Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Février 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

271, boulevard de Tournal

59650 VILLENEUVE D ASCQ

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [N] [Z]

Porte 6 Etage 1

4 Rue Samuel de Champlain

44300 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 novembre 2025

date des débats : 20 novembre 2025

délibéré au : 19 février 2026

RG N° N° RG 25/02130 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N3VM

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [A] [N] [Z] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 5 octobre 2021 à effet au 6 octobre 2021, VILOGIA a donné à bail à [A] [N] [Z] un logement de type 1 lui appartenant sis, Chêne des Anglais, 4 rue Samuel de Champlain, 1er étage n°6 – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 211,69 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 44,95 €.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, VILOGIA a fait sommation à [A] [N] [Z] de justifier d’une assurance locative et commandement de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 459,57 € arrêté au 19 février 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, VILOGIA a fait assigner [A] [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

— constater que la location qui a été consentie à [A] [N] [Z] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à [A] [N] [Z] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil ;

— ordonner que [A] [N] [Z], ainsi que tout occupant de son chef, sera expulsé dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner [A] [N] [Z] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme en principal de 677,91 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue, étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance le jour de l’audience ;

— fixer et condamner [A] [N] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, soit la somme de 235,37 € augmentée des charges locatives en cours régularisables, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

— condamner [A] [N] [Z] au paiement d’une somme de 800 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamner [A] [N] [Z] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation et de la notification à la préfecture.

L’Espace départemental des solidarités a informé le tribunal le 17 novembre 2025 ne pas avoir réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 novembre 2025. A ladite audience, VILOGIA se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1 767,77 € au titre des loyers et charges échus à la date du 17 novembre 2025.

Régulièrement assigné à étude, [A] [N] [Z] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. Il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 20 mars 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 27 mai 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 27 mai 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 28 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 novembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 mars 2025, VILOGIA a fait commandement à [A] [N] [Z] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 459,57 € arrêté au 19 février 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail en son article 6.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mai 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [A] [N] [Z].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de VILOGIA est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [A] [N] [Z] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1 767,77 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 17 novembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les sommes correspondant aux frais de commissaire de justice qui, cas échéant et s’ils sont justifiés, relèvent des dépens et qui s’élèvent à 514,95 € (120,17 € + 161,73 € + 109,90 € + 123,15 €).

***

Selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 114,30 € correspondant à l’ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62 € chacune appliquées au locataire sur la période allant d’août 2024 à octobre 2025 (7,62 x 15), dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier, seul un accusé réception permettant de faire partir le délai légal.

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En conséquence, [A] [N] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 1 138,52 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 17 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, le montant de la dette ayant été déterminé à l’audience.

Il sera enfin condamné à payer à VILOGIA, à compter du 18 novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 235,37 €, sans indexation ni revalorisation, la situation n’ayant pas vocation à perdurer.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [A] [N] [Z] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant depuis juin 2025.

Lors de l’audience, VILOGIA fait valoir qu’un plan d’apurement, produit aux débats a été signé avec le locataire le 18 novembre 2025, la dette étant payable en 9 échéances, 8 échéances à 150 € et 1 échéance à 67,77 €. VILOGIA demande l’entérinement de ce plan.

Au regard de ces éléments, dès lors que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient d’accorder des délais de paiement à [A] [N] [Z] selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [A] [N] [Z] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges. VILOGIA pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [A] [N] [Z], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile

Il sera également condamné à payer à VILOGIA la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 5 octobre 2021 entre VILOGIA et [A] [N] [Z], concernant le logement sis Chêne des Anglais, 4 rue Samuel de Champlain, 1er étage n°6 – 44300 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 20 mai 2025 ;

CONDAMNE [A] [N] [Z] à payer à VILOGIA la somme de 1 138,52 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 17 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [A] [N] [Z] un délai de paiement de 8 mois pour se libérer de la dette, soit 7 mensualités de 150 €, la 8ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [A] [N] [Z] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis Chêne des Anglais, 4 rue Samuel de Champlain, 1er étage n°6 – 44300 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [A] [N] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE dans ce cas [A] [N] [Z] à payer à VILOGIA, à compter du 18 novembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, en deniers ou quittances, soit la somme mensuelle de 235,37 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [A] [N] [Z] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNE [A] [N] [Z] à payer à VILOGIA la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 février 2026.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY