Minute n° 25/308

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 12 Août 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] sise [Adresse 3]

représenté par son syndic la SARL [Localité 10] LORRAINE

[Adresse 1]

[Localité 5]

Demandeur représenté par M^e Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Monsieur [H] [L]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Madame [I] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Défendeurs non comparants

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 27 Juin 2025

date des débats : 27 Juin 2025

délibéré au : 12 Août 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 25/01502 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NYLG

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, le [Adresse 14] [Adresse 12] a fait assigner M. [H] [L] et Mme [I] [Y] devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de les condamner solidairement au paiement des sommes de :

6 812.28 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 27 février 2025 inclus

975 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement

les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article A444-32 du code de commerce

2 000 euros de dommages et intérêts,

2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [H] [L] et Mme [I] [Y] sont copropriétaires de lots situés dans l’immeuble se trouvant [Adresse 2] à [Localité 13].

A ce titre, ils sont tenus au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires. Ils n’ont pas honoré le paiement malgré les relances et mise en demeure.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de M. [H] [L] et Mme [I] [Y] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] a comparu représenté par son conseil.

Le délibéré a été fixé au 12 août 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que M. [H] [L] et Mme [I] [Y], ni présents ni représentés, ont été cités à étude pour l’un et suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile pour l’autre, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette disposition est reprise par l’article A.444-32 du code de commerce.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le [Adresse 14] [Adresse 12] produit aux débats :

— un relevé de propriété de M. [H] [L] et Mme [I] [Y] portant sur la propriété indivise des lots n°18, 42 et 53 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 13]

— le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 7 787.28 euros au 27 février 2025

— les appels de fonds et répartition de charges du 1er trimestre 2019 au 4ème trimestre 2024

— les relances et mises en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 21 janvier 2020, 29 janvier 2021, 24 janvier 2022, 16 janvier 2023, 31 janvier 2024 et 6 janvier 2023 et votant les budgets prévisionnels du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2026

— les contrats désignant la SARL [Localité 10] LORRAINE en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites que M. [H] [L] et Mme [I] [Y] n’ont effectué aucun paiement de charges de copropriété depuis le 1er janvier 2021 en dépit des multiples démarches amiables à cette fin et alors même que des versements avaient lieu régulièrement auparavant.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, les frais de transmission à l’avocat du 25 juillet 2024 (168 euros) et les honoraires d’assignation du 23 août 2024 (600 euros) comptabilisés comme frais seront pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [H] [L] et Mme [I] [Y] restent solidairement redevables de la somme de 6 812.28 euros au titre de l’arriéré de charges et 207 euros au titre des frais nécessaires selon décompte arrêté au 15 janvier 2025.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que les relances et mises en demeure ont été adressés à M. [V] [L] qui n’est pas copropriétaire mais chez qui réside chez M. [H] [L] et à des adresses différentes ([Adresse 11], [Adresse 9]) qui ne sont pas l’adresse qui figure sur le relevé de propriété.

Aucun courrier n’apparaît avoir été adressé à Mme [I] [Y].

Il s’ensuit que M. [H] [L] et Mme [I] [Y] ne peuvent pas être considérés comme ayant été destinataires des relances et mises en demeure (peut-être même pas des appels de fonds).

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [H] [L] et Mme [I] [Y] qui succombent à la présente instance seront condamnés aux dépens ainsi qu’au paiement solidaires de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [H] [L] et Mme [I] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] située [Adresse 2] à [Localité 13] représenté par son syndic la SARL [Localité 10] LORRAINE les sommes de :

6 812.28 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 27 février 2025 ;

207 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement arrêtés au 27 février 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] située [Adresse 2] à [Localité 13] représenté par son syndic la SARL [Localité 10] LORRAINE de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [L] et Mme [I] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] située [Adresse 2] à [Localité 13] représenté par son syndic la SARL [Localité 10] LORRAINE la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [L] et Mme [I] [Y] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que M. [H] [L] et Mme [I] [Y] sont tenus solidairement au paiement des droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT