Minute n°

NAC : 5AA

N° RG 25/00105 – N° Portalis DBZM-W-B7J-DJYO

S.A. D’HLM ICF HABITAT SUD-EST MEDITERRANEE, prise en la personne de son responsable légal

Rep/assistant : Maître Mohamed EL MAHI de la SCP CHAUMONT-CHATTELEYN – ALLAL – EL MAHI, avocats au barreau de DIJON

C/

Monsieur [Z] [P]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000529 du 03/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NEVERS)

Rep/assistant : Maître Stéphanie BON de la SCP BON-DE SAULCE LATOUR, avocats au barreau de NEVERS

Madame [T] [P]

Rep/assistant : Maître Stéphanie BON de la SCP BON-DE SAULCE LATOUR, avocats au barreau de NEVERS

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NEVERS

DEMANDEUR :

S.A. D’HLM ICF HABITAT SUD-EST MEDITERRANEE, prise en la personne de son responsable légal

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Mohamed EL MAHI de la SCP CHAUMONT-CHATTELEYN – ALLAL – EL MAHI, avocats au barreau de DIJON

DEFENDEURS :

Monsieur [Z] [P]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000529 du 03/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NEVERS)

Madame [T] [P]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentés par Maître Stéphanie BON de la SCP BON-DE SAULCE LATOUR, avocats au barreau de NEVERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : […]

Greffière : […]

DÉBATS :

Audience publique du : 04 Juin 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025 par […], Juge des contentieux de la protection, assisté de […], Greffière.

Copie exécutoire délivrée le : 02/07/2025

à :

— S.A. D’HLM ICF HABITAT SUD-EST MEDITERRANEE

— M^e Mohamed EL MAHI

Ccf délivrées le : 02/07/2025

à :

— S.A. D’HLM ICF HABITAT SUD-EST MEDITERRANEE

— M^e Mohamed EL MAHI

— M. [Z] [P]

— Mme [T] [P]

— M^e Stéphanie BON

— Mme la Préfète

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seings privés en date du 21 juillet 2022, la société ICF Habitat Sud-Est Méditerrannée (ci-après ICF Habitat) a conclu avec Monsieur [P] [Z] et Madame [P] [T] un contrat de location d’un logement à usage d’habitation et une cave portant le numéro 8 situé [Adresse 3], [Localité 2] (Nièvre), moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé d’un montant de 534,18 euros, provision sur charges comprises. Suivant acte sous signatures privées en date du 16 septembre 2022, la société ICF Habitat a consenti à Monsieur et Madame [P], le bail d’un emplacement de stationnement situé [Adresse 4] à [Localité 3] (Nièvre).

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour obtenir le paiement de la somme de 1 379,33 euros au titre des loyers et charges impayés tant pour le logement que pour l’emplacement de stationnement, outre les frais d’acte de commissaire de justice.

Exposant que les locataires n’avaient pas intégralement payé les causes du commandement dans le délai imparti, ICF Habitat a fait assigner Monsieur [P] [Z] et Madame [P] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025 pour obtenir :

– la constatation de l’application de la clause résolutoire ;

– la prononciation de la résiliation du bail, les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux ;

– la prononciation de l’expulsion de Monsieur [P] [Z] et Madame [P] [T] et celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique du local sis, [Adresse 3] à [Localité 2] (Nièvre) et la cave n°8 ;

– leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2 641,56 euros augmentée des intérêts au taux légal ;

– la constatation de la résiliation à leurs torts, le commandement de payer visant la clause résolutoire étant demeuré sans effet,

– leur expulsion corps et biens, ainsi que celle de toutes autres personnes introduites par eux dans les lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est,

– leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges réactualisés au moment de la revalorisation annuelle jusqu’à la libération effective des lieux à compter du jour de la résiliation ;

– leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– leur condamnation solidaire aux entiers dépens ;

L’affaire a été utilement évoquée à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers le 04 juin 2025, à laquelle ICF Habitat, représentée par son Conseil précise que le montant actualisé de la dette locative s’élève à la somme de 4 206,69 euros, et maintient oralement les demandes exposées dans son acte introductif d’instance.

Monsieur [P] [Z] et Madame [P] [T] représentés par leur Conseil, se réfèrent oralement aux moyens et prétentions de leurs dernières conclusions aux termes desquelles ils demandent :

— que leur soient accordés des délais de paiement sur une période de 3 ans pour apurer la dette locative.

Ils font notamment valoir qu’ils ont trois enfants à charge et que seul Monsieur disposait d’un revenu. Ils indiquent que Monsieur a été victime d’un accident de travail et que Monsieur ne perçoit plus que des indemnités journalières à hauteur de 54 euros. Ils sollicitent des délais de paiement pour apurer leur dette en proposant de verser 110 euros en plus du loyer courant.

En application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de loyers et charges :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus

ICF Habitat verse aux débats l’engagement de location, un décompte actualisé des sommes dues et le commandement de payer les loyers signifié le 1er octobre 2024.

Monsieur [P] [Z] et Madame [P] [T], ne contestent pas la dette et ne justifient pas du paiement intégral du retard. Il convient donc de faire droit à la demande en paiement de la bailleresse qui apparaît bien fondée.

En conséquence, Monsieur [P] [Z] et Madame [P] [T] seront solidairement condamnés à payer à ICF Habitat la somme de 4 202,69 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décomptes arrêtés au 1er juin 2025 inclus et auquel la demande a été oralement limitée à l’audience. Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 1 379,33 euros, à compter du 1er octobre 2024, date de délivrance du commandement de payer les loyers, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la résiliation du bail :

En l’absence de demande de résiliation du bail de l’emplacement de stationnement seule sera ici envisagée la demande de résiliation du bail relatif au logement et à la cave.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Nièvre par la voie électronique le 21 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, ICF Habitat justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 02 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit en son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, en vertu de l’ « article 9 clause résolutoire » des conditions générales du bail, à défaut de paiement à son terme du loyer, deux mois après un commandement infructueux, la location est résiliée de plein droit.

Il est établi et non contesté que Monsieur [P] [Z] et Madame [P] [T] ont laissé impayées les échéances de loyer depuis plusieurs mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, et contenant les mentions exigées à peine de nullité par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [P] [Z] et Madame [P] [T] le 1er octobre 2024, leur impartissant un délai de deux mois pour régulariser leur situation.

Monsieur [P] [Z] et Madame [P] [T] n’ont pas apuré intégralement leur dette dans le délai de deux mois et restent toujours redevables d’un arriéré.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au profit d’ICF Habitat et donc de la résiliation du bail sont réunies à la date du 02 décembre 2024.

Sur la demande tendant à l’octroi de délais de paiement :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Cette situation se caractérise, lorsque le locataire défaillant a repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, par sa capacité, non seulement à payer le loyer courant et les charges, mais également à apurer l’arriéré locatif dans le délai légal de trois ans.

Le VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise : « – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Monsieur [P] [Z] et Madame [P] [T] ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et proposent d’apurer leur dette par un versement de 36 mensualités de 110,00 euros en sus du paiement de leur loyer courant avec une dernière échéance représentant le solde de sa dette.

Toutefois, il ne ressort pas des éléments financiers produits par les défendeurs que les locataires bénéficient d’un reste à vivre suffisant pour justifier de leur capacité à rembourser la dette suivant les mensualités proposées.

En conséquence, Monsieur [P] [Z] et Madame [P] [T] seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire par le bailleur ou par les locataires au sens du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la loi ne permettant pas au juge des contentieux de la protection de prononcer d’office cette suspension des effets de la clause résolutoire, il convient de constater la résiliation du bail à la date du 02 décembre 2024 au bénéfice d’ICF Habitat.

Sur les conséquences de la résiliation du bail :

Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [P] étant occupants sans droit ni titre en raison de la résiliation de plein droit du contrat de location, il convient d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [P] seront condamnés à payer à compter du 02 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant correspondant au montant du loyer actualisé augmenté de la provision mensuelle sur charges.

Sur les autres demandes :

Parties perdantes, Monsieur [P] [Z] et Madame [P] [T] supporteront in solidum la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

ICF Habitat a dû engager des frais non indemnisés au titre des dépens pour faire valoir ses droits. Monsieur [P] [Z] et Madame [P] [T] seront condamnés à lui payer in solidum la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

Condamne solidairement Monsieur [P] [Z] et Madame [P] [T] à payer à ICF Habitat la somme de 4 206,69 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte relatif au logement arrêté au 27 mai 2025 inclus, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 379,33 euros à compter du 1er octobre 2024 ;

Rejette la demande de délais de paiement formée par Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [P] ;

Constate à la date du 02 décembre 2025 l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location et la résiliation du bail conclu le 21 juillet 2022 entre ICF Habitat, d’une part, et Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [P], et portant sur le logement et une cave portant le numéro 8, situés [Adresse 3], [Localité 2] (Nièvre) ;

Ordonne l’expulsion de Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [P] ainsi que celle de tous occupants de leur chef à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter le logement et une cave portant le numéro 8 situés [Adresse 3], [Localité 2] (Nièvre) au besoin avec le concours de la force publique ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [P] à payer à la société ICF Habitat Sud-Est Méditerranée une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges à compter du 02 décembre 2024, et jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

Condamne in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [P] aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer signifié le 1er octobre 2024 ;

Condamne in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [P] à payer à la société ICF Habitat Sud-Est Méditerranée la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,