Monsieur Y X

K L, Henley-on Thames, RG9 1BH

[…]

représenté par M^e Sarah GHASEM-JUPPEAUX, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant M^e MEGE, avocat plaidant au barreau de Paris
Madame J X K L, Henley-on-Thames, RG9 1BH

[…]

représentée par M^e Sarah GHASEM-JUPPEAUX, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant et M^e MEGE, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE:

Direction Régionale des Finances Publiques de PACA et des Bouches du Rhône Division des affaires juridiques Immeuble l’Atrium, […]

N’ayant pas constitué avocat

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Suite à l’envoi le 20 novembre 2015 d’une mise en demeure de déposer une déclaration d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et une déclaration de contribution exceptionnelle sur la fortune au titre de l’année 2012, les consorts X ont déposé, le 19 novembre 2015 des déclarations faisant apparaître un patrimoine inférieur au seuil d’imposition à l’ISF (1 300 000 euros).

Suivant une proposition de rectification du 26 novembre 2015 indiquant que leur patrimoine imposable au titre de l’ISF et de la CEF 2012 était supérieur au seuil d’imposition, M. et M^me X ont été assujettis à l’ISF 2012 et à la contribution exceptionnelle sur la fortune (CEF) pour les montants suivants :

- 181 442 euros en principal au titre de ISF 2012

- 394 014 euros en principal au titre de la CEF

-26 128 euros d’intérêts de retard au titre de l’ISF 2012

- 56 738 euros d’intérêts de retard au titre de la CEF

- 18 144 euros de pénalités au titre de l’ISF 2012

- 39 401 euros au titre de la CEF.

La somme totale de 715 867 euros a été appelée par avis de mise en recouvrement n°K 01 05088 en date du 31 janvier 2017. M. et M^me X ont réglé l’intégralité des impositions réclamées par virement au service des impôts des entreprises de Menton le 16 juin 2017.

Le 28 janvier 2016, M. et M^me X ont adressé leurs observations à l’administration et ont contesté les motifs invoqués.

Par courrier du 30 novembre 2016, l’administration a répondu en maintenant sa position.

Le 29 septembre 2017, M.et M^me X ont adressé à l’administration une réclamation contentieuse afin d’obtenir le dégrèvement et le remboursement des impositions indûment mises en recouvrement. L’administration a tacitement rejeté leurs arguments.

C’est dans ce contexte que par exploit du 20 juillet 2018, M. et M^me X ont donné assignation à la direction générale des finances publiques – direction régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur devant le TGI de Nice.

Par conclusions en réplique signifiées le 1er mars 2019, M.et M^me X demandent au tribunal de :

- juger qu’ils ne sont pas redevables de l’ISF et de la contribution exceptionnelle sur la fortune au titre de l’année 2012 dans la mesure où la valeur nette de leurs biens situés en France au 1er janvier 2012 est inférieure au seuil d’imposition de 1 300 000 euros

- ordonner aux services fiscaux de prononcer le dégrèvement et le remboursement avec paiement de l’intérêt moratoire de la totalité des sommes mises en recouvrement le 31 janvier 2017 pour un montant total de 715 867 euros

- condamner l’administration fiscale à leur verser la somme de 5000 euros sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile

- condamner l’administration fiscale aux dépens.

Ils prétendent que la procédure de rectification du 26 novembre 2015 n’est pas fondée aux motifs d’une part que les cessions de créance intervenues le 21 décembre 2011 sont opposables à l’administration fiscale même si elles n’ont pas été enregistrées de manière

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Les demandeurs soutiennent ensuite que la valeur vénale de la villa Paloma s’élève à 26 000 000 euros, que la valeur vénale de la villa Orion s’élève à 8 200 000 euros et que le forfait mobilier ne saurait excéder 37 132 euros.

Les demandeurs soutiennent que les cessions de créance intervenues le 16 décembre 2011 sont opposables à l’administration et ce bien que les formalités prévues à l’article 1690 du code civil n’avaient pas été accomplies.

Par conclusions signifiées le 6 décembre 2018, l’administration fiscale demande au tribunal de :

- confirmer la décision de rejet tacite

- débouter M.et M^me Y X de leurs demandes

- condamner M.et M^me Y X aux dépens de l’instance

- juger que les frais entraînés par la constitution de l’avocat resteront à leur charge

- rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS
M. X, le 16 décembre 2011, a cédé à parts égales à chacun de ses trois enfants se créance en compte courant dans la SCI TREIZE QUINZE pour un montant de 9 873 705 euros chacun. Les enfants ont remis à leur père une promesse de paiement au porteur. Le 21 décembre 2011, devant un notaire suisse, M. X a donné à chacun de ses enfants une promesse de paiement. Cette opération de nature à diminuer l’actif de la SCI est contestée par l’administration.

1) Sur l’évaluation des parts de la SCI TREIZE QUINZE

L’administration fiscale soutient l’absence de déductibilité au passif des comptes courants aux motifs de :

- la non-opposabilité à l’administration des trois cessions de créance intervenues le 16 décembre 2011 en l’absence d’enregistrement et n’ayant donné lieu à perception d’aucun droit d’enregistrement la nullité de l’acte de donation notariée en date du 21 décembre 2011 non passés devant un notaire monégasque

- l’absence de caractère probant des bilans présentés par la SCI qui ne lui sont pas opposables.

L’administration fiscale soutient que la créance de 28 136 116 euros détenue par M.et M^me X, non résidents fiscaux en France, sur une société monégasque à prépondérance immobilière ne peut être déduite dans la détermination de la valeur des parts détenues dans la société.

L’administration évalue la valeur vénale réelle des parts sociales de la SCI TREIZE QUINZE à la somme de 35 412 000 euros. Elle évalue la valeur des parts de la SCI RUBY LINK donnant vocation à la villa Orion à la somme de 8 730 000 euros.

a) Sur l’opposabilité à l’administration des trois cessions de créance intervenues le 16 décembre 2011
M. X prétend avoir cédé trois créances sur son compte courant d’associé à ses trois enfants : Z X, A X et B X et que ces cessions de créance non enregistrées sont opposables à l’administration fiscale française.

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En application de l’article 1328 du code civil, les actes sous seing privés n’ont de date contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés. Cette disposition ne fait pas de l’enregistrement de l’acte une condition de la validité de la cession et ne concerne ainsi que les contestations à naître de la cession de ces créances.

Les actes de cession litigieux mentionnent au paragraphe 7 que les frais d’enregistrement sont à la charge du cessionnaire qui s’y oblige. Tous autres frais, impôts, taxes, divers sont à la charge du cédant qui s’y oblige.

Toutefois, l’enregistrement est différent de la publicité qui a pour effet de rendre un acte opposable aux tiers. Le cas d’espèce concerne une cession de créance dont les formalités d’enregistrement ne sont que facultatives.

Les demandeurs justifient les cessions de créance en produisant les actes sous seing privés signés le 11 décembre 2011 et le bilan de SCI TREIZE QUINZE qui fait état de la dette au profit des enfants des consorts X.

b) Sur la nullité de l’acte de donation des promesses de paiement

Les demandeurs prétendent avoir le 21 décembre 2011, par devant notaire en Suisse, donné à chacun des enfants une promesse de paiement de sorte qu’en devenant propriétaire de la promesse de paiement par donation, chacun des enfants est devenu à la fois créancier et débiteur.

L’administration fiscale soutient que ce n’est pas la donation de la créance qui a été enregistrée en Suisse mais la renonciation par les enfants à la promesse de paiement de

9 378 705 euros.

L’acte de donation reçu le 21 décembre 2011 par M^e Pierre-Frédéric BUHLER, notaire, vise des promesses de paiement dites « promissory notes ». L’objet de l’acte est la

^donation par M. Y X des trois promesses de paiement signées par ses trois enfants.

En application de l’article 798 du code civil monégasque, tout acte de donation entre vifs devra être passé devant notaire et il en sera dressé minute à peine de nullité.

Or, M. Y X, résident monégasque, qui détient une créance sur une société civile monégasque a cédé sa créance à ses trois enfants avant de renoncer à percevoir le prix des trois cessions. Ce montage s’apparente bien entendu à une donation entre vifs soumise aux dispositions de l’article 798 du code civil monégasque. Or, cet acte n’a pas été authentifié par un officier ministériel monégasque et est donc frappé de nullité absolue.

L’opération diligentée par les consorts X n’est donc pas régulière au regard de l’administration fiscale.

Les enfants des consorts X doivent donc être considérés comme des personnes interposées au sens de l’article 885 du code général des impôts.

Or, conformément aux dispositions de l’article 885 T ter du code général des impôts, les créances détenues, directement ou par l’intermédiaire d’une ou plusieurs personnes interposées, par des personnes n’ayant pas leur domicile fiscal en France, sur une société à prépondérance immobilière mentionnée au 2° du I de l’article 726, ne sont pas déduites pour la détermination de la valeur des parts que ces personnes détiennent dans la société.

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Par ailleurs, les bilans de cette société présentés au titre de l’année 2010 et au titre de l’année 2011 ne sont pas opposables à l’administration alors qu’ils sont des documents internes non avalisés par les autorités monégasques. La seule production de ces bilans ne permet pas de déterminer l’actif et le passif de la société à la date du fait générateur de l’impôt.

2) Sur la détermination de la valeur réelle des parts sociales de la SCI TREIZE QUINZE donnant vocation à la villa Paloma

Pour déterminer la valeur d’un bien, il convient de procéder à des comparaisons tirées de la cession de biens intrinsèquement similaires en droit et en fait à celui dont la valeur est en litige.

Ce principe n’implique pas que les biens pris en considération soient strictement identiques dans le temps, dans l’environnement et dans l’emplacement.

Il convient de se référer à des termes de comparaison pertinents.

Enfin, la valeur vénale réelle d’un bien est constituée par le prix qui pourrait être obtenu par son propriétaire dans le cas d’une vente ordinaire réalisée dans des conditions normales de concurrence par un acquéreur quelconque.

L’administration fiscale évalue ce bien à la somme de 39 347 000 euros tandis que les consorts X ont déclaré cette villa au 1er janvier 2012 pour une valeur de 26 500 000 euros correspondant à la valeur déclarée lors de l’acquisition en 2007.

Il s’agit d’une villa située au […] sur la commune de H d’Ail. Elle est édifiée sur un terrain d’une superficie de 1152m² et est cadastrée section AI n° 52. Elle est classée en catégorie 2. La propriété comprend une villa principale de 11 pièces élevée sur 3 niveaux (rez-de-chaussée, 1er étage, rez-de-terrasse et rez-de-jardin) d’une superficie de 645,26m², une maison de gardien de 39,90m², une piscine et un jardin. Elle est située en bord de mer.

Les consorts X contestent l’évaluation faite par l’administration aux motifs que les termes de comparaison retenus par l’administration ne sont pas similaires, qu’elle n’a pas tenu compte des caractéristiques de nature à en minorer la valeur ni de la valeur vénale déterminée par le jeu de l’offre et de la demande.

Les demandeurs produisent un rapport d’expertise diligenté par C D le 15 mai 2018. L’expert décrit un environnement de grande qualité et un emplacement exceptionnel quasiment « pieds dans l’eau ». Il relève toutefois que la maison est implantée quasiment au ras de l’avenue Gramaglia avec très peu de recul. Il décrit qu’un portail piéton donne accès au sentier du bord de mer avec accès direct à la mer. Si la gare de H d’Ail est située juste au-dessus, les nuisances sonores liées au train ne sont pas gênantes et peu perceptibles. Il est noté des vues plongeantes vers la mer des 3 niveaux avec un ensoleillement et une luminosité excellentes.

La villa, construite en 1903, a été rénovée en 2010/2011. Il est noté par l’expert, photos à l’appui, que de nombreuses dégradations sont apparues du fait du temps et de l’air salin. Les photos font état d’un état moyen avec des traces de moisissure à l’extérieur, dégât des eaux à l’intérieur de la maison du gardien, enduit décollé, balustres éclatés. En outre, la villa est équipée d’un ascenseur qui est hors d’état depuis 10 ans et qui n’est plus aux normes.

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Cet expert a procédé à une évaluation en janvier 2012. Il a estimé la propriété à 26 000 000 euros en relevant un excellent état extérieur et intérieur soulignant que la maison a été entièrement rénovée. Il ne mentionne comme travaux que la remise aux normes de l’ascenseur.

Toutefois, M. LABORDE, architecte, indique le 22 janvier 2013, que si des travaux assez récents ont été exécutés, ils n’ont pas été complets en ce qui concerne l’installation de plomberie (ballons d’eau chaude, canalisations, ventilations) et celle d’électricité (anomalies sur tableaux électriques et installation générale ). Il ajoute qu’il est nécessaire de traiter les problèmes d’étanchéité pour stopper la présence d’humidité sur certains murs enterrés. Selon cet architecte, la piscine et ses abords devraient être entièrement rénovés puis les façades doivent être nettoyées, réparées et équipées de systèmes anti-pigeons.

L’administration fiscale évalue la valeur vénale de la villa Paloma à la somme de

39 347 000 euros (60 979 x 645,26). Elle se fonde sur 12 termes de comparaison énumérés dans sa proposition de rectification mais ne reprend pas les termes dans ses écritures arguant se fonder sur 9 termes seulement.

Le 1er élément est la vente du 20 janvier 2009 d’une propriété figurant sur un terrain de 12730m² bien plus grand que celui en cause. En outre, la propriété comprend un garage, un terrain de boules, de football, de tennis, une piscine de 150m² et une terrasse de 75m². Ces éléments de plu value n’existent pas au sein de la villa Paloma. Cette mutation ne peut utilement servir de terme de comparaison.

La vente du 12 juillet 2010 correspond à un bien qui peut être comparable alors que la propriété située 264 chemin du Roy à Saint-G-H-I figue sur un terrain de 54149m² et comprend une maison de maître de 403m², un logement de gardien, une construction annexe aménagée, une piscine de 65m², un garage de 108m² et une terrasse de 64m². Cette villa a été vendue 26 000 000 euros soit 64 516 euros/m².

La vente du 27 décembre 2010 ne concerne pas un bien comparable. En effet, la villa E F est située sur un terrain plus grand (4300 m²) et possède des caractéristiques privilégiées (salle de musique, salon de télévision, coin bar, vidéothèque, salle de massage, toilettes, sauna, hammam fitness, cave à vins ), un garage pour 5 voitures, une terrasse de 280m² et une piscine à débordement de 170m².

Les villas situées à Antibes ne seront pas retenues, étant considéré que le marché immobilier n’est pas comparable à celui situé entre Nice et Monaco.

En revanche, la propriété vendue le 18 décembre 2010, dénommée « Rêves d’Azur » concerne un bien dont les caractéristiques se rapprochent du bien en cause : une maison construite sur 3 niveaux d’une superficie utile de 450m², un garage de 108m², une cave de 82m² et une terrasse de 227m². En revanche, cette propriété est dépourvue de piscine. Cette propriété a été vendue au prix de 22 000 000 euros soit un prix au m² de 48 889 euros/m².

La configuration de la villa « Navahoé » est trop différente de celle de la villa Paloma pour être utilement comparée. En effet, le terrain est beaucoup plus grand (5633m²) et la propriété est composée d’un bâtiment de 2 niveaux et de deux appartements.

Si l’adresse du bien vendu le 29 juillet 2010 se rapproche de celle de la villa Paloma, la propriété est beaucoup plus grande. En effet, elle figure sur un terrain de 10 626m² et comprend une maison de maître de superficie utile de 777m², deux piscines de 63m² et 75m²

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La propriété sise à Villefranche-sur-mer dénommée « les pieds dans l’eau » peut être comparée au bien en cause. Elle est composée d’une maison de superficie utile de 290m², d’une construction annexe de 40m², d’un local de plain pied, d’une piscine de 50m², d’un abri couvert pour les voitures et d’une terrasse de 81m². Elle a été vendue moyennant le prix de 28 750 000 euros soit 87 121 euros/m².

La vente du 1er septembre 2011 concerne un bien situé à Saint G H I incomparable par sa très grande superficie.

La vente du 12 décembre 2011 d’une propriété < villa Thémis »sise à St G H I ne peut servir de terme de comparaison alors que le terrain est de 12 760 m² et qu’elle comprend quatre villas et deux piscines.

Les consorts X citent 4 termes de comparaison. Ils se prévalent de la « villa Paladienne » sise […]. Si l’évaluation de ce bien a fait l’objet d’un recours devant le TGI. Par jugement du 29 janvier 2019, le tribunal a confirmé l’évaluation du bien au prix de cession du 30 novembre 2012 soit à la somme de 21 200 000 euros. Cette propriété n’est pas comparable au bien en cause alors que la superficie habitable est de 1308m².

Le bien dénommé «Gousse d’Ail » vendu le 18 février 2013 ne peut servir de terme de comparaison alors que cette villa était en très mauvais état ce qui n’est pas le cas de la villa Paloma. En outre, cette villa n’est pas située en bord de mer.

Les demandeurs citent enfin la vente de la villa < Brunellina » sans en présenter les caractéristiques principales ne permettant par au tribunal d’apprécier la pertinence de cet élément.

Il doit être rappelé que les associés de la SCI ont signé un mandat de vente de la propriété en juin 2012 avec un prix fixé à la somme de 39 000 000 euros.

Compte tenu des éléments de comparaison retenus, la valeur de l’administration fiscale sera retenue c’est à dire une valeur de 39 347 000 euros avec application d’un abattement de 10% pour tenir compte de l’absence de liquidité des biens immobiliers détenus au sein d’une SCI.

Ainsi, la valeur vénale annuelle des 100% de parts sociales de la SCI TREIZE QUINZE doit être fixée à 35 412 000 euros.

3) Sur l’évaluation des parts de la SCI RUBY LINK

La propriété dénommée « villa Orion » est située sur la commune de Villefranche sur-mer, quartier du Castellet. Elle est édifiée sur un terrain d’une superficie de 2311m² et est cadastrée section AL n°243 et 249.

Il s’agit d’une propriété de superficie de 345m², classée en catégorie 3 et qui dispose de 7 pièces principales, 1 cuisine, 5 salles de bain et des dépendances de 405m².

La société RUBY LINK a déclaré ce bien pour une valeur de 8 000 000 euros sur la déclaration n° 2746 de taxe annuelle de 3% pour l’année 2012.

L’administration fiscale évalue ce bien à la somme de 8 730 000 euros.

Il sera appliqué une décote de 10% pour tenir compte de l’absence de liquidités de sorte que la valeur vénale retenue est de 7 857 000 euros. Ainsi, la quote-part détenue par

4) Sur l’évaluation des meubles meublants la villa Orion

L’article 534 du code civil définit les meubles meublants comme les meubles destinés à l’usage et l’ornement des appartements comme tapisserie, lits, sièges, glaces, pendules, tables, porcelaine et autres objets de cette nature.

L’évaluation des meubles meublants se fait, en matière fiscale, conformément aux dispositions de l’article 764 I du code général des impôts.

Selon cette disposition, pour la liquidation des droits de mutation par décès, la valeur de la propriété des biens meubles est déterminée, sauf preuve contraire :

1° Par le prix exprimé dans les actes de vente, lorsque cette vente a lieu publiquement dans les deux années du décès ;

2° A défaut d’actes de vente, par l’estimation contenue dans les inventaires, s’il en est dressé dans les formes prescrites par l’article 789 du code civil, et dans les cinq années du décès, pour les meubles meublants, et par l’estimation contenue dans les inventaires et autres actes, s’il en est passé, dans le même délai, pour les autres biens meubles, sauf les dispositions du II ;

3° A défaut des bases d’évaluation établies aux 1° et 2°, par la déclaration détaillée et estimative des parties; toutefois, pour les meubles meublants, et sans que l’administration ait à en justifier l’existence, la valeur imposable ne peut être inférieure à 5 % de l’ensemble des autres valeurs mobilières et immobilières de la succession, la preuve contraire étant aussi réservée.

L’administration se réfère à un contrat d’assurance relatif à ces biens qu’elle ne produit pas. Le Tribunal ne peut donc se fonder sur ce contrat pour évaluer les biens. Il sera ainsi fait application du forfait mobilier de 5% de sorte que les meubles meublants doivent être évalués à la somme de 39 285 euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la décision de rejet tacite de l’administration sera confirmée.

5) Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution apportée au litige, M. et M^me X seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et supporteront les dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort

Dit que les cessions de créance intervenues le 21 décembre 2011 sont opposables

à l’administration fiscale ;

Déclare nulle la donation faite à Genève et dit que les créances des enfants de M. et M^me X sur la SCI TREIZE QUINZE ne constituent pas un passif déductible;

Fixe la valeur vénale de 100% de parts sociales de la SCI TREIZE QUINZE en 2012 à 35 412 000 euros;

Fixe la valeur vénale des 10% détenues dans le capital de la SCI RUBY LINK en

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Fixe la valeur vénale des meubles meublants la villa Orion à la somme de 39 285 euros;

Confirme la décision de rejet tacite de l’administration;

Déboute M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes.

Et la présidente a signé avec la greffière.

LA PRESIDENTE LA GREFFIERE

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