Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 29 Janvier 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [E]

Porte 13 Etage 2

238 Boulevard Robert Schuman

44300 NANTES

comparant en personne

Madame [F] [Z] épouse [E]

Porte 13 Etage 2

238 Boulevard Robert Schuman

44300 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 13 novembre 2025

date des débats : 13 novembre 2025

délibéré au : 29 janvier 2026

RG N° N° RG 25/02320 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N4XU

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [T] [E] + Madame [F] [Z] épouse [E]

CCC à la préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé ayant pris effet le 19 février 2019, CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à [T] [E] un logement de type 3 lui appartenant sis, 238 Boulevard Robert Schuman, 2ème étage n°13 – 44300 NANTES, ainsi qu’un garage, emplacement n°1013, loué accessoirement au logement, moyennant un loyer mensuel initial de 457,97 € pour le logement, 61,87 € pour le garage outre une provision mensuelle pour charges de 75,54 € pour le logement et 0,87 € pour le garage.

Le 21 septembre 2024, [T] [E] s’est marié avec [F] [Z].

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2025, CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à [T] [E] et [F] [Z] épouse [E] de justifier d’une assurance, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4 076,51 € arrêté au 3 mars 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner [T] [E] et [F] [Z] épouse [E] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail ayant pris effet le 19 février 2019 à compter du 7 avril 2025 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 7 mai 2025 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;

· Ordonner l’expulsion de [T] [E] et [F] [Z] épouse [E] et de tout occupant de leur chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner solidairement [T] [E] et [F] [Z] épouse [E] au paiement de la somme de 5 613,42 € arrêtée au 19 mai 2025, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 7 mars 2025 ou à compter du jugement à intervenir ;

· Condamner [T] [E] et [F] [Z] épouse [E] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 7 avril 2025 ou du 7 mai 2025 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération complète des lieux, qui sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

· Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 mai 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de [T] [E] et [F] [Z] épouse [E] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— [T] [E] et [F] [Z] épouse [E] seront condamnés à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux,

· Condamner [T] [E] et [F] [Z] épouse [E] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 novembre 2025. A ladite audience, CDC HABITAT SOCIAL se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 6 521,37 € au titre des loyers et charges échus à la date du 10 novembre 2025. Elle déclare également se désister de sa demande de résiliation du contrat de bail sur le fondement du défaut d’assurance.

Régulièrement assignés chacun à étude, [T] [E] a comparu à l’audience, contrairement à [F] [Z] épouse [E].

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. [T] [E] et [F] [Z] épouse [E] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la situation d’impayé à la CCAPEX le 3 mars 2025, dont la Commission a accusé réception le 8 mars 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 6 juin 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 6 juin 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 10 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 novembre 2025.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut d’assurance

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».

À l’audience, la bailleresse déclare se désister de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance locative. Il convient de prendre acte de ce désistement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut de paiement

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en page 5/14.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 mars 2025, CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à [T] [E] et [F] [Z] épouse [E] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4 076,51 € arrêté au 3 mars 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 mai 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [T] [E] et [F] [Z] épouse [E].

Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[T] [E] et [F] [Z] épouse [E] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 6 521,37 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 10 novembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit le somme de 527,46 € (184,56 € + 209,97 € + 132,93 €).

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte également de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quel que soit le régime matrimonial en cours d’exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d’application de l’article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges, même lorsque le bail n’a été conclu que par un seul des deux époux.

La séparation de fait n’a aucune incidence sur l’obligation solidaire relative au paiement des loyers et charges, même si l’un des époux a délivré congé au bailleur et que l’autre époux confirme ce départ.

Les époux sont tenus solidairement du paiement des loyers et charges jusqu’à ce que le jugement de divorce soit opposable aux tiers par accomplissement des formalités de mentions en marge des actes d’état civil.

En conséquence, [T] [E] et [F] [Z] épouse [E] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 5 993,91 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 10 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement et non de l’assignation, la dette ayant été déterminée à l’audience.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les locataires ont repris le versement intégral du loyer courant en juillet 2025. À l’audience, [T] [E] explique qu’il travaille à Paris, à la RATP et doit payer ainsi un second loyer. Il déclare qu’il perçoit un salaire de 2 600 € et que son épouse ne travaille pas. CDC HABITAT SOCIAL ne se dit pas opposée à des délais de paiement, à hauteur de 180 € par mois sur 36 mois.

Au regard de ces éléments, dès lors que [T] [E] et [F] [Z] épouse [E] disposent de revenus devant leur permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de leur loyer courant, et que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [T] [E] et [F] [Z] épouse [E] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables solidairement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme de 663,47 €, hors revalorisation et indexation, la situation n’ayant pas vocation à perdurer, et CDC HABITAT SOCIAL pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [T] [E] et [F] [Z] épouse [E], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement.

L’article 700 du code de procédure civile

En équité, CDC HABITAT SOCIAL sera débouté de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation à effet au 19 février 2019 entre CDC HABITAT SOCIAL et [T] [E], concernant le logement sis 238 Boulevard Robert Schuman, 2ème étage n°13 – 44300 NANTES, ainsi qu’un garage, emplacement n°1013, loué accessoirement au logement ;

CONSTATE le désistement de CDC HABITAT SOCIAL de sa demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail pour défaut d’assurance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail pour défaut de paiement sont réunies à la date du 8 mai 2025 ;

CONDAMNE solidairement [T] [E] et [F] [Z] épouse [E] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5 993,91 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [T] [E] et [F] [Z] épouse [E] un délai de paiement de trente-six (36) mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 140 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [T] [E] et [F] [Z] épouse [E] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 238 Boulevard Robert Schuman, 2ème étage n°13 – 44300 NANTES, ainsi qu’un garage, emplacement n°1013, loué accessoirement au logement, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [T] [E] et [F] [Z] épouse [E] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE dans ce cas solidairement [T] [E] et [F] [Z] épouse [E] à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 11 novembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme mensuelle de 663,47 €, en deniers ou quittances, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE in solidum [T] [E] et [F] [Z] épouse [E] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement ;

DÉBOUTE CDC HABITAT SOCIAL de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY