COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. CASTEL D’AZUR c/ [P] [B], [Y] NEE [M]

MINUTE N°

DU 20 Novembre 2024

N° RG 24/00798 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PP7I

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Caroline DE CEZAC

à M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

Expédition(s) délivrée(s)

à Maître Maxime ROUILLOT

Le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires CASTEL D’AZUR

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE substituée par M^e Mélanie BEN CHABANE, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDEURS:

Monsieur [U] [P] [B]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Valentine ALBECKER, avocat au barreau de NICE

Madame [E] [Y] NEE [M]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par M^e Caroline DE CEZAC, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Stéphanie LEGALL, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Novembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [U] [F] est propriétaire d’un appartement avec parking formant les lots n°139 et n°29 au sein de la copropriété dénommée « CASTEL D’AZUR » sis [Adresse 2] à [Localité 10], qu’il a donné à bail à Madame [E] [M] née [X].

Se prévalant des troubles de jouissance occasionnés par Madame [E] [M] née [X] et de la carence du bailleur pour y mettre fin, le syndicat des copropriétaires « CASTEL D’AZUR », représenté par son syndic en exercice le cabinet CROUZET & BREIL, a fait assigner Monsieur [U] [P] [B] et Madame [E] [M] née [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, à l’audience du 11 avril 2024, par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2024, aux fins de :

— prononcer la résiliation du contrat de bail d’habitation,

— ordonner l’expulsion de Madame [E] [M] née [X] de l’appartement B103 et du parking (lot 29) sis dans la résidence dénommée « [9] » situé à [Adresse 11], avec au besoin le concours de la force publique et de tout occupant de son chef,

— condamner Monsieur [U] [P] [B] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Monsieur [U] [P] [B] et Madame [E] [M] née [X] à lui payer chacun la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens ;

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Vu les divers renvois contradictoires de l’affaire, dont le dernier à l’audience du 25 septembre 2024,

À l’audience,

Le syndicat des copropriétaires « CASTEL D’AZUR », représenté par son syndic en exercice le cabinet CROUZET & BREIL, représenté par son conseil, se réfère à ses dernières conclusions, déposées à l’audience, aux termes desquelles il maintient ses prétentions initiales et formule deux demandes additionnelles tendant à voir débouter Monsieur [U] [P] [B] et Madame [E] [I] née [X] de leurs demandes.

Monsieur [U] [P] [B], représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions en réplique, déposées à l’audience, aux termes desquelles :

— in limine litis il demande à surseoir à statuer dans l’attente du jugement que rendra le tribunal de proximité dans l’instance l’opposant au syndicat « CASTEL D’AZUR » et soulève l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires « CASTEL D’AZUR » pour défaut de mandat d’ester en justice valable ;

— à titre subsidiaire débouter le syndicat des copropriétaires « CASTEL D’AZUR » de ses demandes ;

— à titre infiniment subsidiaire :

— ordonner l’expulsion de Madame [E] [X] et de tout occupant se trouvant de son chef [Adresse 3], si besoin avec le concours de la force publique, d’un serrurier si besoin est, séquestration des objets se trouvant dans les lieux dans une dépendance de l’immeuble ou dans tout lieu ou garde-meuble au choix du bailleur aux frais, risques et périls du locataire,

— assortir ladite obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et ce jusqu’à la complète libération des lieux et remise des clefs,

— dispenser du délai de deux mois aux fins d’expulsion,

— fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues et qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner en tant que de besoin Madame [E] [X] au paiement de ladite indemnité d’occupation,

— dispenser du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux,

— en toutes hypothèses, condamner Madame [E] [X] à relever et garantir Monsieur [P] [B] de toutes condamnations dirigées contre lui et condamner tout succombant au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

Madame [E] [M] née [X], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions en défense, déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande de voir débouter le syndicat des copropriétaires « CASTEL D’AZUR » de ses demandes et statuer ce que de droit sur les dépens.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Monsieur [U] [P] [B] sollicite le sursis à statuer en faisant valoir qu’une seconde procédure est actuellement pendante devant le tribunal de proximité l’opposant au syndicat des copropriétaires concernant les prétendues dégradations qui dateraient de 2018 et dont le syndicat des copropriétaires réclame le paiement.

En l’espèce, il résulte de l’assignation 15 novembre 2023 produit par le syndicat des copropriétaires « CASTEL D’AZUR » que celui-ci a fait citer à comparaître Monsieur [U] [P] [B] devant le tribunal judicaire de Nice à l’audience du 7 mars 2024 aux fins de le voir condamner au paiement de la somme de 3 901,67 euros au titre des charges de copropriété impayées outre celle de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Cependant, cette instance n’est pas de nature à influer sur le présent jugement, peu important que les charges dont le paiement est réclamé soient relatives aux prétendues dégradations commises par la locataire.

Monsieur [U] [P] [B] sera en conséquence débouté de sa demande de sursis à statuer.

Sur l’exception de nullité de l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires « CASTEL D’AZUR

En vertu des dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Il est constant que l’autorisation pour être valable doit préciser la personne concernée ainsi que l’objet de la demande.

Selon l’article 117 du code de procédure civile, constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte le défaut de capacité d’ester en justice.

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Monsieur [U] [P] [B] soulève l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires en faisant valoir que la résolution de l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisant à agir en justice a été rédigée de manière particulièrement large et ne précise pas s’il s’agit d’une action oblique ou d’une demande indemnitaire ni même la juridiction qui doit être saisie. Il rappelle que l’autorisation d’ester en justice doit être claire et précise et qu’à défaut le syndicat ne bénéficie pas d’un mandat valable.

À titre liminaire, il convient de rappeler que l’absence d’une autorisation à agir en justice régulièrement donnée au syndic est constitutive d’un défaut de pouvoir de celui-ci et a donc pour conséquence, non pas l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires mais la nullité des actes de procédure effectués par une personne dépourvue du pouvoir de représenter une partie au procès. La demande d’irrecevabilité formulée par Monsieur [U] [P] [B] doit donc être requalifiée en demande de nullité de l’assignation.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 avril 2024 produit par le syndicat des copropriétaires, que le syndic a été autorisé à agir en justice selon la résolution n°31 dans les termes suivants :

« L’assemblée générale autorise le syndic à ester en justice à l’encontre de Monsieur [U] [P] [B], copropriétaire (lot n°29 et 139), et de Madame [E] [M], locataire, au regard de l’inaction de Monsieur [P] [B] face aux dégradations commises par sa locataire le 9 décembre 2023 au sein des parties communes de la résidence ».

Il en résulte que l’autorisation mentionne les personnes concernées (Monsieur [P] [B] et Madame [M]) ainsi que l’objet de la demande (les dégradations commises par la locataire le 9 décembre 2023). L’autorisation est donc libellée de manière suffisamment précise.

L’exception de nullité soulevée par Monsieur [U] [P] [B] sera donc rejetée.

Sur la recevabilité de l’action oblique

En application de l’article 1341-1 du code civil, lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

Il résulte de ce texte, qu’en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le syndicat des copropriétaires a le droit d’exercer une action en résiliation du bail, dès lors que le locataire contrevient aux obligations de celui-ci et que ses agissements qui causent un préjudice aux autres copropriétaires sont en outre contraires au règlement de copropriété.

Il est admis, qu’un syndicat des copropriétaires, peut, à l’instar de tout copropriétaire, exercer par la voie de l’action oblique les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation du bail lorsque le locataire contrevient, outre au règlement de copropriété, aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements causent un préjudice aux autres copropriétaires.

Le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres.

Ainsi, l’action oblique n’est pas circonscrite aux seules créances de sommes d’argent pour lesquelles la démonstration du caractère liquide sera exigée et peut notamment dans le cadre de la copropriété, conduire à la résiliation du bail, à la condition de démontrer la carence du bailleur, outre une violation du règlement de copropriété ou des obligations découlant du bail et un préjudice qui en résulte.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le syndicat des copropriétaires « CASTEL D’AZUR » se prévaut de la carence du bailleur pour faire cesser les troubles, lequel fait valoir que les conditions de l’action oblique ne sont pas remplies dans la mesure où il n’a pas été informé des désordres perpétrés par sa locataire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires « CASTEL D’AZUR » démontre avoir mis en demeure Monsieur [P] [B] une unique fois le 21 septembre 2018 suite à des dégradations volontaires perpétrées par sa locataire dans les parties communes de l’immeuble. Ce courrier isolé ne saurait suffire à lui seul à démontrer la carence du bailleur quant à faire cesser les troubles causés par Madame [M] au mois de décembre 2023 et pour lesquels aucun élément ne démontre qu’il en était informé.

Il convient donc d’en conclure que les conditions de l’action oblique ne sont pas remplies. Le syndicat des copropriétaires sera ainsi débouté de l’intégralité de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens et sera condamné à verser à Monsieur [U] [P] [B] la somme que l’équité commande de fixer à 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [U] [P] [B] de sa demande de sursis à statuer ;

REJETTE l’exception de nullité soulevée par Monsieur [U] [P] [B] ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires « CASTEL D’AZUR » de sa demande de résiliation et de ses demandes subséquentes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires « CASTEL D’AZUR » à verser à Monsieur [U] [P] [B] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires « CASTEL D’AZUR » aux dépens.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection