 2025 incluse, selon décompte produit. Les bailleurs ont indiqué que le bail avait été conclu en 2023 et que les premiers impayés étaient apparus en février 2024. Ils ont également précisé que le dernier paiement datait de novembre 2024, sans reprise des paiement depuis lors, seule L’APL étant versée directement au bailleur. Monsieur et Madame [T] ont réitéré oralement leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 900 euros en sus du paiement de l’arriéré locatif, ainsi que la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En outre, les bailleurs ont produit une attestation d’assurance habitation au nom de la locataire, se désistant implicitement de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d’assurance.

Madame [R] [C] a comparu et a reconnu le montant de la dette. Ayant la qualité de travailleur handicapé, elle a expliqué qu’elle était régulièrement en arrêt maladie et qu’elle pouvait percevoir jusqu’à 1 600 euros par mois lorsqu’elle travaillait. Elle a déclaré percevoir 400 euros d’indemnité lorsqu’elle est arrêtée, sachant que les versements de la CPAM n’étaient pas réguliers. Elle a précisé qu’elle avait deux enfants de 11 et 13 ans à charge et qu’une demande de relogement était en cours. Elle ne formule aucune demande de délais.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 17 juin 2024.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article VIII, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, les bailleurs ont fait délivrer à Madame [R] [C] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 2 380 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 août 2024.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [C] et de tous occupants de son fait, étant occupant sans droit ni titre à compter de cette date à défaut de départ volontaire, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Madame [R] [C] reconnaît tant le principe que le montant de la dette.

Il résulte du décompte versé à l’audience que Madame [R] [C] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 6 200 euros, échéance d’avril 2025 incluse.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Madame [R] [C] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il convient de rappeler que la locataire est redevable des loyers et des charges entre la date de l’audience et la signification de la décision.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [R] [C]

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 13 août 2024, Madame [R] [C] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 13 août 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Madame [R] [C] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’avril 2025. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet à compter de l’échéance de mai 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil (ancien article 1153) dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les bailleurs ne justifient d’aucun préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement, lequel sera réparé par l’application des intérêts au taux légal.

En conséquence, les bailleurs seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [R] [C], qui succombe supportera les dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer à l’exception du coût de la notification à la CCAPEX, cette formalité n’étant pas sanctionnée.

Il n’est pas équitable de laisser à leur charge les frais exposés par Monsieur et Madame [T] afin de recouvrer les sommes dues. Madame [R] [C] sera en conséquence condamné à leur verser la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu 18 janvier 2023 entre Monsieur et Madame [T] et Madame [R] [C] portant sur un local à usage d’habitation sis 40 rue du Maréchal Foch, Varades, Loireauxence (44370), sont réunies à la date du 13 août 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [R] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RAPPELLE que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux est régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [R] [C] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

CONDAMNE Madame [R] [C] à son paiement à compter de l’échéance de mai 2025 ;

CONDAMNE Madame [R] [C] à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 6 200 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée à l’échéance d’avril 2025 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE à la défenderesse ses obligations et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [R] [C] à verser à Monsieur et Madame [T] une somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur et Madame [T] ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [R] [C] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, à l’exception du coût de la notification à la CCAPEX ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

A.PARES S. ZARIFFA