COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[G] c/ [T], S.A.S. IMMOBILIERE NICOISE

MINUTE N°

DU 22 Octobre 2024

N° RG 23/02328 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PCLH

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Loïc BENSAID

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Julie DE VALKENAERE

à M^e Firas RABHI

Le

DEMANDERESSE:

Madame [I] [G]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Julie DE VALKENAERE, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSES:

Madame [V] [T]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Loïc BENSAID, avocat au barreau de NICE

S.A.S. IMMOBILIERE NICOISE

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Firas RABHI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président,

DEBATS : A l’audience publique du 11 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 18 octobre 2024, prorogé au 22 octobre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 18 octobre 2024, prorogé au 22 Octobre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Madame [V] [T] née [W] a, par l’intermédiaire de la société SAS IMMOBILIERE NICOISE, donné en location pour une durée de trois ans, selon acte sous seing privé en date du 15 janvier 2015 à effet au 25 janvier 2015, à Madame [I] [G] épouse [R], un appartement sis à [Localité 5], [Adresse 4], moyennant un loyer de 1 350,00 euros par mois hors charges et une provision sur charges locatives de 300,00 euros, soit un total de 1 650,00 euros par mois.

Madame [I] [G] s’est plainte d’avoir subi avec sa famille des désordres provenant d’infiltrations survenues dans le logement loué en septembre 2020 dans les toilettes puis en mars 2021 de fuites dans une chambre, dans la cuisine et dans la douche.

Elle souhaite être indemnisée d’un préjudice de jouissance dont elle déclare avoir été victime et qu’elle impute tant à la bailleresse lui reprochant un défaut de délivrance conforme du logement loué à son égard qu’à son gestionnaire du fait de son inexécution contractuelle.

Par actes séparés du commissaire de justice en date des 17 avril 2023 et 26 avril 2023, auxquels il y a lieu de se reporter pour l’intégralité de ses demandes et moyens, Madame [I] [G] a respectivement fait assigner la SAS IMMOBILIERE NICOISE et Madame [V] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, pôle de proximité à l’audience du 14 septembre 2023 à 14 heures 15 aux fins, notamment, au visa des dispositions de la loi du 06 juillet 1989, des articles 1242 et 1191 et suivants, 1199 du code civil, de voir condamner Madame [V] [T] à réaliser des travaux de remise en état de l’appartement loué sous un mois avec astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et de la voir condamner avec la SAS Cabinet AGENCE IMMOBILIERE NICOISE in solidum à l’indemniser d’un préjudice de jouissance d’un montant de 8 100,00 euros et à lui verser la somme de 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Vu les renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 11 septembre 2024 à 9 heures,

Vu les dernières conclusions respectives des parties déposées à l’audience de renvoi du 11 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de leurs demandes et moyens formulés au dernier état de la procédure,

Vu les articles 455 et 446-1 du code de procédure civile,

A l’audience du 11 septembre 2024, les parties représentées par leur conseil respectif maintiennent leurs moyens et demandes contenus dans leurs dernières écritures auxquelles elles se réfèrent expressément.

La Présidente a, en cours de délibéré, sollicité de manière contradictoire par mail adressé à tous les conseils des parties, la production par le conseil de Madame [I] [G], Maître Julie DE VALKENAERE, du jugement évoqué en page 7 de ses dernières écritures rendu par le juge des contentieux de la protection en date du 18 mars 2024

Le délibéré initialement fixé au 18 octobre 2024 a été prorogé au 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la tentative de conciliation

Il résulte de l’article 750-1 du code de procédure civile que les demandes formées par Madame [I] [G] aux termes de ses exploits de commissaire de justice en date des 17 et 26 avril 2023 ne relevent pas des dispositions du texte susvisé, de sorte qu’aucune tentative préalable de conciliation n’était requise en cette hypothèse.

Sur l’irrecevabilité des demandes de Madame [I] [G]

Selon les dispositions de l’article 9 du même code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 met à la charge du bailleur une obligation de délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est également tenu d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement.

Madame [I] [G] reproche à sa bailleresse de ne pas avoir pris en compte ses doléances par l’intermédiaire de son mandataire, de ne pas avoir contraint le syndic de copropriété à mettre fin à son trouble de jouissance subi depuis trois ans du fait des infiltrations survenues dans le logement loué. Elle sollicite donc paiement de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Madame [V] [S] née [W] et la SAS IMMOBILIERE NICOISE soulèvent toutefois l’irrecevabilité des demandes de Madame [I] [G] pour défaut d’intérêt à agir faisant valoir que cette dernière n’habitait plus dans le logement depuis le mois d’octobre 2020 et a donné congé le 17 avril 2023 à effet au 25 mai 2023.

Madame [I] [G] affirme avoir occupé les lieux loués de manière effective à une fréquence de plusieurs jours par semaine. Elle reconnaît avoir hébergé sa famille dans son appartement dont l’agence immobilière a été avisée par son beau-frère, Monsieur [X] [D] lui-même qui réglait d’ailleurs les loyers en remerciement de l’hébergement accordé à sa famille, son épouse, soeur de [I] [G] et ses enfants.

Si la locataire est en droit d’héberger des membres de sa famille, elle a l’obligation de résider elle-même dans l’appartement qui lui a été loué pendant une durée de 8 mois au moins dans l’année dès lors que le bail d’habitation qui lui a été consenti le 15 janvier 2015 portait sur sa résidence principale (qualifié « bail d’habitation principale »).

Il appartient à Madame [I] [G] qui prétend avoir résidé dans son appartement au moment de la survenance des fuites d’eau provenant de l’appartement du 4ème au-dessus du sien de le démonter en application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile.

Selon ce texte, il incombe en effet à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Or, Madame [I] [G] n’apporte aucun élément de preuve de ses allégations et de son occupation effective des lieux pendant les trois années au cours desquelles elle prétend avoir subi un préjudice de jouissance du fait de l’existence d’infiltrations récurrentes ; elle ne produit aucunement la première déclaration de sinistre dégât des eaux de septembre-octobre 2020 ; ni d’ailleurs les suivantes, dont il est fait état dans la présente procédure.

Les seuls échanges par mails entre Madame [I] [G] elle-même et l’agence IMMOBILIERE NICOISE, gestionnaire de biens du bailleur peuvent être datés de l’été 2020 (cf mail du 10 juillet 2020 de Madame [G] au sujet d’un dysfonctionnement du store banne et mail réponse de l’agence du 15 juillet 2020 dans lequel le nom de Monsieur [X] [D] apparaît déjà cité avec son numéro de téléphone pour prise de contact).

Il ressort d’ailleurs du courrier recommandé avec accusé de réception du 26 juillet 2021 que c’est Monsieur [X] [D], tiers occupant du chef de Madame [I] [G], titulaire du bail d’habitation qui a écrit au gestionnaire de l’appartement, l’agence IMMOBILIERE NICOISE pour se plaindre de l’existence de fuites d’eaux en provenance vraisemblablement de l’appartement du dessus, occupé par Madame [U].

Il indique à cet égard habiter dans l’appartement loué par [I] [G] au [Adresse 4] à [Localité 5] et subir avec sa famille depuis le mois d’octobre 2020 une série de fuites dont l’origine doit être recherchée dans le logement situé au-dessus du leur. Il se plaint de ne pas bénéficier de la jouissance paisible des locaux loués.

Il apparaît à la lecture du mail de Madame [F] [H] de l’agence IMMOBILIERE NICOISE adressé au syndic de la copropriété AZUR CONSEIL SALMON afin de l’aviser du sinistre dégâts des eaux dont le premier a (aurait) été déclaré par la locataire en septembre 2020 que dès le 9 février 2021, Monsieur [X] [D] était en copie de ce mail et non Madame [I] [G], elle-même.

Il appert des diverses correspondances postérieures et notamment du constat du commissaire de justice du 1er novembre 2022, mandaté par Monsieur [X] [D] lui-même que ce dernier s’est déclaré locataire de l’appartement situé au 3ème étage sis à [Localité 5], [Adresse 4].

Il sera enfin fait observer que le jugement du 18 mars 2024 rendu par le juge des contentieux de la protection dont il n’est pas établi qu’il soit à ce jour définitif a uniquement débouté Madame [V] [T] née [W] de sa demande en résolution du bail d’habitation du 15 janvier 2015 en l’absence de grief de la bailleresse rappelant néanmoins (page 3) que « dès lors, si le comportement de la locataire n’a pas été conforme aux termes du bail, il n’a occasionné aucun grief à l’égard de la propriétaire qui n’a dû faire face à aucun impayé de loyer ».

Ainsi, il résulte des développements repris ci-dessus que Madame [E] [G] qui ne démontre pas avoir occupé effectivement son logement à titre de résidence principale à compter de la survenance des fuites dans le logement loué, géré par la société Agence IMMOBILIERE NICOISE, mandataire gestionnaire de Madame [V] [T] née [W] sera déclaréE irrecevable en l’ensemble de ses demandes dirigées tant à l’égard de la bailleresse que de son gestionnaire.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [V] [T] née [W]

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur l’arriéré locatif

Les articles 1103 et 1104 du code civil énoncent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Le locataire est, en vertu de l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, tenu de régler son loyer et ses charges locatives, dont la provision, les taxes, outre le montant du dépôt de garantie aux termes convenus par le bail.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation,

Madame [V] [T] née [W] réclame à titre reconventionnel paiement de la somme de 1 814,44 euros au titre d’un arriéré locatif impayé.

Madame [I] [G] ne fait valoir aucune observation sur cette question à la lecture de ses dernières écritures (cf pages 15 à 18), excepté que le montant du dépôt de garantie de 1350,00 euros lui a été restitué sous déduction d’une retenue de 75,15 euros (poste 36) soit au titre d’un nettoyage des VMC logement forfait de 36,95 euros et WC rebouchage de la dizaine de trous forfait de 38,20 euros).

Madame [V] [T] née [W] produit à cet égard un arrêté de compte locatif au 10 juillet 2023 (pièce 35) qui mentionne :

« quittance non soldée : 05/23-1 quittance impayée : 2 819,29 euros

quittance départ :

*code 36 : réparations locatives : 75,15 euros

*code 52 : charges non arrêtées : 270,00 euros

Soit total à payer : 3 164,44 euros et total à rembourser : 1 350,00 euros (dépôt de garantie) : solde de 1 814,00 euros.

Toutefois, il ressort du seul décompte locatif versé aux débats arrêté au 1er février 2023 (pièce 11) qu’à cette date, l’échéance de février 2023 pour 1 778,89 euros n’avait pas été réglée au terme convenu par le bail à l’article 1.6.2 qui stipule que le loyer est payable d’avance, le premier jour de chaque mois.

Il apparaît à la consultation de ce relevé locatif que les loyers n’étaient jamais payés au 1er jour du mois mais davantage entre le 6 et le 19ème jours du mois.

Dès lors, sauf justification d’un règlement postérieur, l’arriéré locatif dû par Madame [I] [G] s’élève à la somme de 1 778,89 euros arrêté au 1er février 2023.

La quittance impayée de 05/23-1 pour 2 819,29 euros et les charges non arrêtées pour 270,00 euros (poste 52) ne sont pas justifiées. Aucun décompte locatif ni relevé détaillé de charges locatives ne sont fournis aux débats.

Madame [I] [G] sera donc condamnée à payer à Madame [V] [T] née [W] la somme de 1 778,89 euros, en deniers et quittances, avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

Sur le préjudice matériel

Le locataire est tenu, en vertu de l’article 7b) de la loi du 06 juillet 1989 d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et selon l’article 7 c) de cette loi, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, puis en application de l’article 7 d) de ladite loi, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 2.3.1 des conditions générales du bail d’habitation du 15 janvier 2015, le locataire devra entretenir les lieux loués et les équipements mentionnés, effectuer les menues réparations ainsi que les réparations locatives… Il devra les rendre en bon état.

Madame [V] [T] née [W] invoque un préjudice matériel d’un montant de 12 991,00 euros dont elle sollicite l’indemnisation de la part de sa locataire en se fondant sur l’état des lieux du 25 mai 2023 qui démontrerait selon elle un appartement très dégradé.

Elle ventile le montant du coût des travaux entre ceux liés à la reprise des dégradations, changement de certains revêtements (10 219,00 euros) et celui du changement du store de la terrasse hors d’usage en l’absence d’entretien et en raison de négligences des derniers occupants.

Elle produit à cet égard trois factures en pièces 32 (réfection plafonds murs en peinture : 2 519,00 euros), 33 (pose parquet flottant : 2 200,00 euros) et 37 (fourniture et pose d’un store toile : 2 772,53 euros).

Madame [I] [G] rappelle que les dégradations de l’appartement ne sont pas dues à sa négligence ou à des fautes qu’elle aurait commises mais aux infiltrations évoquées par elle pendant trois années et à son occupation normale pendant la durée de la location. Elle s’oppose à la demande d’indemnisation de la demanderesse.

Il ressort des pièces du dossier et notamment de la comparaison attentive de l’état des lieux d’entrée du 21 janvier 2015 (pièce 31) et du procès-verbal de constat du commissaire de justice valant état des lieux de sortie du 25 mai 2023 (pièce 7) que l’appartement loué par Madame [V] [T] née [W] à Madame [I] [G] n’était aucunement à la prise de possession par la locataire dans un état neuf et impeccable puisque aucune pièce ou élément ne porte la lettre A (très bon état) mais B ou EU voire C (peinture, lino ou autres) ou NV (non vérifié).

Il n’est pas établi par la défenderesse ni par les éléments de l’espèce que les infiltrations relevées notamment par le commissaire de justice le 25 mai 2023 dans la cuisine (sur plafond, traces d’infiltrations d’eau, moisissures, peinture écaillée), WC (plafond et partie supérieure des murs et parois, dégradations dues à des infiltrations d’eau se poursuivant sur les murs et parois jusqu’au revêtement en partie basse) , salle de bain (idem, dégradations dues à des infiltrations d’eau, peinture écaillée) soient imputables à Madame [I] [G].

En ce qui concerne le store, force est de faire observer qu’il était en dysfonctionnement depuis plusieurs mois depuis l’information transmise par mail le 10 juillet 2020 par la locataire à l’agence IMMOBILIERE NICOISE et accompagnée d’un devis de la société TOPVER du 09 juillet 2020 d’un montant de 1 947,66 euros (cf pièces 12).

Il n’est pas davantage démontré que Madame [I] [G] ou des occupants de son chef soit à l’origine de son dysfonctionnement qui remonte à plus de trois ans avant le départ des lieux de la locataire.

Il sera rappelé que Madame [I] [G] a été locataire de l’appartement depuis le 15 janvier 2015 jusqu’au 25 mai 2023, soit pendant une durée de plus de huit années et que l’usure normale des lieux loués résulte donc de l’écoulement du temps.

Madame [V] [T] née [W] sera donc déboutée de sa demande d’indemnisation d’un préjudice matériel faute d’être en mesure de prouver son lien avec un défaut d’entretien ou des dégradations de la part de la locataire.

Sur le préjudice locatif

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [V] [T] née [W] prétend qu’elle n’a pas été en mesure de faire réaliser les travaux dès après le départ des locataires le 25 mai 2023 en raison de l’état de l’appartement, de son éloignement de [Localité 5] et du planning de disponibilité de l’artisan mandaté, l’empêchant de le relouer immédiatement.

Elle revendique une indemnité de 19 569,00 euros (1779,00 euros x 11 mois).

Madame [I] [G] fait valoir que le préjudice locatif invoqué n’est pas justifié, qu’il ne lui est pas imputable mais résulte du choix de Madame [V] [T] née [W] qui a tardé à faire effectuer les travaux de rafraichissement de son appartement.

Il ressort en effet des explications et développements sus énoncés que Madame [I] [G] n’est pas à l’origine des dégradations de l’appartement loué par Madame [V] [T] née [W] qui reconnaît elle-même que les causes du défaut de réalisation des travaux de réfection de son logement dès le départ des locataires doivent être recherchées dans son éloignement géographique du lieu de situation de son bien et de l’indisponibilité immédiate de l’artisan qu’elle a sollicité pour effectuer lesdits travaux.

Le défaut de relocation de son appartement à compter de juin 2023 et la privation de loyers pendant une année sont donc sans lien avec Madame [I] [G].

Ainsi, Madame [V] [T] née [W] sera déboutée de sa demande indemnitaire de ce chef.

Sur le préjudice moral

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [V] [T] née [W] invoque enfin l’existence d’un préjudice moral dont elle demande l’indemnisation à hauteur d’une somme de 1 000,00 euros.

Elle fait valoir que son préjudice moral est fondé sur le comportement malveillant de Madame [I] [G], la durée de la procédure et les retentissements sur sa vie personnelle.

Cette dernière conclut à l’absence de preuve rapportée du préjudice moral allégué.

Madame [V] [T] née [W] n’apporte en effet aucun élément probant au soutien de sa demande en réparation du préjudice moral dont elle dit souffrir.

Aucune attestation, aucun certificat médical ni pièce ou documents particulier n’est versé aux débats par cette dernière afin d’en faire la démonstration.

Madame [V] [T] née [W] est donc déboutée de cette demande d’indemnisation d’un préjudice moral.

Sur les dépens de l’instance et les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [I] [G] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance.

Les circonstances de la présente affaire justifient que chacune des parties conserve à sa charge ses propres frais irrépétibles.

Madame [V] [T] née [W] et la SAS IMMOBILIERE NICOISE sont donc déboutées de leurs demandes émises au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, à moins que le juge ou la loi en décide autrement.

En l’espèce, il n’y a lieu de déroger à cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déclare Madame [I] [G] irrecevable en l’ensemble de ses demandes dirigées tant à l’égard de Madame [V] [T] née [W] que de la SAS Agence IMMOBILIERE NICOISE, son gestionnaire,

Condamne Madame [I] [G] à payer à Madame [V] [T] née [W] la somme de 1 778,89 euros, en deniers et quittances, au titre de l’arriéré locatif avec intérêts légaux à compter du présent jugement,

Déboute Madame [V] [T] née [W] de l’intégralité de ses demandes de préjudices matériel, locatif et moral,

Dit que chacune des parties conservera à sa charge ses propres frais irrépétibles,

Déboute Madame [V] [T] née [W] et la SAS IMMOBILIERE NICOISE de leurs demandes émises sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [I] [G] aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection