Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 28 Mars 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sis [Adresse 3]

Représenté par son syndic la société HEMON CAMUS

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Demandeur représenté par M^e Virginie DE GUERRY DE BEAUREGARD, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Monsieur [X] [E]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Défendeur non comparant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 Janvier 2025

date des débats : 24 Janvier 2025

délibéré au : 28 Mars 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 25/00025 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQKB

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, le [Adresse 11] a fait assigner [X] [E] aux fins de condamnation au paiement des sommes de 4 253.11 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2023 au titre de l’arriéré de charges de copropriété, charges échues et à échoir selon le décompte arrêté au 19 décembre 2024, 800 euros de dommages et intérêts, 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que [X] [E] est copropriétaire de lots situés dans l’immeuble se trouvant [Adresse 4] à [Localité 10].

A ce titre, il est tenu au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires ce en quoi il est défaillant en dépit de relances, mises en demeure et une tentative de conciliation.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de [X] [E] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 janvier 2024.

Le délibéré a été fixé au 28 mars 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que [X] [E], ni présent ni représenté, a été cité à étude, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence Jules Verne produit aux débats :

— un relevé de propriété de [X] [E] portant sur la propriété des lots n°10 et 67 au sein de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 10],

— le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 4 253.11 euros au 1er décembre 2024,

— les appels de fonds et répartition de charges du 4ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2025

— les mises en demeure du 25 mai 2023, 1er septembre 2023, 5 décembre 2023

— l’attestation de carence de la tentative de conciliation du 27 février 2024

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 19 septembre 2019, 17 septembre 2020, 30 septembre 2021, 15 septembre 2022 et 2 octobre 2023 et votant les budgets prévisionnels du 1er avril 2020 au 31 mars 2025

— le contrat désignant la SAS HEMON-CAMUS en qualité de syndic pour la période du 16 septembre 2022 au 15 septembre 2025.

Il découle des pièces produites que [X] [E] a la qualité de copropriétaire dans la résidence [Adresse 9] à [Localité 10] et ne paie pas ses charges de copropriété régulièrement votées et appelées.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, les frais figurant sur le relevé de compte de [X] [E] sont tous justifiés s’agissant de frais de mise en demeure, y compris par avocat.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que [X] [E] reste redevable de la somme de 4 253.11 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 19 décembre 2024.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2023, date de mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception dont [X] [E] a été avisé du pli sans le réclamer.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, en dépit des très nombreuses mises en demeure listées en amont dont [X] [E] a fait l’objet, il ne s’est pas manifesté auprès du syndic pour trouver une issue amiable au litige ou à tout le moins exposer les difficultés expliquant sa carence. Il n’a effectué aucun versement volontaire et a mis en échec la tentative de conciliation.

Il s’ensuit que la carence de [X] [E] est manifeste. Il sera condamné au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [X] [E] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [X] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] située [Adresse 4] à [Localité 10] représenté par son syndic la SAS HEMON-CAMUS les sommes de :

4 253.11 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2023 au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 19 décembre 2024500 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [X] [E] aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT