NAC : 5AA

N° RG 25/00323 – N° Portalis DBZM-W-B7J-DLJW

Monsieur [E] [Q]

Rep/assistant : Maître Frédéric BOITARD de la SELAS ELEXIA ASSOCIES, avocats au barreau de NEVERS

Madame [S] [Y]

Rep/assistant : Maître Frédéric BOITARD de la SELAS ELEXIA ASSOCIES, avocats au barreau de NEVERS

C/

Madame [R] [I]

JUGEMENT DU 29 JUILLET 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NEVERS

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [Q]

né le 06 Juin 1972 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2] (EMIRATS ARABES UNIS)

Madame [S] [Y]

née le 28 Mai 1975 à [Localité 3] ( TUNISIE )

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2] (EMIRATS ARABES UNIS)

représentés par Maître Frédéric BOITARD de la SELAS ELEXIA ASSOCIES, avocats au barreau de NEVERS

DEFENDEUR :

Madame [R] [I]

née le 06 Février 1964 à

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : […]

Greffière : […]

DÉBATS :

Audience publique du : 02 Juillet 2025

DÉCISION :

réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025 par […], Juge des contentieux de la protection, assisté de […], Greffière.

Copie exécutoire délivrée le : 29/07/2025

à :

— M. [E] [Q]

— Mme [S] [Y]

— Maître Frédéric BOITARD

Ccf délivrées le : 29/07/2025

à :

— M. [E] [Q]

— Mme [S] [Y]

— Maître Frédéric BOITARD

— Mme [R] [I]

— Mme la Préfète

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique conclu devant Me [O] [X] le 31 juillet 2010, Monsieur [E] [Q] et Madame [S] [Q] ont acquis un bien immobilier situé à [Localité 5] (Nièvre) au [Adresse 3].

Par acte sous signatures privées en date du 15 mai 2018, Monsieur [E] [Q] a consenti à Madame [R] [I], le bail du logement, de la cave, du parking et du garage lui appartenant située au [Adresse 3] à [Localité 5] (Nièvre), moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé d’un montant de 550,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 octobre 2023, Monsieur [Q] a fait signifier à la locataire un congé pour vendre du bien immobilier offrant à la locataire la possibilité de l’acquérir au prix de 90 000,00 euros. Ce congé donné pour le 14 mai 2024.

Exposant que la locataire n’avait pas libéré les lieux pour la date donnée au congé, Monsieur et Madame [Q], ont fait assigner Madame [R] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers par acte de commissaire de justice du 13 juin 2025 pour :

— déclarer le congé aux fins de vente donné à Madame [I], régulier ;

En conséquence :

— constater que Madame [I] est occupante sans droit ni titre depuis le 14 mai 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Madame [I] que tout occupant de son chef du logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] (Nièvre), et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner Madame [R] [I] à leur payer et porter une indemnité d’occupation de 700 euros à compter du 1er juin 2024, et ce, jusqu’à libération complète des lieux et la remise des clés ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

— condamner Madame [R] [I] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens, en ce compris le congé aux fins de vente délivr&é le 12 octobre 2023, le commandement de payer les loyers, le commandement aux fins de résiliation du bail et d’avoir à justifier d’une assurance locative délivré le 15 mars 2024 outre le commandement de payer les loyers le même jour.

L’affaire a été utilement évoquée à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers le 02 juillet 2025, à laquelle Monsieur [E] [Q] et Madame [S] [Q], représentés par leur Conseil, se réfèrent oralement aux moyens et prétentions exposées dans leur acte introductif d’instance.

Madame [R] [I], assignée à l’étude de commissaire de justice n’a pas comparu et n’est pas représentée. En application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, la partie comparante ayant été avisée.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé :

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : “I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.”

Le II du même article précise : “II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.”

Il est constant, au visa de cet article que le bien objet de la vente doit être identifié. Il faut ainsi qu’il y ait concordance entre l’objet loué et celui offert à la vente, que l’assiette du congé soit identique à celle du bail.

En l’espèce, les bailleurs ont fait signifier par acte de commissaire de justice du 12 octobre 2023 à Madame [R] [I] un congé avec offre de vente du bien immobilier qu’elle occupe pour le 14 mai 2024 en lui offrant la faculté d’acquérir le bien au prix de 90 000,00 euros, non compris les frais d’agence et autres frais éventuels..

Le bail consenti à Madame [I] a été conclu pour une durée de 3 ans commençant à courir le 15 mai 2018. Ce bail s’est poursuivi par tacite reconduction par périodes de 3 années pour arriver à expiration le 14 mai 2024.

Le congé, signifié par acte d’huissier de justice le 12 octobre 2023, a donc été régulièrement délivré au moins six mois avant l’échéance du bail prévu le 14 mai 2024, offrant un délai de préavis de six mois au locataire.

Le congé comporte par ailleurs les mentions requises en ce que le montant du prix de vente est indiqué à 90 000,00 euros, le bien désigné et les mentions à reproduire figurant au congé désignées.

L’offre de vente incluse au congé a, en outre, été maintenue pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Au surplus, Madame [I], non comparante, ne conteste pas la proportionnalité du prix à l’objet de la vente.

Les conditions de forme et de fond du congé délivré par le bailleur ont donc été respectées.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il convient de déclarer valable le congé pour vente délivré le 12 octobre 2023 à Madame [R] [I] par Monsieur et Madame [Q].

Sur les conséquences de la résiliation du congé :

Madame [R] [I] étant occupante sans droit ni titre en raison de l’échéance du congé et de la résiliation du bail à cette date, il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Madame [R] [I] sera condamnée à payer à compter du 15 mai 2024, et jusqu’à la libération définitive des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer correspondant au montant du loyer actualisé, et ce, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés..

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [I] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, les bailleurs obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur les autres demandes :

Partie perdante, Madame [R] [I] supportera la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du congé délivré le 12 octobre 2023 mais à l’exclusion des commandements délivrés les 12 octobre 2023 et 15 mars 2024.

Monsieur [Q] et Madame [Q] ont été contraints d’engager des frais non indemnisés au titre des dépens pour faire valoir ses droits. Madame [R] [I] sera condamnée à leur payer la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe de la juridiction,

Déclare valable le congé pour vente du logement et de ses accessoires situés [Adresse 3] à [Localité 5] (Nièvre), délivré à Madame [R] [I] le 12 octobre 2023 par Monsieur [E] [Q] ;

Dit que Madame [R] [I] est déchue de tout titre d’occupation à compter du 14 mai 2024, et est tenue de quitter les lieux et de les rendre libres de tous occupants de son chef ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux par Madame [R] [I], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les locaux et ses accessoires situés [Adresse 3] à [Localité 5] (Nièvre), au besoin avec le concours de la force publique ;

Déboute Monsieur [E] [Q] et Madame [S] [Q] de leur demande d’astreinte ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [R] [I] à payer à Monsieur [E] [Q] et Madame [S] [Q], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer correspondant au montant du loyer actualisé à compter du 15 mai 2024, et jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

Condamne Madame [R] [I] aux dépens qui comprendront le coût du congé délivré le 12 octobre 2023 mais dont seront exclus les commandements délivrés les 12 octobre 2023 et 15 mars 2024;

Condamne Madame [R] [I] à payer à Monsieur [E] [Q] et Madame [S] [Q], la somme de au titre de 300,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,