COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. PALAIS DES DOMES c/ [S]

MINUTE N°

DU 20 Décembre 2024

N° RG 24/01893 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PU2M

Grosse délivrée

à M^e POZZO DI BORGO Thibault

Copie délivrée

à Monsieur [W] [S]

le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de la résidence “PALAIS DES DOMES”, Pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet BILLON SMGI, ayant son siège social sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e POZZO DI BORGO Thibault, avocat au barreau de Nice

DEFENDEUR:

Monsieur [W] [S]

[Adresse 6] (ITALIE)

Ou au besoin [Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 15 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [W] [S] est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier dénommé « PALAIS DES DOMES » situé [Adresse 4] Nice [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « PALAIS DES DOMES », représenté par son syndic en exercice le cabinet BILLION SMGI, a fait assigner Monsieur [W] [S] devant le tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 20 juin 2024 à 14 heures 15 aux fins de le condamner à lui payer la somme de 3 738,07 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2023, capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967, celle de 1 500 euros au titre de dommages et intérêts et celle de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

À l’audience du 15 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « PALAIS DES DOMES », représenté par son syndic en exercice le cabinet BILLION SMGI, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il se réfère expressément.

Monsieur [W] [S] n’a pas comparu.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « PALAIS DES DOMES » justifie de la transmission par le commissaire de justice instrumentaire, le 5 avril 2024, de l’assignation à signifier à Monsieur [W] [S] en Italie ainsi que le formulaire K attestant de l’accomplissement des formalités relatives à la signification de l’acte par les autorités compétentes le 18 juin 2024, et ce conformément aux articles 684 du code de procédure civile, 8 et 14 du règlement UE n°2020/1784 du Parlement européen et du Conseil du 25 novembre 2020 relatif à la signification et à la notification dans les Etats membres des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile et commerciale.

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Selon l’article 10-1 a) de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Il convient de relever que les tarifications de frais résultant d’un contrat de syndic, lequel ne lie entre eux que le syndicat des copropriétaires et le syndic, n’est pas opposable au copropriétaire pris individuellement, ne peuvent être inscrits au passif du compte individuel du copropriétaire de manière unilatérale et aléatoire sans que le juge puisse en apprécier le bien-fondé.

En outre, il convient de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Il en résulte que les frais de mise en procédure ne sauraient être considérés comme des diligences réelles et ne sont donc pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé, sauf diligences exceptionnelles.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « PALAIS DES DOMES » produit aux débats :

La matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [W] [S] ;Un relevé de compte individuel de charges arrêté au 1er janvier 2024 présentant un solde débiteur de 3 738,07 euros ;Les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 26 novembre 2021, 21 décembre 2022 et 16 novembre 2023, portant approbation des comptes des exercices allant du 1er avril 2019 au 31 mars 2023, et votant le budget prévisionnel des exercices 2023/2024 et 2024/2025 ainsi que les travaux ;Les appels de fonds ;L’état des dépenses sur la période du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 ;Les décomptes de charges des exercices allant du 1er avril 2021 au 31 mars 2023 ;Un commandement de payer signifié à Monsieur [W] [S] en date du 3 mai 2023 ;Une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 800,60 euros adressée à Monsieur [W] [S] par lettre recommandée avec avis de réception en date du 17 janvier 2023 ;Un courrier de relance adressé à Monsieur [W] [S] par lettre recommandée avec avis de réception en date du 13 mars 2023.

Il résulte de ces éléments, que Monsieur [W] [S] reste redevable de la somme totale de 3 497,07 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024 déduction faite :

— des frais de relance avec lettre recommandée des 17 janvier et 13 mars 2023 de 20 euros et 41 euros en l’absence de production du contrat de syndic justifiant de ces frais dans leur quantum. En effet, la pièce n°14, intitulé au bordereau de communication des pièces « contrat de syndic » est en réalité un double de la pièce n°13 (procès-verbaux des assemblées générales) ;

— des frais intitulés « dossier recouvrement » présents au débit du compte le 20 avril 2023 pour un montant de 180 euros en l’absence de diligences exceptionnelles du syndic.

Monsieur [W] [S] ne démontre pas s’être acquitté de la somme de 3 497,07 euros alors que la charge de la preuve lui incombe conformément à l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

Monsieur [W] [S] sera en conséquence condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « PALAIS DES DOMES » la somme de 3 497,07 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2023 sur la somme de 800,60 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

La capitalisation des intérêts ayant été demandée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier, soit au 18 juin 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « PALAIS DES DOMES » soutient que Monsieur [S] est débiteur depuis plus de trois ans, ce qui cause à la copropriété un préjudice distinct et important, les autres copropriétaires se trouvant dans l’obligation de palier à sa carence en avançant les sommes dues à la copropriété.

En l’espèce, Monsieur [W] [S] n’a effectué aucun versement depuis le mois d’octobre 2021 soit depuis plus de trois ans, sans motif légitime, ce qui caractérise sa mauvaise foi et justifie sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros en réparation du préjudice financier indépendant de ce retard subit par la copropriété.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [S] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens et sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « PALAIS DES DOMES » la somme que l’équité commande de fixer à 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de l’affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [W] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « PALAIS DES DOMES » la somme de 3 497,07 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2023 sur la somme de 800,60 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 19 juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « PALAIS DES DOMES » la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

CONDAMNE Monsieur [W] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « PALAIS DES DOMES » la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE