COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] c/ [W]

MINUTE N°

DU 12 Novembre 2024

N° RG 23/02469 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PDBW

Grosse délivrée

à M^e CARLES

DE CAUDEMBERG

Expédition délivrée

à Mme [W]

le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeubles [Adresse 8] sis [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la SASU GESTION BARBERIS

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Ollivier CARLES DE CAUDEMBERG, substitué par M^e Valentine TORDO, avocats au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [M] [Y] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Sophia TAKLANTI, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 04 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Novembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [Y] [W] est propriétaire d’un appartement, d’un garage et de deux parkings correspondant aux lots n° 72, 52, 27 et 1 au sein de la communauté immobilière « [Adresse 8] » sise [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 7] CHARMILLES représenté par son syndic en exercice, la SASU GESTION BARBERIS, a assigné Mme [M] [Y] [W] à comparaître devant le pôle de proximité du Tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 21 septembre 2023, afin notamment de la voir condamner au paiement de la somme de 2.845,89 euros au titre des arriérés de charges de copropriété outre les intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2023, date de première mise en demeure, et anatocisme jusqu’à parfait paiement, selon décompte arrêté au 19 avril 2023, ainsi qu’à la somme de 1.000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Après plusieurs renvois contradictoires, l’affaire a été retenue à l’audience du 04 septembre 2024.

Dans ses conclusions déposées à l’audience et notifiées à la défenderesse avant la précédente audience de renvoi du 07 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 8] a sollicité de condamner Mme [M] [Y] [W] au paiement de la somme de 8.720,55 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2024, date de première mise en demeure, et anatocisme jusqu’à parfait paiement, selon décompte arrêté au 19 avril 2023, ainsi qu’à la somme de 1.000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Mme [M] [Y] [W] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter à cette audience, bien que régulièrement convoquée, un courrier du conseil de cette dernière étant cependant parvenu au greffe le 30 août 2024, précisant que celui-ci se désintéressait de l’affaire.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 12 novembre 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriétéEn application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de ladite loi rappelle que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble :

— le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, outre l’approbation des comptes, un budget prévisionnel,

— les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le Syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

… Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. »

L’article 19-2 de ladite loi prévoit également qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le juge, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Ainsi, c’est l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale qui rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

L’application aux cas d’espèce est soumise à l’appréciation souveraine du juge du fond.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8.720,55 euros au titre des charges de copropriété dues par Mme [M] [Y] [W] du 1er avril 2023 au 05 avril 2024.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

L’extrait cadastral établissant la qualité de copropriétaire de Mme [M] [Y] [W] et démontrant que cette dernière est propriétaire des lots n° 72, 52, 27 et 1 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4],les procès-verbal des assemblées générales en date des 28 novembre 2022 et 17 novembre 2023 ayant approuvé les comptes pour les exercices du 01/04/21 au 31/03/23 et voté les budget prévisionnels de la copropriété correspondant pour la période du 1er avril 2023 au 31 mars 2025,le décompte des sommes dues arrêté à la date du 05 avril 2024les contrats de syndic les appels de fonds allant jusqu’au 20 décembre 2022,

un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 novembre 2022, par lequel il est notifié à la défenderesse le compte de copropriété arrêté au 28 novembre 2022 ;un courrier recommandé en date du 27 janvier 2023, mettant en demeure Mme [M] [Y] [W] d’avoir à payer la somme de 5.660,69 euros au titre des charges de copropriété dues au 24 janvier 2023, sans qu’il ne soit toutefois produit l’accusé de réception ;

Il ressort des éléments versés par le syndicat des copropriétaires que Mme [M] [Y] [W] reste à devoir la somme de 8.720,55 euros au titre des charges de la copropriété arrêtées au 05 avril 2024, comprenant notamment les frais d’assignation en date du 20 juin 2023 pour un montant de 119,52 euros.

Or, les frais d’assignation entrent dans le cadre des dépens et y seront donc intégrés.

Dès lors, Mme [M] [Y] [W] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 8] la somme de 8.601,03 euros au titre des charges de copropriété dues à la date du 05 avril 2024.

Ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, la mise en demeure en date du 5 avril 2024 n’étant pas justifiée.

Sur la capitalisation des intérêtsAux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, l’article précité ne posant aucune condition particulière, il sera ordonné la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusiveL’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Il résulte de ces textes que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 8] soutient justement que par son attitude la défenderesse expose les autres copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété et que la situation débitrice de Mme [M] [Y] [W] est persistante depuis de nombreuses années. Il est en effet produit une décision du tribunal judiciaire de Nice en date du 20 août 2020, démontrant que Mme [M] [Y] [W] a d’ores et déjà été condamnée au titre des arriérés de charges arrêtées du 1er janvier 2013 au 1er août 2019. Par ailleurs, les décomptes antérieurs produits des sommes dues par Mme [M] [Y] [W] démontrent que les retards de paiement des charges de copropriété sont réguliers.

Ainsi, compte tenu de la carence répétée de Mme [M] [Y] [W] dans le paiement des charges, caractérisant une faute causant un préjudice financier, distinct de celui causé par le retard de paiement, elle sera condamnée au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [M] [Y] [W], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner Mme [M] [Y] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 8] la somme de 1.000 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement rendu en premier ressort, réputé contradictoire, publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [M] [Y] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, la SASU GESTION BARBERIS, la somme de 8.601,03 euros au titre des charges de copropriété dues à la date du 05 avril 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Mme [M] [Y] [W] à verser la somme de 500 euros au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble LES CHARMILLES représenté par son syndic en exercice, la SASU GESTION BARBERIS, à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [M] [Y] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, la SASU GESTION BARBERIS, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [Y] [W] aux entiers dépens de la procédure ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La Greffière La Présidente