TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

La société GFF anciennement dénommée VHOME GROUP

Monsieur [F] [G]

Madame [V] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Claire BOUSCATEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00061 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6WUB

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 19 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [B] [W]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Claire BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0146

DÉFENDEURS

La société GFF anciennement dénommée VHOME GROUP

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [G]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [J]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2025 par Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 19 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00061 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6WUB

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 25 août 2022, Mme [B] [W] a consenti à la société VHOME GROUP (désormais GFF) un bail d’habitation non meublé, pour une durée de trois ans, à usage d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer de 2.000 euros hors charges, payable mensuellement le 1er de chaque mois.

Par lettre recommandé avec avis de réception en date du 12 octobre 2022, Mme [B] [W] a écrit à la société VHOME GROUP de cesser l’exploitation de l’appartement à des fins commerciales notamment par la mise en location sur des sites internet et de justifier d’une attestation d’assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2022, Mme [B] [W] a fait délivrer à la société GFF une mise en demeure d’avoir à cesser l’exploitation de l’appartement à des fins commerciales notamment par la mise en location sur des sites internet et à lui régler une somme de 86.814 euros au titre du préjudice subi.

Par assignation en date du 23 décembre 2024, Mme [B] [W] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin qu’il soit prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail, l’expulsion de la société GFF (anciennement VHOME GROUP), de Mme [V] [J] et M. [F] [G], et les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation et à la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamner la société GFF en tous les dépens.

A l’audience du 17 janvier 2025, Mme [B] [W], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle précise maintenir ses demandes en l’absence de réaction des locataires et rappelle qu’ils n’ont toujours pas justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs. Elle indique que le bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et que les trois défendeurs cités sont locataires, et figurent au bail.

Pour l’exposé de ses moyens, il sera renvoyé aux conclusions qu’elle a soutenues oralement à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, la société GFF n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Mme [V] [J] et M. [F] [G], régulièrement cités à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes formées à l’encontre de Mme [J] et M. [G]

L’article 31 du code de procédure civile indique que « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé »

Aux termes de l’article 125 du code de procédure civile, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier et notamment du contrat de bail que ce dernier a été signé exclusivement par le bailleur Mme [W] et le locataire la société VHOME GROUP (désormais GFF). En effet, le contrat de bail comporte uniquement deux signatures, celle de Mme [W] ou son représentant et celle de la société GFF ou son représentant. Il ressort également des débats et du dossier de location versé au dossier, que le logement pris à bail par la société GFF est un logement de fonction destiné à être occupé par M. [G], salarié de la société GFF et sa compagne Mme [J]. Dès lors, si Mme [J] et M. [G] y sont mentionnés c’est uniquement en leur qualité d’occupant du logement tenant au statut de salarié de la société locataire. Par ailleurs, le courrier du 12 octobre 2022 et la mise en demeure adressée par huissier relative à l’exécution dudit bail en date du 27 décembre 2022 ont été adressés uniquement à la société GFF et il n’est pas fait état, par la demanderesse, d’échanges écrits à ce sujet avec M. [G] et Mme [J].

Ainsi, Mme [J] et M. [G] n’ont pas qualité à défendre dans la présente instance dès lors qu’il n’existe aucun lien contractuel entre eux et la demanderesse. Par conséquent, les demandes formées à l’encontre de Mme [J] et M. [G] sont irrecevables.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Par ailleurs l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort des constats de commissaire de justice du 21 novembre 2022 et du 27 février 2024, que l’appartement loué a été proposé à la location sur différents sites internet. Par ailleurs, le commissaire de justice s’étant rendu à l’appartement loué le 14 juin 2024, chargé de réaliser une sommation interpellative, a rencontrer sur place un homme refusant de donner son identité mais indiquant être chargé « de nettoyer les lieux pour » airbnb «   ».

La société GFF non comparante, n’apporte, par définition, aucun élément de nature à démontrer qu’elle avait obtenu l’accord écrit de son bailleur pour sous-louer le bien.

Le manquement aux obligations légales et contractuelles du preneur, tenant à la sous-location illicite du bien, est ainsi avéré. Cette violation est suffisamment grave et répétée pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur à compter du 23 décembre 2024, date de l’assignation en application de l’article 1229 du code civil. Il sera donc fait droit à la demande de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

S’agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La société GFF sera donc aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la date de la résiliation à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La société GFF partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il convient de préciser que le coût des procès-verbaux de constat et de la sommation interpellative ne relève pas des dépens dans la mesure où il ne s’agit pas d’acte obligatoire dans le cadre de la présente procédure, cette demande sera donc étudiée dans le cadre des frais irrépétibles.

Condamnée aux dépens, la société GFF devra verser à Mme [B] [W] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables les demandes formées par Mme [B] [W] à l’encontre de Mme [V] [J] et M. [F] [G],

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 25 août 2022 entre Mme [B] [W] et la société GFF relatif à un logement meublé situé [Adresse 1] à [Localité 6], aux torts du preneur à la date du 23 décembre 2024,

ORDONNE en conséquence à la société GFF de libérer les lieux et de restituer les clés,

DIT qu’à défaut pour la société GFF d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [B] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la société GFF à payer à Mme [B] [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE la société GFF à verser à Mme [B] [W] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société GFF aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge des contentieux et de la protection et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection

Décision du 19 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00061 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6WUB