Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 22 Mai 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES

représenté par Madame [E] [K], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [U]

Logement 2 Rez de Chaussée

27 Rue des Bourderies

44100 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Aurélien PARES lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 décembre 2024

date des débats : 19 décembre 2024

délibéré au : 06 mars 2025

prorogé au : 22 mai 2025

RG N° N° RG 24/02598 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGTL

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [L] [U] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 25 mars 2013, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a consenti à [G] [P] le bail d’un logement conventionné de type 3, n°2, rez-de-chaussée sis 27 rue des Bourderies – 44100 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 251,55 € et la somme de 41,17 € au titre de la provision pour charges.

[G] [P] est décédé le 4 février 2024.

Par un courrier, en date du 22 janvier 2024, [G] [P] annonçait à son bailleur avoir un colocataire depuis décembre 2022, [L] [U], un ami. En réponse, NANTES MÉTROPOLE HABITAT refuse cette demande de colocation au vu de l’existence d’une dette locative et du fait que le locataire a déclaré ne plus vivre au domicile depuis quelques temps.

Par procès-verbal en date du 2 mai 2024, le commissaire de justice saisi par Nantes Métropole Habitat a constaté la présence du nom de [L] [U] et [L] [P] sur la boite aux lettres de l’appartement n°2 sis 27 rue des Bourderies – 44100 NANTES. Après avoir frappé à la porte du logement n°2 duquel aucune réponse n’est parvenue, le commissaire de justice a rencontré l’habitant du logement n°1 qui lui a confirmé l’occupation du logement objet du contentieux et que celui-ci l’était par [L] [U], régulièrement en déplacement.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département le 1er juillet 2024, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

Constater l’occupation du logement susvisée comme étant sans droit ni titre ;

Ordonner l’expulsion de [L] [U] des lieux précédemment loués par [G] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Autoriser l’expulsion en période hivernale conformément aux dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ordonner la suppression de l’information à la commission des actions de prévention des expulsions locatives par décision spéciale et motivée en vertu de l’article L. 412-5 du code des procédures civiles d’exécution ;

Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

Condamner [L] [U] à lui payer la somme de 1.702,15 € correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 mai 2024, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

Condamner [L] [U] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 278,78 €, augmentée des charges locatives en cours, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

Condamner [L] [U] à lui payer la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner [L] [U] aux entiers dépens de l’instance y compris le coût du procès-verbal de constat, de l’assignation et de la notification à la préfecture, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile ;

Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 20 septembre 2024, par les services sociaux du département et indique que le défendeur ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

A ladite audience, NANTES MÉTROPOLE HABITAT, se réfère à l’acte introductif d’instance, maintient sa demande d’expulsion et précise que sa créance de loyer s’élève désormais à la somme de 4.173,56 € au 11 décembre 2024. Elle précise que le locataire est décédé le 4 janvier 2024, que l’occupant actuel n’a bénéficié d’aucun transfert de bail, que ce dernier n’a aucun lien familial avec le locataire décédé et enfin qu’aucune démonstration de vie commune n’a été produite. Par ailleurs, elle indique que la police, intervenue le 30 octobre 2024, a constaté la présence de 4 squatteurs dans le logement et ajoute que le défendeur aurait quitté les lieux. Enfin, elle demande la suppression des délais légaux relatifs à l’expulsion.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige.

Régulièrement assigné à étude, [L] [U] n’a pas comparu et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025. En raison d’une difficulté de service, le délibéré a été prorogé au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité d’occupant sans droit ni titre

Conformément aux articles 14, 40 I et 40 III de la loi du 6 juillet 1989, NANTES MÉTROPOLE HABITAT ne conteste pas que [L] [U] ait vécu avec son ami au domicile de celui-ci, mais sans qu’il justifie être cotitulaire du contrat de bail.

NANTES MÉTROPOLE HABITAT rappelle que le défendeur ne remplit aucune des conditions légales permettant de bénéficier d’un transfert de bail. L’intéressé ne s’est pas présenté à l’audience pour le contester. Il ne justifie n’être ni ascendant, ni descendant, ni concubin notoire, ni personne à charge et ne justifie pas occuper le logement depuis au moins un an.

Par ailleurs, par courrier du 22 janvier 2024, soit moins d’un an avant la résiliation du bail, [G] [P] annonçait à son bailleur avoir un colocataire depuis décembre 2022, [L] [U], un ami. NANTES MÉTROPOLE HABITAT a expressément refusé cette demande de colocation au vu de l’existence d’une dette locative et du fait que le locataire déclarait ne plus vivre au domicile depuis quelques temps.

De ce fait, [L] [U] ne peut qu’être qualifié d’occupant sans droit ni titre du logement en cause et la résiliation du bail au jour du décès du locataire le 4 février 2024 doit être constatée. En conséquence l’expulsion de [L] [U] ordonnée.

En application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai” d’un mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion.

Sur les délais d’expulsion

Conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement (de quitter les lieux), sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut (…) réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

La voie de fait se définit comme un ensemble d’actes matériels de violence ou d’effraction imputables à la personne dont l’expulsion est demandée.

Les articles L412-1 et L412-6 du même code, tels qu’ils résultent de la loi du 27 juillet 2023 en vigueur au 29 juillet 2023 énoncent que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et sauf exception, il est sursis à statuer à toute mesure d’expulsion jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement ainsi que pour ce qu’il est convenu d’appeler « la trêve hivernale ».

Aux termes de ce même article L 412-6 du code de procédure civile d’exécution, il est sursis à toute mesure d’exécution à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante ; ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ; le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice de ce sursis lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide de ces mêmes procédés.

Ainsi, ces sursis à exécution ne s’appliquent pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il ressort de la rédaction de ces textes que le sursis à une expulsion ne peut être accordé à un occupant sans droit ni titre, première condition, qui se serait introduit dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, seconde condition. La voie de fait est ainsi présentée comme une condition supplémentaire nécessaire pour refuser à l’occupant le bénéfice du sursis de l’expulsion pendant la trêve hivernale.

Ainsi, l’occupation sans droit ni titre est sanctionnée par l’expulsion et la voie de fait par la suppression des délais de suspension possibles et rend l’expulsion immédiatement exécutable.

En l’espèce, il n’est pas contesté par la bailleresse que [L] [U], certes occupant sans droit ni titre, ne s’est pas introduit dans le logement à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et NANTES MÉTROPOLE HABITAT ne fait pas valoir l’absence de bonne foi de sa part.

Par conséquent, en l’espèce, aucune suspension de délai à la mise en œuvre de l’expulsion ne peut être supprimée.

Sur la suppression de l’information à la commission des actions de prévention des expulsions locatives

L’information de la commission des actions de prévention des expulsions locatives telle que prévue par l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution ne concerne pas les situations d’occupation sans droit ni titre.

Par conséquent la demande de NANTES MÉTROPOLE HABITAT tendant à la suppression de l’information de la commission des actions de prévention des expulsions locatives est sans objet.

Sur la dette d’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

L’occupant sans droit ni titre est débiteur d’une indemnité d’occupation, qui constitue à la fois la contrepartie de la jouissance des lieux, dont il ne peut prétendre profiter à des conditions plus favorables que celles imposées à un locataire, et la réparation du préjudice résultant pour le propriétaire de l’impossibilité de disposer de son bien ou de consentir un nouveau bail à un locataire régulier.

Il convient de constater la résiliation de plein droit du bail au jour du décès du locataire, feu [G] [P], soit le 4 février 2024. [L] [U] est donc redevable depuis cette date d’une indemnité mensuelle.

Le décompte actualisé en date du 11 décembre 2024, fourni aux débats par le demandeur, laisse apparaître un solde débiteur de 4.173,56 €, échéance du mois de novembre 2024 incluse et frais de procédure déduits.

Toutefois, [G] [P] était titulaire du bail jusqu’au jour de son décès, soit le 4 février 2024 et donc tenu du paiement des loyers jusque cette date. Par conséquent, [L] [U] n’est redevable du paiement d’une indemnité d’occupation que depuis le 5 février 2024. Ainsi, il convient de déduire de ce montant l’arriéré locatif déjà constitué avant le 5 février 2024 (324,63 € + 344,38 € soit 669,01 €).

Il convient également de déduire de ce montant la somme de 58,68 € correspondant à l’ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62 € chacune par mois appliquées à l’occupant sur la période allant de février à octobre 2024 (7,62 x 9), dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation et qu’il a été retenu que [L] [U] était occupant sans droit ni titre et donc non concerné par cette obligation prévue au bail (article 3.1 in fine) et à l’article 441-3 du code de la construction et de l’habitation.

Par conséquent, [L] [U] sera condamné au paiement de la somme de 3.435,87 € au titre des indemnités d’occupation échues au 11 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il sera enfin condamné à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 12 décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 340,63 €.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [L] [U], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

La situation économique de [L] [U] n’étant pas connue, il est fait droit à la demande formée par NANTES MÉTROPOLE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le défendeur est condamné à lui payer la somme de 300 €.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire ne soit pas écarté.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande présentée par NANTES MÉTROPOLE HABITAT tendant à l’expulsion de [L] [U] du logement qu’il occupe, logement n°2, rez-de-chaussée sis 27 rue des Bourderies – 44100 NANTES ;

CONSTATE que le bail afférant audit logement est résilié à la date du 4 février 2024 ;

CONSTATE que [L] [U] est occupant sans droit ni titre de ce logement ;

ORDONNE l’expulsion de [L] [U] et de tout occupant de son chef de ce logement, le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier pour toute la durée de l’expulsion ;

DÉCLARE sans objet la demande de NANTES MÉTROPOLE HABITAT tendant à la suppression de l’information de la commission des actions de prévention des expulsions locatives ;

CONDAMNE [L] [U] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 3.435,97 € au titre des indemnités d’occupation échues et impayées au 11 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE [L] [U] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT à compter du 12 décembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges avec revalorisation, soit la somme mensuelle de 340,63 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir restitué les clés à la bailleresse ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE [L] [U] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNE [L] [U] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY