NAC : 5AF

N° RG 25/00084 – N° Portalis DBZM-W-B7J-DJOK

Monsieur [M] [Z]

Rep/assistant : Maître Anne-Cécile GUENOT de la SCP GUENOT AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de NEVERS

C/

S.A. HABELLIS, prise en la personne de son représentant légal

Rep/assistant : M^e Sabrina ZUCCARELLI, avocat au barreau de NEVERS

JUGEMENT DU 29 JUILLET 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NEVERS

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [Z]

né le 19 Août 1971 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Anne-Cécile GUENOT de la SCP GUENOT AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de NEVERS

DEFENDEUR :

S.A. HABELLIS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Sabrina ZUCCARELLI, avocat au barreau de NEVERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : […] […]

Greffière : […] […]

DÉBATS :

Audience publique du : 02 Juillet 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025 par […] […], Juge des contentieux de la protection, assisté de […] […], Greffière.

Copie exécutoire délivrée le : 29/07/2025

à :

— M. [M] [Z]

— M^e Anne-Cécile GUENOT

Ccf délivrées le : 29/07/2025

à :

— M. [M] [Z]

— M^e Anne-Cécile GUENOT

— S.A. HABELLIS

— M^e Sabrina ZUCCARELLI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 novembre 2022, la société d’HLM Habellis (ci-après Habellis) a consenti à Monsieur [M] [Z], le bail d’un logement d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] (Nièvre), moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 214,43 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 07 février 2025, Monsieur [M] [Z] a assigné la société HLM Habellis devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers pour l’audience du 12 mars 2025 aux fins notamment de contraindre Habellis à le reloger sous astreinte et à réaliser des travaux également sous astreinte.

Par mention au dossier, au visa de l’article 82-1 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection a renvoyé l’affaire à l’audience du 02 avril 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers compétent pour connaître de la matière des baux d’habitation.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 02 avril 2025. À cette audience, le juge des contentieux de la protection a invité les parties à mettre en œuvre une mesure de médiation. Par jugement du 09 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire a ordonné une mesure de médiation et renvoyé l’affaire pour réexamen à l’audience du 04 juin 2025. La procédure de médiation n’étant pas arrivée à son terme à l’audience du 04 juin 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 02 juillet 2025.

Par courriel du 12 juin 2025, la médiatrice désignée par le jugement du 09 avril 2025 a informé le juge des contentieux de la protection de l’échec de la mesure.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 02 juillet 2025. À cette audience, Monsieur [M] [Z], assisté de son Conseil, s’est référé aux moyens et prétentions de son acte introductif d’instance, soutenu oralement à l’audience et aux termes duquel il demande au juge des contentieux de la protection de :

— Condamner Habellis à reloger Monsieur [Z] sous 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 150 € par jour de retard, pendant un délai de 6 mois.

— Condamner Habellis à la réalisation des travaux sous astreinte de 150 € par jour de retard, 8 jours après la signification du jugement à intervenir, pendant 6 mois.

— Condamner Habellis au paiement d’une somme de 2 344 € au titre du préjudice matériel de Monsieur [Z].

— Condamner Habellis au paiement d’une somme de 70€ par jour à compter du 18 juin en réparation de l’absence de logement salubre.

— Condamner Habellis à rembourser à Monsieur [Z] l’ensemble des loyers et charges versés depuis le 18 juin 2024.

Si d’aventure la juridiction ne s’estimait pas suffisamment informée,

— Désigner un expert judiciaire au contradictoire de l’ensemble des parties aux fins :

de constater les désordres, constater l’inoccupation de Monsieur [Z],

— déterminer les causes et l’origine des désordres,

— détermine les moyens propres à y remédier.

— chiffrer le préjudice de Monsieur [Z]

— Condamner Habellis au paiement d’une somme de 1 500 € en remboursement des frais irrépétibles et des dépens

Il fait notamment valoir qu’il est locataire d’Habellis depuis le 24 novembre 2022 et qu’à compter du mois d’avril 2024, il a commencé à ressentir une gène respiratoire. Il prétend que ses problèmes de santé sont liés à un problème d’humidité du logement impactant les murs par des moisissures. Il précise avoir alerté Habellis par courrier du 17 juin 2024 et que la société Habellis n’a donné aucune suite. Il indique avoir fait diligenter une expertise amiable par l’intermédiaire de son assurance protection juridique. Au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il fait état d’un défaut de jouissance paisible dont il paie toujours le loyer. Il en conclut à une insalubrité du logement et un défaut de jouissance paisible dont il demande l’indemnisation.

En défense, la société Habellis, représentée par son Conseil, s’est oralement référée à son courrier officiel du 23 juin 2025 aux termes desquelles elle demande le rejet de toutes les demandes de Monsieur [Z]. Elle fait valoir qu’elle a agit rapidement et avec diligences dès le 1er courrier de Monsieur [Z]. Elle indique que Monsieur [Z] par son absence du logement qui nécessite d’être aéré et l’absence d’entretien des grilles de ventilation a incontestablement contribué à l’aggravation de la situation. Elle fait valoir que Monsieur [Z] fait valoir que la situation s’améliore. Habellis précise que Monsieur [Z] ne rapporte pas le lien de causalité entre ses pathologies et les désordres. Habellis indique que le grésillement des appareils résulte de leur ancienneté et que Monsieur [Z] n’a jamais sollicité son relogement auprès d’Habellis ; Outre le rejet des demandes de Monsieur [Z], Habellis sollicite sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux dépens.

Il fait expressément référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de celles-ci, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties comparantes ayant été avisées.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou la santé exempt de toute infestation d’espèces nuisibles ou parasites. Il est notamment obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Aux termes de l’article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

— Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les établissements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

— Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement t ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

— La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifeste pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

— Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

— Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

— Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre.

La charge de la preuve du caractère indécent du logement incombe aux locataires.

Il résulte par ailleurs de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise amiable produit aux débats par Monsieur [Z] que l’expert relève la présence d’humidité et de moisissures dans le logement, au paragraphe « explication du dommage », l’expert constate une odeur âcre et oppressante d’humidité dans le logement dès son entrée dans les lieux et qu’en de nombreux endroits et éléments la moisissure est présente. L’expert indique que le matériel de musique électrique émet de faibles grésillements produits à l’allumage des appareils datant des années 90. L’expert conclut à ce que l’aération dans le logement semble insuffisante. L’expert préconise notamment une « vérification des conduits d’absorption des bouches de VMC, un nettoyage des bouches de VMC, le remplacement de la fenêtre fixe de salle de bail par une fenêtre au minimum oscillo-battante, la vérification de la grille d’aération de la menuiserie du salon-salle à manger, d’augmenter le débit d’absorption de l’air par la VMC si possible ».

L’expert conclut à l’entière responsabilité de la société Habellis. Il convient cependant de rappeler qu’aux termes du décret n° 87-712 du 26 août 1987 Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe de ce décret. Selon cet annexe, incombe au locataire :

«  II e) Grilles : Nettoyage et graissage ; Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

VI d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation. »

Il résulte de l’examen des causes identifiées par l’expert que le nettoyage des bouches de VMC incombe à Monsieur [Z]. L’expert relève par ailleurs (page 11 sur 16) qu’il a constaté que les bouches d’absorption en salle de bains et en cuisine étaient obstruées par de la poussière. Il en résulte que la responsabilité de la société Habellis ne saurait être entièrement engagée à raison de la contribution par Monsieur [Z] au préjudice dont il se plaint.

Pour ce qui concerne les autres causes relevées par l’expert, celles-ci relèvent effectivement de la société Habellis. Il convient toutefois de préciser que contrairement à ce qu’invoque Monsieur [Z], la société Habellis a fait preuve de diligences, d’ailleurs reprises dans le rapport d’expertise amiable, puisque la société Habellis verse aux débats une facture de la société Elec Technic concernant une intervention le 19 juin 2024 alors même que Monsieur [Z] s’était plaint le 17 juin 2024. Par un courriel du 1er juillet 2024, Monsieur [Z] fait d’ailleurs état de travaux réalisés (sondage de la façade Est du bâtiment. Ce dernier précisant que la VMC a été réparée le 27 juin et est fonctionnelle avec une nette amélioration. Habellis produit à cet égard un bon de travaux du 25 juillet 2024 et une facture de la société Curt pour les travaux d’étanchéité sur soubassement de l’immeuble et drainage suite à des remontées d’humidité.

Dès lors, si ne peut être contesté l’existence de marques d’humidité au 12 août 2024 au jour de la visite de l’expert, Monsieur [Z] ne rapporte pas la preuve de ce qu’il n’a pas été remédié aux désordres par les travaux et l’intervention des différentes entreprises alors même qu’il avait constaté une amélioration dans son courriel du 1er juillet 2024.

Toutefois, la réalisation des travaux par Habellis conduit à considérer que le logement ne présentait pas les caractères de décence requis par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 de sorte que Monsieur [Z] est bien fondé à solliciter l’indemnisation de son préjudice de jouissance,

S’agissant des demandes relatives Monsieur [Z] ne rapporte pas la preuve du lien de causalité entre l’humidité constatée dans le logement et le grésillement du matériel de musique. Si l’expert opère une estimation, il ne résulte nullement de son rapport l’établissement d’un lien de causalité justifiant de l’indemnisation de ce matériel. Si l’expert établi une estimation de la charge des abonnements et une indemnité journalière, ces éléments ne sont corroborés par aucune pièce justificative versée aux débats par Monsieur [Z]. Seule l’indemnisation de la literie sera par conséquent retenue au titre du préjudice matériel à hauteur, toutefois des 2/3 de l’évaluation fixée par l’expert, La société Habellis sera tenue d’indemniser Monsieur [Z] à hauteur de 750 euros au titre de son préjudice matériel,

Concernant la demande de relogement, Monsieur [Z] n’établit pas le caractère inhabitable du logement depuis la réalisation des travaux postérieurs à la visite de l’expert. Il n’appartient pas, à cet égard de suppléer la carence des parties dans la preuve des faits, Monsieur [Z] disposant de toutes facultés de faire établir un constat de commissaire de justice, ou de solliciter, avant-dire-droit, une nouvelle expertise. En l’absence de démonstration du caractère inhabitable du logement, sa demande de relogement sera rejetée.

S’agissant de la demande indemnitaire liée au préjudice de jouissance, Monsieur [Z] sollicite l’indemnisation de son préjudice à hauteur de 70 euros à compter du 18 juin 2024 et le remboursement de l’ensemble des loyers depuis le 18 juin 2024, Habellis rapporte la preuve de la réalisation des travaux nécessaires à la résolution des désordres par la production des factures de la société Curt, de la société Véolia, de la société SBPR, de la société Elec Technic et Monsieur [Z] a fait état de la réparation de la VMC dès le mois de juin 2024. Monsieur [Z] ne démontre pas, pour sa part avoir procédé au nettoyage des grilles identifiées par l’expert comme poussiéreuses. Il ne saurait ainsi prétendre à la condamnation de la société Habellis alors même que la résolution des désordres lui incombe en partie.

La société Habellis sera par conséquent condamnée à indemniser Monsieur [M] [Z] à hauteur de 3 mois de loyers correspondant aux mois de juin, juillet et août 2024, mois au cours duquel ont été réalisés les travaux de la société Curt (26 août 2024). La société Habellis sera par conséquent tenue au paiement de la somme de 944,61 euros.

La société Habellis ayant réalisé les travaux nécessaires à la résolution des désordres, la demande de condamnation sous astreinte à ce titre sera rejetée.

Sur les autres demandes :

Partie perdante, la société Habellis supportera la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [M] [Z] a dû engager des frais non indemnisés au titre des dépens pour faire valoir ses droits. La société Habellis sera condamnée à lui payer la somme de 300,00 euros sur le fondement des dispositions l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe de la juridiction,

Déboute Monsieur [M] [Z] de sa demande de relogement ;

Déboute Monsieur [M] [Z] de sa demande relative à la réalisation de travaux sous astreinte ;

Condamne la société d’HLM Habellis à payer à Monsieur [M] [Z] la somme de 750 ,00 euros en réparation de son préjudice matériel ;

Condamne la société d’HLM Habellis à payer à Monsieur [M] [Z] la somme de 944,61 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamne la société D’HLM Habellis aux dépens ;

Condamne la société d’HLM Habellis à payer à Monsieur [M] [Z] la somme de 300,000 euros au titre des frais irrépétibles conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,