Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 5 mai 2025, n° 23/09772

TJ Paris 5 mai 2025

Arguments

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Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation du bail
La cour a jugé que le maintien dans les lieux après la résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, et a fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation du bail
La cour a jugé que le maintien dans les lieux après la résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, et a fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer.
Rejeté
Dégradations locatives
La cour a estimé qu'il n'y avait pas suffisamment de preuves pour établir que le dysfonctionnement du volet était une dégradation locative imputable au locataire.
Accepté
Encombrement des caves
La cour a constaté que des objets étaient restés dans les caves, ce qui a causé un préjudice au bailleur, et a accordé des dommages et intérêts.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé que le bailleur, partie gagnante, avait droit à des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp fond, 5 mai 2025, n° 23/09772
Numéro(s) :	23/09772
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Vincent LOIRNicolas DHUIN
Parties :	S.A.S. [ X ] GUIRARD ARCHITECTURE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Nicolas DHUIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Vincent LOIR

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/09772 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SG6

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 05 mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [G] [F] [V] épouse [L], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0874

DÉFENDERESSE

S.A.S. [X] GUIRARD ARCHITECTURE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas DHUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0213

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 05 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/09772 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SG6

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 29 juin 2006 à effet le 1er octobre suivant faisant suite à un premier contrat du 1er septembre 1994, les consorts [V]/[L]/[N], aux droits de qui intervient Madame [G] [V] épouse [L], ont donné à bail pour six ans à La SAS [X] GUIRARD ARCHITECTURE un appartement à usage d’habitation avec cave accessoire, situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 41280 euros payable par mois et d’avance, outre une provision sur charges. Par acte sous seing privé du 5 novembre 2003 à effet le 1er novembre précédent, une seconde cave n°9 située dans le même immeuble a également été donné à bail pour trois mois, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer annuel de 1800 euros, outre une provision sur charges.

Par exploit de commissaire de justice du 17 mars 2023, Madame [G] [V] épouse [L] a donné congé des baux à effet respectivement au 30 septembre 2023 et 31 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2023, Madame [G] [V] épouse [L] a fait assigner La SAS [X] GUIRARD ARCHITECTURE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Le constat que la SAS [X] GUIRARD ARCHITECTURE est occupant sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2023 de l’appartement et de sa cave accessoire et depuis le 1er novembre 2023 pour la cave n°9,Son expulsion immédiate avec le concours de la force publique si besoin,Sa condamnation à lui payer 8352,21 euros d’indemnité mensuelle d’occupation pour l’appartement et sa cave accessoire, depuis le 1er octobre 2023 et jusqu’à libération des lieux,Sa condamnation à lui payer 500 euros d’indemnité mensuelle d’occupation pour la cave n°9, depuis le 1er novembre 2023 et jusqu’à libération des lieux,Sa condamnation à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Par jugement du 26 août 2024, l’action en requalification du contrat portant sur l’appartement et la cave accessoire en contrat de bail professionnel a été déclarée prescrite et il a été jugé que la cave n°9 ait également un accessoire dudit appartement.

Après la réouverture des débats et plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mars 2025.

A l’audience, Madame [G] [V] épouse [L], représentée par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement par lesquelles elle s’est désistée de ses demandes en expulsion de la SAS [X] GUIRARD ARCHITECTURE en raison de son départ des lieux le 8 juillet 2024, elle a demandé le rejet des prétentions adverses, et a sollicité d’obtenir sa condamnation au paiement de :

67641,69 euros d’indemnité mensuelle d’occupation au 8 juillet 2024 pour l’appartement et sa cave accessoire, 3561,10 euros d’indemnité mensuelle d’occupation à cette date pour la cave n°9 (soit désormais 490,64 euros d’indemnité mensuelle d’occupation depuis le 1er novembre 2024),333,60 euros de dommages et intérêts au titre de la réfection du volet,2970 euros de dommages et intérêts pour l’évacuation des meubles et objets abandonnés,6000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, en ce compris le coût des congés.

La SAS [X] GUIRARD ARCHITECTURE a été représentée par son conseil à l’audience utile et a fait viser des écritures développées oralement, par lesquelles elle sollicité de réduire le montant des indemnités mensuelles d’occupation à celui du dernier loyer calculé au prorata temporis jusqu’au 31 mai 2024, la condamnation de Madame [G] [V] épouse [L] à lui payer 11583,79 euros correspondant au coût du remplacement des fenêtres, avec compensation entre les sommes respectivement dues, l’octroi de délais de paiement à hauteur de 1000 euros par mois à compter du 21 novembre 2024, et le rejet du surplus des demandes de Madame [G] [V] épouse [L].

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que conformément aux prescriptions de l’article 446-2 du code de procédure civile relatives à la structuration des écritures, il ne sera pas tenu compte des moyens figurant dans le dispositif pas plus que des prétentions figurant dans la discussion des conclusions des parties mais non reprises dans le dispositif.

En l’espèce, la SAS [X] GUIRARD ARCHITECTURE n’a pas contesté dans le dispositif de ses écritures la validité des congés du bailleur du 17 mars 2023 à effet au 30 septembre 2023 pour l’appartement et sa cave accessoire et au 31 octobre 2023 pour la cave n°9.

Sur les comptes entre les parties

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de ce texte, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. S’il quitte les lieux après le délai de préavis, il reste redevable d’une indemnité d’occupation au prorata des jours supplémentaires dans les lieux.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue en effet une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il est admis que la clause qui fixe une indemnité d’occupation supérieure au montant du loyer est une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge (Cass. Com., 13 mars 2012, n°10-27.814). Celle égale au double du loyer prévu au contrat de bail présente le caractère d’une clause pénale (Civ. 3ème, 8 avril 2010, n°08-20.525).

Par ailleurs, sur la théorie du mandat apparent, il est admis qu’il incombe au tiers qui se prévaut de l’apparence d’un mandat d’établir les circonstances extérieures aux seules allégations du prétendu mandataire propres à justifier la croyance qu’il invoque (Cass. Com., 23 mars 1993, n°91-12762).

En l’espèce, s’agissant de la date de résiliation des baux, il sera rappelé qu’ils l’ont été au 30 septembre 2023 pour l’appartement et sa cave accessoire et au 31 octobre 2023 pour la cave n°9.

Sur la date de départ des lieux par la SAS [X] GUIRARD ARCHITECTURE, il n’est pas contesté que cette date est matérialisée au jour de la remise des clés au propriétaire. la SAS [X] GUIRARD ARCHITECTURE invoque dans ses écritures avoir remis les clés le 3 juin 2024 au gardien d’immeuble dont il a « pensé qu’elle pouvait agir en qualité de mandataire » de Madame [G] [V] épouse [L]. Or, pour forger sa croyance supposée, elle ne procède que par allégations, à savoir que le gardien « distribuerait le courrier » et qu’elle serait « en contact régulier avec Madame [G] [V] épouse [L] ». Elle ne fait aucunement référence à des dires supposés du gardien ni ne fait état de réelles circonstances extérieures qui auraient forgé sa croyance, ceci d’autant plus qu’il est habituel que le gardien soit en relation avec des copropriétaires. La remise des clés sera donc fixée au 8 juillet 2024, jour de l’état des lieux contradictoire.

Sur le montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, Madame [G] [V] épouse [L] demande le paiement par la SAS [X] GUIRARD ARCHITECTURE du double du montant des loyers et charges à titre des indemnités mensuelles d’occupation de l’appartement et des deux caves. Le bail du 29 juin 2006 prévoit que le preneur dans le cas où il se maintiendrait indument dans les lieux à la cessation de la location, versera au bailleur une indemnité par jour de retard égale à deux fois le loyer quotidien (annexe article « III clause pénale »). Le bail du 5 novembre 2003 est quant à lui silencieux sur le principe et le montant de l’indemnité d’occupation mais Madame [G] [V] épouse [L] demande le paiement du double du loyer au titre de l’indemnité d’occupation. Or, la clause précitée du bail du 29 juin 2006 est expressément dénommée « clause pénale » et est fixée dans le contrat au double du montant du loyer, si bien qu’elle présente les caractéristiques d’une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge. Dans ces conditions pour justifier ses demandes, Madame [G] [V] épouse [L] n’invoque que des préjudices supposés qui ne sont pas en lien direct avec le maintien dans les lieux de la SAS [X] GUIRARD ARCHITECTURE au-delà de la résiliation des baux alors que l’indemnité d’occupation constitue uniquement une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Le montant mensuel des indemnités d’occupation sera donc ramené au montant des loyers et charges qui auraient été dû si les deux baux s’étaient poursuivis.

La SAS [X] GUIRARD ARCHITECTURE sera en conséquence condamnée au paiement d’une première indemnité mensuelle d’occupation, pour l’appartement et la cave accessoire, égale au montant du loyer et des charges dû si le bail du 29 juin 2006 s’était poursuivi (loyer mensuel de 4176,11 euros), à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’au 8 juillet 2024.

La SAS [X] GUIRARD ARCHITECTURE sera aussi condamnée au paiement d’une seconde indemnité mensuelle d’occupation, pour la cave n°9, égale au montant du loyer et des charges dû si le bail du 5 novembre 2003 s’était poursuivi (loyer mensuel de 245,32 euros), à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’au 8 juillet 2024.

Les sommes payées par la SAS [X] GUIRARD ARCHITECTURE au titre des loyers et charges sur la période seront déduites de ces condamnations en application de l’article 1342-10 du code civil. Il conviendra également de déduire le montant des dépôts de garantie.

Il appartiendra aux parties de faire les comptes entre elles.

Sur les demandes indemnitaires

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention. Les articles 1730 et 1732 précisent que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, et qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Il est admis que l’indemnisation du bailleur à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l’inexécution par le locataire de ses obligations n’est subordonnée ni à l’exécution de réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses ni à la justification d’une perte de valeur locative (Civ. 3ème, 7 janvier 2021, n°19-23.269).

En l’espèce, Madame [G] [V] épouse [L] sollicite d’être indemnisée de la réfection du volet et pour l’évacuation des meubles et objets abandonnés dans les caves. Or, elle ne produit pas l’état des lieux d’entrée à l’appui de sa prétention au titre du volet, ni aucun autre élément d’appréciation, si bien qu’il n’est pas possible de déterminer si le dysfonctionnement du volet constaté le 8 juillet 2024 constitue d’une dégradation locative.

En revanche, sur l’encombrement des caves, il sera observé que les baux litigieux ont porté sur des locaux vides. Or, le constat du 8 juillet 2024 relève que dans la cave accessoire à l’appartement, « des cartons et des pochettes sont encore présentes dans cette cave ainsi que divers petits objets comme des échantillons de fenêtres ». Il est aussi fait état dans la cave n°9 de « meubles à usages de rangement », « les anciennes fenêtres », « un petit radiateur », et « du mobilier (est) également stocké dans cette cave ». La SAS [X] GUIRARD ARCHITECTURE n’apporte aucun élément concret pour contester le principe et le montant du devis du 14 novembre 2024 de 2970 euros versé aux débats.

La SAS [X] GUIRARD ARCHITECTURE sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 2970 euros de dommages et intérêts.

Sur la demande indemnitaire reconventionnelle

Aux termes de l’article 551 du code civil, tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire, suivant les règles qui seront ci-après établies.

Il est admis que la clause d’accession automatique figurant dans un contrat et valable et qu’elle joue à l’échéance de la jouissance effective et légitime des lieux par le preneur (Civ. 3ème, 21 mai 2014, n°13-12.592).

Par ailleurs, l’article 1719 du même code pose que le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; 2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est admis que le remplacement complet du châssis des fenêtres constitue une grosse réparation à la charge du bailleur en application des articles 606 et suivants du code civil (CA [Localité 4], 3ème ch., 31 janvier 2002). Le locataire doit obtenir l’autorisation du bailleur sinon du juge, à défaut de quoi le preneur qui fait procéder lui-même aux travaux ne pourra en obtenir le remboursement (Civ. 3ème, 5 mars 1997, n°96-16.017).

En l’espèce, bail du 29 juin 2006 dispose que le locataire s’oblige « de laisser à la fin de sa location, si bon semble au bailleur, sans indemnité, les changements et travaux ainsi exécutés (…) et en général toutes installations, améliorations et embellissements quels qu’ils soient, à moins que le bailleur n’exige le rétablissement, aux frais du preneur, des lieux dans leur état primitif » (annexe article I.B). Dans ces conditions, il est constant que la SAS [X] GUIRARD ARCHITECTURE a procédé au changement des fenêtres sans solliciter préalablement l’autorisation du bailleur ni sans en obtenir l’autorisation en justice. En application de la clause du bail précitée, ces fenêtres sont devenues la propriété de Madame [G] [V] épouse [L] à la résiliation du contrat si bien que Madame [G] [V] épouse [L] ne peut en obtenir le remboursement.

En conséquence, la demande indemnitaire reconventionnelle sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En vertu de l’article 847-2 du code de procédure civile, devenu 832, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe.

En l’espèce, la SAS [X] GUIRARD ARCHITECTURE sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 1000 euros. Elle verse aux débats la lettre du 13 juin 2024 du commissaire aux comptes faisant état au 31 décembre 2023 d’un résultat de l’exercice de -98569 euros, d’un chiffre d’affaires en baisse de 10%, d’une augmentation des charges d’exploitation de 7% et de l’existence d’une créance auprès de la société DUNES DES FLANDRES de 150000 euros. Le commissaire aux comptes conclut que ces éléments sont de nature à compromettre la continuité de l’exploitation de l’entreprise. Pour y remédier, la SAS [X] GUIRARD ARCHITECTURE a pris à bail un local d’une surface bien inférieure à celle de l’appartement objet du litige, selon contrat du 16 mai 2024 et il a licencié du personnel.

En conséquence, compte tenu du contexte exposé par la SAS [X] GUIRARD ARCHITECTURE à l’audience et de sa situation financière dûment justifiée, il convient d’octroyer les délais conformément aux modalités fixées au dispositif.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

La SAS [X] GUIRARD ARCHITECTURE, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des congés.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE La SAS [X] GUIRARD ARCHITECTURE au paiement d’une première indemnité mensuelle d’occupation, pour l’appartement et la cave accessoire, égale au montant du loyer et des charges dû si le bail du 29 juin 2006 s’était poursuivi (loyer mensuel de 4176,11 euros), à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’au 8 juillet 2024 ;

CONDAMNE la SAS [X] GUIRARD ARCHITECTURE au paiement d’une seconde indemnité mensuelle d’occupation, pour la cave n°9, égale au montant du loyer et des charges dû si le bail du 5 novembre 2003 s’était poursuivi (loyer mensuel de 245,32 euros), à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’au 8 juillet 2024 ;

CONDAMNE la SAS [X] GUIRARD ARCHITECTURE au paiement à Madame [G] [V] épouse [L] de 2970 euros de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DIT que les montants des dépôts de garantie viennent également s’imputer sur les sommes dues ;

DIT qu’il appartiendra aux parties de faire les comptes entre elles ;

AUTORISE la SAS [X] GUIRARD ARCHITECTURE à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 1250 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE La SAS [X] GUIRARD ARCHITECTURE à verser à Madame [G] [V] épouse [L] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE La SAS [X] GUIRARD ARCHITECTURE aux dépens, en ce compris le coût des congés ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux

de la protection