COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[R], [R], S.A. SEYNA c/ [C]

MINUTE N°

DU 14 Août 2024

N° RG 23/04166 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PMKO

Grosse délivrée

à M^e LACOME

D’ESTALENX

Expédition délivrée

à Mme [C]

le

DEMANDEURS:

Monsieur [S] [R]

150 Chemin de l’Esperes

06480 LA COLLE-SUR-LOUP

représenté par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Antoine VANDELET, avocat au barreau de NICE

Madame [O] [R]

150 Chemin de l’Esperes

06480 LA COLLE-SUR-LOUP

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Antoine VANDELET, avocat au barreau de NICE

S.A. SEYNA

prise en la personne de son représentant légal en exercice

20 bis rue Louis-Philippe

92200 NEUILLY SUR SEINE

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Antoine VANDELET, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [I] [C] veuve [P]

née le 06 Septembre 1952 à NICE (06)

35 Chemin d’Eze

06340 LA TRINITÉ

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Juliette GARNIER, Juge placée près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence déléguée au Pôle de proximité du Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Nadia GALLO, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 12 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Août 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 14 Août 2024

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 22 septembre 2021, Monsieur [S] [R] et Madame [O] [R] ont loué à Madame [I] [C] veuve [P], un local à usage d’habitation, situé 35 chemin d’EZE – 06340 LA TRINITE, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 550 euros outre 30 euros de provisions à valoir sur charges.

La SA SEYNA s’est portée caution de la locataire par acte de cautionnement en date du 21 septembre 2021, afin de garantir le paiement des loyers.

En raison de plusieurs incidents de paiement, les époux [R], par acte d’huissier en date du 9 août 2023, ont délivré à la locataire un commandement de payer reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 10 août 2023.

Par acte d’huissier en date du 16 octobre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, les époux [R] et la SA SEYNA ont assigné Madame [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 25 janvier 2024.

Une réouverture des débats a été ordonnée par jugement du 13 mars 2024, invitant Monsieur [S] [R], Madame [O] [R] et la SA SEYNA à produire la lettre recommandée avec accusé de réception de l’huissier, sous pli fermé, adressée à Madame [C] en suite de l’assignation délivrée à son encontre le 16 octobre 2023 selon procès-verbal de l’article 659 du code de procédure civile.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 9 avril 2024, lors de laquelle l’affaire a été renvoyée à l’audience du 12 juin 2024 pour citation de Madame [C].

A cette audience, les époux [R] et la SA SEYNA sont représentés par un avocat et s’en remettent à l’assignation initiale.

Madame [C] a été citée par acte d’huissier du 25 avril 2024 qui a dressé un procès-verbal de recherches infructueuses et envoyé une lettre recommandée avec accusé de réception conformément à l’article 659 du code de procédure civile. Madame [C] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989,

Les époux [R] et la SA SEYNA justifient de l’accomplissement des formalités exigées par les textes susvisés. En effet, ils produisent la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative (CCAPEX) en date du 10 août 2023, c’est-à-dire deux mois au moins avant l’assignation du 16 octobre 2023 ainsi que la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 16 octobre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 25 janvier 2024.

Son action est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur la subrogation

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La jurisprudence reconnaît ainsi à la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer, le droit d’agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, l’acte de cautionnement signé par la SA SEYNA le 21 septembre 2021 stipule, dans son paragraphe IV que « SEYNA, après paiement, sera subrogé dans l’ensemble des droits, actions, sûretés du BAILLEUR ou de son MANDATAIRE à l’encontre du LOCATAIRE, afin de recouvrir l’ensemble des sommes dues. Pour ce faire, SEYNA, par l’intermédiaire de GARANTME, pourra faire jouer la clause résolutoire du bail, utiliser le dépôt de garantie en cas d’absence de dégradations et/ou engager toute procédure judiciaire dont l’expulsion du LOCATAIRE ».

Il ressort des quittances subrogatives en date du 2 août 2023 et du 28 septembre 2023 que la SA SEYNA, en qualité de caution, a réglé la somme de 1457,57 euros aux bailleurs au titre des impayés de Madame [C] pour les loyers de juin, juillet et septembre 2023.

La caution ayant réglé à la place du locataire elle est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 9 juin 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie de la redevance, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 9 août 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 9 juin 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 9 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 9 juin 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur le paiement des loyers et charges

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 9 juin 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA SEYNA produit aux débats le contrat de bail, deux quittances subrogatives du 2 août 2023 et du 28 septembre 2023 aux termes de laquelle elle a réglé, en qualité de caution, la somme totale de 1457,57 euros aux bailleurs. Les époux [R] produisent également un décompte arrêté au 5 octobre 2023, terme du mois d’octobre inclus, faisant état d’une dette locative de 2520,23 euros à leur égard.

Madame [C] sera par conséquent condamnée à payer à la SA SEYNA subrogée dans les droits des bailleurs, la somme de 1457,57 euros au titre des loyers et charges impayés de juin, juillet et septembre 2023 et à payer aux époux [R] la somme de 2520,23 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d’octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Madame [C] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et en cas d’absence de production des justificatifs, à la somme de 599 euros correspondant au dernier montant du loyer et des charges), dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En équité, il convient de condamner Madame [C] à payer à la SA SEYNA la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de Monsieur [S] [R], Madame [O] [R] et la SA SEYNA recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation conclu le 22 septembre 2021 entre Monsieur [S] [R] et Madame [O] [R] et Madame [I] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé 35 chemin d’EZE – 06340 LA TRINITE, sont réunies à la date du 9 octobre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [S] [R] et Madame [O] [R] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [I] [C] à verser à la SA SEYNA subrogée dans les droits des bailleurs la somme de 1457,57 euros correspondant aux loyers et charges impayés de juin, juillet et septembre 2023 avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [I] [C] à verser à Monsieur [S] [R] et Madame [O] [R] la somme de 2520,23 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 5 octobre 2023 avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [I] [C] à payer à Monsieur [S] [R] et Madame [O] [R] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 10 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [I] [C] à payer à la SA SEYNA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [C] aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER, LE JUGE,