COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03/02/2026

N° RG 25/00292 – N° Portalis DB2O-W-B7J-C3W4

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [I] [B] [G]

[Adresse 3] – [Localité 5]

représenté par M^e Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et M^e Bruno TRAESCH, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [F] [Z] [R]

[Adresse 3] – [Localité 5]

représentée par M^e Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et M^e Bruno TRAESCH, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE, anciennement PV RESIDENCES ET RESORTS

[Adresse 10] – [Localité 6]

représentée par M^e Philippe RIGLET de la société civile ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocat postulant au barreau de PARIS, et M^e Elodie CHOMETTE de la SELARLU Elodie CHOMETTE Avocat, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des référés : […] […]

assisté lors des débats de […] […] et de la mise à disposition au greffe de […] […], greffier

Débats : en audience publique le : 02 Décembre 2025

Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 03 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous-seing privé du 11 avril 2016, M. [T] [H] et Mme [W] [D] ont donné à bail commercial à la société PV Résidences & Resorts France, le lot n°1011-01 (un appartement) leur appartenant dans l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 11] » situé à [Localité 7] dans la station Arc 2000, pour une durée de neuf années commençant à courir le 01 mai 2016 et expirant le 30 avril 2025.

Selon traité d’apport partiel d’actifs du 16 décembre 2020, la société PV Exploitation France est venue aux droits de la société PV Résidences & Resorts France.

Par acte authentique du 25 août 2022, M. [I] [G] et Mme [F] [R] ont acquis de M. [T] [H] et Mme [W] [D] le lot n°1011-01 (un appartement) dans l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 11] » précité.

Par acte du 21 novembre 2024, M. [I] [G] et Mme [F] [R] ont fait signifier à la société PV Exploitation France un congé avec refus de renouvellement et avec offre d’indemnité d’éviction.

Par acte du 25 juillet 2025, M. [I] [G] et Mme [F] [R] ont fait assigner la société PV Exploitation France devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de voir désigner un expert judiciaire ayant pour mission notamment de fournir tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 septembre 2025. Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 02 décembre 2025.

M. [I] [G] et Mme [F] [R] se réfèrent aux prétentions et moyens développés dans leur acte introductif d’instance aux termes duquel ils demandent au juge des référés de :

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

— réserver les dépens.

Au soutien de leur demande, M. [I] [G] et Mme [F] [R] exposent qu’en l’absence d’accord avec la partie adverse sur le montant de l’indemnité d’éviction, ils sont bien fondés à solliciter la mise en place d’une expertise judiciaire avant tout procès éventuel au fond.

La société PV Exploitation France se réfère aux prétentions et moyens développés dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2025 aux termes desquelles elle demande au juge des référés de :

— désigner tel expert qu’il plaira ayant pour mission notamment de fournir tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation,

— condamner M. [I] [G] et Mme [F] [R] à verser à la société PV Exploitation France la somme de 1.000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront, le cas échéant, les frais et honoraires d’expertise judiciaire.

Sans s’opposer à la mesure d’instruction in futurum, la société PV Exploitation France demande à ce que les méthodes d’évaluation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation soient adaptées au cas particulier d’une résidence de tourisme.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 février 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I. La demande d’expertise judiciaire

En vertu de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d’option ouvre droit au profit du locataire, d’une part, en vertu des articles L.145-14 et L.145-57 du code de commerce, à une indemnité d’éviction dont le principe n’est pas discuté en l’espèce, et d’autre part, selon l’article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d’après l’article L.145-28 précité, le versement au propriétaire d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des locaux.

Aucun texte relatif au bail commercial ne s’oppose à l’exercice par le juge des référés des pouvoirs que lui confère l’article 145 du Code de procédure civile. Dès lors qu’aucun juge du fond n’est saisi de demandes concernant l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation au jour de la saisine du juge des référés, et que ces évaluations impliquent de nombreux paramètres, le bailleur dispose d’un motif légitime à solliciter une expertise devant le juge des référés.

En l’espèce, M. [I] [G] et Mme [F] [R] ont régulièrement fait signifier leur refus de renouvellement du bail commercial à la société PV Exploitation France, avec une proposition de versement d’une indemnité d’éviction, suivant acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024, ce qui n’est pas contesté par la société défenderesse (pièce n°3 demandeurs).

Néanmoins, le preneur et le bailleur n’ont pas pu s’entendre quant au montant de l’indemnité d’éviction et à celui de l’indemnité d’occupation.

Ainsi, et en l’absence d’opposition, il apparaît que M. [I] [G] et Mme [F] [R] justifient d’un motif légitime, avant tout procès éventuel au fond, à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin que soient évalués le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation qui seraient dues à la société PV Exploitation France. Par conséquent, il sera fait droit à sa demande de ce chef, aux frais avancés des demandeurs et selon mission prévue au dispositif.

II. Les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de M. [I] [G] et Mme [F] [R].

A ce stade de la procédure, aucune équité ne conduit à condamner M. [I] [G] et Mme [F] [R] à verser à la société PV Exploitation France une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Cette demande sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des Référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et rendue par mise à disposition au greffe :

ORDONNONS une expertise judiciaire qui sera effectuée au contradictoire de M. [I] [G] et Mme [F] [R] et de la société PV Exploitation France,

COMMETTONS pour y procéder :

M. [N] [K]

E-mail : [Courriel 9]

Adresse : Cabinet BERTHIER et associés

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tél. portable : [XXXXXXXX01]

DONNONS à l’expert la mission suivante :

1° se rendre sur les lieux, en présence des parties et de leurs conseils dûment convoqués ; recueillir leurs observations ; visiter les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,

2° se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission,

3° fournir, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction résultant d’une perte de fonds, indemnité comprenant notamment la valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession ou la valeur locative si celle-ci est supérieure, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice ; proposer différentes méthodes d’évaluation dont la méthode hôtelière et proposer si nécessaire une pondération entre les différentes méthodes d’évaluation retenues,

4° fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds et de tous autres préjudices éventuels,

5° rechercher tous éléments permettant d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

6° déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail à compter du 30 juin 2025 jusqu’à leur libération effective,

7° donner son avis sur les préjudices allégués et chiffrés par les parties.

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile,

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées et en les informant de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ou son projet de rapport,

— adresser dans le même temps le montant prévisible de sa rémunération qu’il actualisera s’il y a lieu, procédant parallèlement aux demandes de provisions complémentaires,

— adresser aux parties un document de synthèse, et arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, lesquelles disposeront d’un délai de 4 à 5 semaines à compter de la transmission du document de synthèse,

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du terme qu’il fixe,

DISONS que l’expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dernières observations ou réclamations qui devront être annexées au rapport définitif dans lequel devront figurer impérativement : la liste exhaustive des pièces par lui consultées, le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ; le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise ; la date de chacune des réunions tenues ; les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ; le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport),

DISONS que l’original du rapport définitif et une copie, seront déposés au greffe du tribunal judiciaire d’Albertville – service du contrôle des expertises -, tandis que l’expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, avant le 3 février 2027 sauf prorogation expresse de ce terme,

FIXONS la provision concernant les frais d’expertise à la somme de 2 500 € qui devra être consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire d’Albertville, par M. [I] [G] et Mme [F] [R] avant le 17 mars 2026, faute de quoi la désignation du technicien sera caduque,

DISONS que cette consignation pourra être réglée par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d’Albertville dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX08] – BIC : [XXXXXXXXXX012], en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement,

RAPPELONS que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme,

RAPPELONS que : 1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise ; 2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès,

DISONS que le juge du service du contrôle des mesures d’instruction du tribunal judiciaire d’Albertville sera spécialement compétent pour suivre l’exécution de cette mesure, statuer sur tous les incidents et procéder éventuellement, par simple ordonnance sur requête sur l’initiative de la plus diligente des parties, au remplacement de l’expert indisponible ou empêché,

DISONS que l’expert tiendra le juge du service du contrôle des mesures d’instruction informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente, notamment sur les raisons d’un éventuel retard dans le dépôt du rapport,

DISONS qu’en l’absence de réponse de l’expert à deux courriers de rappel après dépassement du délai de dépôt du rapport, sa rémunération sera réduite par le juge taxateur,

DISONS que conformément aux dispositions de l’article 282 du Code de procédure civile, l’expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l’expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception,

DISONS que les dépens resteront à la charge de M. [I] [G] et Mme [F] [R] ,

DÉBOUTONS la société PV Exploitation France de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition au greffe le 03 février 2026, la minute étant signée par […] […], juge des référés, et […] […], greffière.

La GREFFIÈRE, Le JUGE DES RÉFÉRÉS,