NAC : 5AA

N° RG 25/00157 – N° Portalis DBZM-W-B7J-DKF5

Madame [M], [Q], [J], [D] [A] épouse [L]

Rep/assistant : Maître Basile DE TIMARY de l’AARPI INITIO AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Madame [R] [L]

Rep/assistant : Maître Basile DE TIMARY de l’AARPI INITIO AVOCATS, avocats au barreau de LYON

C/

Monsieur [C] [O]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-001430 du 09/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NEVERS)

JUGEMENT DU 29 JUILLET 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NEVERS

DEMANDEURS :

Madame [M], [Q], [J], [D] [A] épouse [L]

née le 14 Novembre 1990 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [R] [L]

née le 13 Janvier 1986 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentées par Maître Basile DE TIMARY de l’AARPI INITIO AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [O]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : […]

Greffière : […]

DÉBATS :

Audience publique du : 02 Juillet 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025 par […], Juge des contentieux de la protection, assisté de […], Greffier.

Copie exécutoire délivrée le : 29/07/2025

à :

— Mme [M] [A] épouse [L]

— Mme [R] [L]

— Maître Basile DE TIMARY

Ccf délivrées le : 29/07/2025

à :

— Mme [M] [A] épouse [L]

— Mme [R] [L]

— Maître Basile DE TIMARY

— M. [C] [O]

— Mme la Préfète

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2018, Madame [S] [V] a conclu avec Monsieur [C] [O] un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 4] (Nièvre), moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé d’un montant de 300,00 euros, provision sur charges comprises.

Suivant acte authentique du 02 mai 2023 conclu devant Me [K] [G], notaire à [Localité 5] (Nièvre), Madame [S] [V] a vendu le bien immobilier à Madame [M] [A] épouse [L] et Madame [R] [L].

Par acte de commissaire de justice du 02 décembre 2024, les bailleresses ont fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail pour obtenir le paiement de la somme de 1 200,00 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les frais d’acte de commissaire de justice.

Exposant que le locataire n’avait pas intégralement payé les causes du commandement dans le délai imparti, Madame [M] [A] épouse [L] et Madame [R] [L] ont fait assigner Monsieur [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers par acte de commissaire de justice du 06 février 2025 pour obtenir notamment le paiement de l’arriéré locatif, la résiliation du bail et l’expulsion de Monsieur [O], outre le paiement d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée une première fois le 07 mai 2025 puis renvoyée à l’audience du 04 juin 2025. À l’audience du 04 juin 2025, Monsieur [O] a renoncé au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

L’affaire a été utilement évoquée à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers le 02 juillet 2025, à laquelle, Madame [M] [A] épouse [L] et Madame [R] [L] représentées par leur Conseil, se réfèrent oralement aux moyens et prétentions de leurs dernières conclusions déposées et soutenues à l’audience aux termes desquelles elles demandent au juge des contentieux de la protection :

— de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire du bail à la date du 2 février 2025, les causes du commandement n’ayant pas été soldées dans le délai requis ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur ;

— de condamner Monsieur [O] à lui payer la somme de 3 300 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés à la date du 3 juin 2025, sous réserve d’une réactualisation au jour de l’audience ;

— de condamner Monsieur [O] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à un montant égal à celui du loyer, augmenté des charges locatives, jusqu’au départ définitif des lieux et restitution des clés ;

— de rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Monsieur [O] ;

— de condamner Monsieur [O] à payer la somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner Monsieur [O] aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer susvisé, conformément aux articles 696 du code de procédure civile et L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Elles font notamment valoir que peu après l’acquisition du bien Monsieur [O] les a contactées pour les informer de la mauvaise isolation du logement et qu’un diagnostic de performance énergétique avait classé le logement en G. Elles précisent alors avoir proposé à Monsieur [O] de faire des travaux pour lui permettre de rester dans le logement. Elles ajoutent avoir mandaté une société d’audit qui a conseillé la pose d’un escalier pour permettre les travaux d’isolation en combles. Elles indiquent que le devis pour les travaux a été signé et devaient débuter le 29 juillet 2024 ce dont Monsieur [O] avait été informé. Elles font valoir que dès le premier jour des travaux Monsieur [O] s’est montré fortement opposant et ayant interdit aux ouvriers d’intervenir et que cette situation s’est de nouveau reproduite avec un comportement de Monsieur [O] insultant et agressif. Elles ajoutent avoir mis en demeure Monsieur [O] de cesser toute entrave par courrier recommandé du 31 juillet 2024 et lui ont ensuite proposé un relogement. Elles font valoir que Monsieur [O] leur a écrit pour refuser l’accès au logement des artisans et que le signalement fait par Monsieur [O] auprès de la Préfecture a été classé sans suite. Elles ajoutent que Monsieur [O] les a informées de son intention de ne plus verser son loyer tant que certains travaux ne seraient pas réalisés. Elles indiquent avoir sollicité de nouveaux artisans pour répondre aux demandes de Monsieur [O] mais que ce dernier n’a jamais validé les interventions. Au visa de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, elles sollicitent le constat de la résiliation du bail et le paiement de l’arriéré locatif. Répondant aux moyens de Monsieur [O], elles font valoir qu’elles ont tout tenté pour raisonner Monsieur [O] pour permettre la réalisation des travaux

Monsieur [C] [O], a comparu en personne.

Il fait notamment valoir que les propriétaires n’ont jamais visité l’appartement depuis leur acquisition et que suite aux travaux il a fait constater l’état du logement avec un risque d’effondrement du plafond précisant qu’il a passé l’hiver sans chauffage. Il indique qu’il y a une fuite sur la toiture et que le propriétaire ne signe pas les devis et qu’une ouverture dans le plafond ne tient que par des vis. Il demande que les travaux soient repris pour reprendre le paiement du loyer et demande l’annulation des loyers évoquant avoir des problèmes de santé et chercher un logement précisant ne pas avoir les moyens de déménager.

Sur l’éventualité d’une expertise judiciaire, Monsieur [O] a indiqué être d’accord, le Conseil de Mesdames [L] s’y est opposé en raison de l’opposition de Monsieur [O] à la présence des artisans dans le logement.

En application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties comparantes en ayant été avisées.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail :

Il convient de préciser à titre liminaire que le locataire n’est pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, à moins que le logement ne soit inhabitable, ce qui n’est pas établi au cas d’espèce.

Du reste, il appartenait au locataire soit de se conformer à la procédure prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 s’il estime que le logement ne répond pas aux critères de décence au sens de l’article 6 de cette loi, soit, en cas de non-exécution, par le bailleur, de ses obligations, de le mettre préalablement en demeure et, faute par lui d’obtempérer, d’obtenir l’autorisation du juge de se substituer à lui et de faire les travaux en application de l’article 1144 du code civil.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Nièvre par la voie électronique le 07 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [M] [A] épouse [L] et Madame [R] [L] justifient de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 03 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit en son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, en vertu de l’article VIII Clause résolutoire des conditions générales du bail, à défaut de paiement à son terme du loyer, deux mois après un commandement infructueux, la location est résiliée de plein droit.

Il est établi et non contesté que Monsieur [C] [O] a laissé impayées les échéances de loyer depuis plusieurs mois. Ce dernier ne le conteste d’ailleurs pas en indiquant qu’il suspendait lui-même le paiement des loyers et qu’il reprendrait ses paiements à la réalisation de travaux dont certains qu’il a lui même imposé.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, et contenant les mentions exigées à peine de nullité par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [C] [O] le 02 décembre 2024, lui impartissant un délai de deux mois pour régulariser sa situation.

Monsieur [C] [O] n’a pas apuré intégralement sa dette dans le délai imparti et reste toujours redevable d’un arriéré.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Madame [M] [A] épouse [L] et Madame [R] [L] et donc de constater la résiliation du bail à la date du 03 février 2025.

Sur la demande en paiement de loyers et charges :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [M] [A] épouse [L] et Madame [R] [L] versent aux débats l’engagement de location, un décompte actualisé des sommes dues et le commandement de payer les loyers signifié le 02 décembre 2024.

Monsieur [C] [O], non comparant à l’audience, ne conteste pas sa dette et ne justifie pas du paiement intégral du retard. Il convient donc de faire droit à la demande en paiement du bailleur qui apparaît bien fondée.

En conséquence, Monsieur [C] [O] sera condamné à payer à Madame [M] [A] épouse [L] et Madame [R] [L] la somme de 3 300,00 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 03 juin 2025 inclus. En outre, Monsieur [C] [O] paiera les intérêts au taux légal sur la somme de 1 200,00 euros à compter de la signification du commandement de payer les loyers le 02 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les conséquences de la résiliation du bail :

Monsieur [C] [O] étant occupant sans droit ni titre en raison de la résiliation de plein droit du contrat de location, il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [C] [O] sera condamné à payer à compter du 03 février 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant correspondant au montant du loyer actualisé augmenté de la provision mensuelle sur charges.

Sur le trouble de jouissance invoqué par Monsieur [O] et sa demande en annulation des loyers :

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989 qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Monsieur [O] sollicite l’annulation des loyers ce qu’il convient d’apprécier comme une demande indemnitaire.

En l’espèce, tant Monsieur [O] que Mesdames [L] versent aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice (pièce [L] n°12 du 13 septembre 2024). S’il résulte de cette pièce qu’une ouverture a été opérée dans le plafond et que la réalisation présente des malfaçons, il convient de relever que cette démarche de constatation a été entreprise dans un délai proche du début des travaux (fin juillet). Monsieur [O] ne rapporte pas la preuve du caractère inhabitable du logement, Il convient, à ce titre de souligner que Mesdames [L] ont proposé à Monsieur [O], dès le 5 août 2024 par sms. Il résulte tant des échanges par courriel entre les parties, que des courriers de Monsieur [O] et du courriel de Monsieur [I] du 31 juillet 2024 que Monsieur [O] a refusé l’accès au domicile pour entreprendre les travaux avec un comportement « agressif » et insultant envers les artisans. C’est ainsi que dans un sms du 02 août à 08:19 Monsieur [O] a écrit à Madame [L] : « j’ai bien reçu votre message concernant la maison et si ça doit duré un an ou deux avant notre passage devant le juge uniquement ma chambre sera chauffé le reste restera à l’air libre quand a l’infiltration des eaux a cause des tuiles cassé je ne ferait rien non plus la maison va reste comme ça jusqu’à mon passage devant le juge si vous ne pas vous decidez à me faire un escalier correct fait par des personnes compétent je vais encore vous envoyé une photo j’espère que ça vous fera réfléchir et que vouas aller enfin comprendre pourquoi je ne plus de ses bras cassé je vais aussi contacter la préfecture des lundi pour qu’il constat les dégâts dans la maison autres chos comme je vous ai déjà dit je suis malade avec un lourd traitement et tous mes problèmes de santé viennent de la maison si mon état s’aggrave je vous tiendrait pour seule responsable ». Il résulte du courrier produit aux débats que Mesdames [L] ont mis Monsieur [O] en demeure, dès le 31 juillet 2024, de permettre l’accès au logement pour y faire les travaux. Il résulte par ailleurs des pièces qu’elles versent aux débats, que Mesdames [L], ont avec diligence requis les artisans pour répondre aux demandes de Monsieur [O].

Il est particulièrement établi, tant par la teneur de ses correspondances, que des échanges avec les personnes intervenant sur les lieux que Monsieur [O] par son comportement opposant, et ce, dès le début du chantier de rénovation entrepris par Mesdames [L], a seul contribué à son préjudice, ce dernier ne manquant pas d’indiquer qu’il avait vécu dans ce logement depuis près de 8 ans et ne semblant découvrir les problèmes d’isolation que depuis l’acquisition du bien par Mesdames [L],

Monsieur [C] [O] sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire en annulation des loyers sans qu’il n’y ait lieu d’établir une expertise judiciaire ;

Sur les autres demandes :

Partie perdante, Monsieur [C] [O] supportera la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Madame [M] [A] épouse [L] et Madame [R] [L] ont dû engager des frais non indemnisés au titre des dépens pour faire valoir leurs droits. Monsieur [C] [O] sera condamné à leur payer la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe de la juridiction,

Déboute Monsieur [C] [O] de sa demande indemnitaire en annulation du loyer ;

Condamne Monsieur [C] [O] à payer à Madame [M] [A] épouse [L] et Madame [R] [L] la somme de 3 300,00 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 03 juin 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 02 décembre 2024 sur la somme de 1 200,00 euros ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location à la date du 03 février 2025 et la résiliation du bail conclu le 15 octobre 2018 entre Madame [M] [A] épouse [L] et Madame [R] [L] et Monsieur [C] [O], et portant sur les locaux situés [Adresse 2], à [Localité 4] (Nièvre) ;

Ordonne l’expulsion de Monsieur [C] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les locaux situés [Adresse 2], à [Localité 4] (Nièvre), au besoin avec le concours de la force publique ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [C] [O] à payer à Madame [M] [A] épouse [L] et Madame [R] [L] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges à compter du 03 février 2025, et jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

Dit n’y avoir lieu à expertise judiciaire ;

Condamne Monsieur [C] [O] aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer les loyers signifié le 02 décembre 2024 ;

Condamne Monsieur [C] [O] à payer à Madame [M] [A] épouse [L] et Madame [R] [L] la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,