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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 2]

[Localité 7]

[Courriel 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00424 – N° Portalis DB22-W-B7J-TBK2

JUGEMENT

DU : 05 Septembre 2025

MINUTE : /2025

DEMANDEUR :

Société SOLINTER ACTIFS 1

DEFENDEUR :

[D] [M]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 05 Septembre 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE CINQ SEPTEMBRE

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 20 Juin 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société SOLINTER ACTIFS 1

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Franck CROMBET, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Caroline COURBRON TCHOULEV

ET :

DEFENDEUR :

Mme [D] [M]

[Adresse 3]

[Localité 8]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffière lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffière signataire : Vanessa BENRAMDANE

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte distinct sous seing privé en date du 25 septembre 2020, la société SOLINTER ACTIFS 1 a donné à bail à Madame [D] [M] un appartement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 622 euros, et 83 euros de provisions sur charges pour l’appartement, et un loyer mensuel de 50 euros et 5 euros de provisions sur charges pour la place de stationnement.

Par actes de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, la société SOLINTER ACTIFS 1 a fait signifier à Madame [D] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 434,16 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés pour l’appartement et 262,15 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés pour la place de stationnement.

Par notification électronique du 18 octobre 2024 la société SOLINTER ACTIFS 1 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2025, la société SOLINTER ACTIFS 1 a fait assigner Madame [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans chaque bail,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l’expulsion de Madame [D] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,condamner Madame [D] [M] au paiement des sommes suivantes :la somme de 10 015,14 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024,la somme de 806,30 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024,des indemnités d’occupation mensuelles égales au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation de chaque bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût des commandements de payer et de la dénonciation à la CCAPEX,ordonner la capitalisation des intérêts,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 29 avril 2025.

À l’audience du 20 juin 2025, la société SOLINTER ACTIFS 1, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 12 118,54 euros pour l’appartement et 933,48 euros pour la place de stationnement, arrêtée au 1er juin 2025, loyer du mois de juin inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [D] [M], présente et non assistée, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus des loyers et la suspension des effets de la clause résolutoire dès lors que les versements effectués par la caisse d’allocations familiales auront repris.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société SOLINTER ACTIFS 1 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société SOLINTER ACTIFS 1 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés le 25 septembre 2020, des commandements de payer délivrés le 10 octobre 2024 et du décompte de chaque créance actualisé au 1er juin 2025 que la société SOLINTER ACTIFS 1 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés pour l’appartement et l’emplacement de stationnement.

Il convient de déduire des décomptes présentés la somme de 221,85 euros pour l’appartement et 81,98 pour l’emplacement de stationnement, imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [D] [M] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 11 896,69 euros, au titre des sommes dues pour l’appartement au 1er juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 octobre 2024 sur la somme de 3 434,16 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Il convient également de condamner Madame [D] [M] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 851,50 euros, au titre des sommes dues pour l’appartement au 1er juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 octobre 2024 sur la somme de 262,15 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, chaque bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois pour l’appartement et pendant un mois pour l’emplacement de stationnement, le bail sera résilié de plein droit.

Deux commandements de payer visant la clause résolutoire pour l’appartement d’une part et pour l’emplacement de stationnement d’autre part ont été signifiés par commissaire de justice en date du 10 octobre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, tel que visé dans la clause résolutoire du bail d’habitation, plus favorable au locataire, soit le 10 décembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des baux conclus le 25 septembre 2020 à compter du 11 décembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [D] [M] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle déclare à l’audience percevoir 990 euros de revenus par mois et précise qu’elle devrait percevoir 300 euros en plus, une fois que ses droits aux APL auront été rétablis.

Il ressort néanmoins des éléments communiqués qu’elle n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges avant la date de l’audience et que la dette est particulièrement importante.

En outre, la société SOLINTER ACTIFS 1 est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Dans ces conditions, il ne pourra pas être fait droit à la demande de délai et il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [D] [M]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, chaque bail se trouve résilié depuis le 11 décembre 2024, Madame [D] [M] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [D] [M] à son paiement à compter du 11 décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Compte-tenu des éléments du dossier, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [M] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification des commandements de payer et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [D] [M] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société SOLINTER ACTIFS 1 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 25 septembre 2020 entre la société SOLINTER ACTIFS 1 d’une part, et Madame [D] [M] d’autre part, concernant les locaux et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 11 décembre 2024.

CONSTATE la résiliation des baux à compter de cette date.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [D] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

FIXE le montant des indemnités d’occupation mensuelle due par Madame [D] [M] à compter du 11 décembre 2024, date de la résiliation des baux, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNE Madame [D] [M] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 11 896,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er juin 2025 échéance de juin incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à compter du 10 octobre 2024 sur la somme de 3 434,16 euros, et du présent jugement sur le surplus.

CONDAMNE Madame [D] [M] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 851,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er juin 2025 échéance de juin incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à compter du 10 octobre 2024 sur la somme de 262,15 euros, et du présent jugement sur le surplus.

CONDAMNE Madame [D] [M] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 les indemnités d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2025, échéance de juillet, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts.

CONDAMNE Madame [D] [M] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [D] [M] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification des commandements de payer du 10 octobre 2024, et le coût de la saisine de la CCAPEX.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Vanessa BENRAMDANE Marie WILLIG