COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

I, [M] [I] [U] c/ S.A.R.L. CABINET CORDIER, S.C.I. SETHI

MINUTE N°

DU 27 Février 2025

N° RG 24/01590 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PTNY

JONCTION RG 25/154

Grosse délivrée

à M^e COHEN Patricia

Cpopie délivrée

à M^e SIBEN Olivier

le

DEMANDEURS:

Monsieur [B] [M] [I] [U]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e COHEN Patricia, avocat au barreau de Nice

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-06088-23-008214 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NICE)

DEFENDERESSES:

S.A.R.L. CABINET CORDIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e SIBEN Olivier, avocat au barreau de Nice

S.C.I. SETHI

Représenté par son mandataire LE CABINET CORDIER

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e SIBEN Olivier, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 14 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Février 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du commissaire de justice en date du 26 mars 2024, auquel il y a lieu de se reporter, Monsieur [B] [M] [I] [U] a fait assigner la SARL Cabinet CORDIER devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, pôle de proximité à l’audience d’appel des causes du jeudi 27 juin 2024 à 14 h 15 aux fins, sur le fondement de l’article1240 du code civil, de :

— condamner l’agence CORDIER au paiement de la somme de 9 500,00 euros à titre de réparation de ses préjudices matériel et moral liés à la perte de ses vêtements et objets personnels ainsi que de la reprise illégale de son logement,

— condamner le cabinet CORDIER au paiement de la somme de 3 000,00 euros au titre des dispositions combinées de l’article 700 du code de la procédure civile et de l’article 37 de la loi de 1991,

— la condamner aux entiers dépens.

Vu les renvois contradictoires de l’affaire à l’audience des 08 octobre 2024 à 14 heures et 14 janvier 2025 à 14 heures,

Selon acte du commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, Monsieur [B] [M] [I] [U] a fait assigner en intervention forcée la SCI SETHI à l’audience civile du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE du mardi 14 janvier 2025 à 14 heures, en application des dispositions des articles 1240 du code civil, 331 et suivants et 700 du code de procédure civile, aux fins de :

— dire et juger recevable et bien fondée la demande en intervention forcée à l’encontre de la SCI SETHI,

— dire et juger qu’elle devra intervenir dans l’instance pendante devant le tribunal de céans inscrite sous le n°RG 24/01590 entre Monsieur [B] [M] [I] [U] et le cabinet CORDIER pour y prendre telles conclusions qu’elle estimera nécessaires,

— en conséquence, ordonner la jonction de la présente instance avec l’instance pendante devant le tribunal inscrite sous le n°RG 24/01590 et dire qu’elles se poursuivront sous le n°RG 24/01590,

— condamner la SCI SETHI représentée par l’agence CORDIER solidairement avec le cabinet CORDIER au paiement de la somme de 9 500,00 euros en réparation des préjudices matériel et moral subis au titre de la perte de ses vêtements et objets personnels ainsi que de la reprise illégale de son logement,

— condamner la SCI SETHI représentée par le cabinet CORDIER au paiement de la somme de 3 000,00 euros au titre des dispositions combinées de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi de 1991,

— la condamner aux entiers dépens.

Par ses dernières écritures prises le 08 janvier 2025, le demandeur maintient l’intégralité de ses prétentions et y ajoutant conclut au débouté de la SCI SETHI et de la SARL Cabinet CORDIER de toutes leurs demandes et conclusions.

Aux termes de conclusions en réponse déposées à la dernière audience, la SCI SETHI représentée par la SARL Cabinet CORDIER demande, en vertu des articles 1231-1 et suivants du code civil, de :

— dire la clause résolutoire du bail (§ 2-11 en page 2) acquise pour des loyers impayés,

— débouter Monsieur [B] [M] [I] [U] de toutes ses demandes dont celle en indemnisation de 9 500,00 euros au titre de l’article 1240 du code civil,

— condamner Monsieur [B] [M] [I] [U] à payer l’arriéré de loyers de 3 639,65 euros,

— condamner Monsieur [B] [M] [I] [U] à régler les frais de remise en état des lieux selon factures d’un montant de 6 587,55 euros,

Reconventionnellement,

— condamner Monsieur [B] [M] [I] [U] à lui verser la somme de 5 000,00 euros pour procédure abusive et préjudice moral sur le fondement de l’article 1240 du code civil (ancien article 1382),

— condamner Monsieur [B] [M] [I] [U] à lui régler la somme de 10 388,47 euros outre les frais de commandement de payer du 27 mars 2018 de 161,27 euros ainsi que les intérêts de retard au taux légal à compter du jugement à intervenir,

Subsidiairement, dans le cas où le tribunal considérerait que le bail s’est poursuivi après le mois de février 2020,

— condamner Monsieur [B] [M] [I] [U] à lui payer la somme de 25 800,00 euros correspondant au loyer de 430 euros x 12 mois x 5ans,

— condamner Monsieur [B] [M] [I] [U] à lui régler la somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— prononcer le cas échéant l’expulsion sans délai de Monsieur [B] [M] [I] [U] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience du 14 janvier 2025, les parties représentées par leur conseil respectif maintiennent leurs moyens et demandes contenus dans leurs dernières écritures auxquelles elles se réfèrent expressément.

Le délibéré a été fixé au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’intervention forcée de la SCI SETHI

Selon l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

En l’espèce, il est établi que la SCI SETHI représentée par la SARL Cabinet CORDIER a donné à bail d’habitation à Monsieur [B] [M] [I] [U] un appartement de type F1 sis [Adresse 2] à [Localité 1].

Monsieur [B] [M] [I] [U], le locataire dispose bien du droit d’agir contre son bailleur à titre principal.

L’intervention forcée de la SCI SETHI par Monsieur [B] [M] [I] [U] est donc jugée recevable.

Sur la jonction des instances

Les instances enrôlées sous les numéros 24/01590 et 25/00154 présentent un lien de connexité tel qu’il convient en application de l’article 367 du code de procédure civile d’en prononcer la jonction et de dire que la procédure se poursuivra sous le numéro le plus ancien, 24/01590.

Sur la demande principale de Monsieur [B] [M] [I] [U]

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Selon les dispositions de l’article 9, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que la SCI SETHI représentée par la SARL Cabinet CORDIER a, selon acte sous seing privé du 15 avril 2014, donné à bail d’habitation pour une durée de 3 ans à Monsieur [B] [M] [I] [U] un appartement de type F1 sis [Adresse 2] à [Localité 1], moyennant un loyer indexé mensuel de 430 euros.

Monsieur [B] [M] [I] [U] expose au soutien de sa demande indemnitaire qu’en 2020, il se serait rendu dans sa famille au SRI LANKA pour quelques jours mais aurait dû s’y maintenir à cause des restrictions sanitaires imposées par la période du covid.

Il prétend qu’à son retour à [Localité 1], il n’aurait pu avoir accès à son logement en dépit des démarches effectuées auprès de l’agence et aurait porté plainte pour reprise illégale du logement. Il se plaint ainsi de n’avoir pu récupérer ses meubles, ses vêtements et ses documents laissés dans l’appartement et évalue son préjudice toutes causes confondues à la somme de 9 500,00 euros.

La SCI SETHI représentée par la SARL Cabinet CORDIER réplique en réponse que Monsieur [B] [M] [I] [U] ne s’est plus manifesté contrairement à ses allégations jusqu’à la date de l’assignation.

Il appartient à Monsieur [B] [M] [I] [U] de démontrer la véracité des faits tels qu’il les avance, c’est-à-dire que son logement aurait été repris illégalement par la défenderesse au moyen d’un changement de clés. Or, ce dernier s’il affirme avoir rejoint sa famille en mars 2020 au SRI LANKA, il ne prouve aucunement la période ou la date à laquelle il aurait été de retour à [Localité 1], ni avoir informé l’agence gestionnaire du bien loué de sa situation.

Il ne justifie pas plus avoir porté plainte pour reprise illégal du logement, précisant en page 2 de ses derniers conclusions que cette plainte serait en cours (….).

Au contraire, la SARL agence CORDIER produit le courrier portant mention RAR 1 A 149 172 75592 5 qu’elle a envoyé le 27 mars 2020 à Monsieur [B] [M] [I] [U] à l’adresse de son logement précisant qu’un ami à lui était venu lui restituer les clés du bien en lui expliquant qu’il était reparti définitivement au SRI LANKA, qu’elle pouvait ainsi reprendre possession des lieux. Elle précise dans cette correspondance qu’un mois après ce courrier sans manifestation de sa part, elle se rendra sur place, reprendra possession des biens et changera les clés du logement.

Force est de constater que Monsieur [B] [M] [I] [U] qui conteste la version avancée par la société défenderesse ne fournit aucun élément probant, aucune pièce qui viendrait corroborer ses allégations excepté deux mails de son conseil des 16 février 2024 et 04 mars 2024 avisant le cabinet de gestion CORDIER que son client l’avait saisi afin d’engager une procédure de reprise de son logement « sans expulsion » afin de récupérer ses affaires ainsi que son assignation du 20 mars 2024, soit 4 ans après son départ au SRI LANKA.

Toutefois, il appartenait au bailleur ou à son gestionnaire disposant d’un mandat à cet effet de diligenter une procédure de constat d’abandon des lieux loués et de reprise du logement devant le juge des contentieux de la protection selon requête en application de l’article 14-1 de la loi du 06 juillet 1989.

La SCI SETHI représentée par la SARL Cabinet CORDIER ne justifie pas avoir diligenté cette procédure non contradictoire laquelle était parfaitement adaptée à la situation d’un locataire qui ne réside plus dans un logement loué.

Dès lors, cette dernière a failli à ses obligations de bailleur en procédant à une reprise illégale du logement loué à Monsieur [B] [M] [I] [U] dès le 27 mars 2020, sans autorisation judiciaire préalable ni établissement d’un constat de l’état des lieux dressé par un commissaire de justice qui aurait démontré éventuellement l’abandon des lieux par le locataire.

La constatation de cette reprise illicite ouvre droit au profit du locataire à une indemnisation de principe liée à l’existence d’un préjudice moral qu’il conviendra de fixer à la somme de 1 000,00 euros, compte tenu toutefois de l’absence de manifestation de ce dernier auprès du gestionnaire du bien pendant 4 années consécutives.

La SCI SETHI représentée par la SARL Cabinet CORDIER sera donc condamnée à verser à

Monsieur [B] [M] [I] [U] une somme de 1 000,00 euros en réparation de son préjudice moral avec intérêts légaux à compter de l’assignation.

En revanche, Monsieur [B] [M] [I] [U] ne fournit aucune pièce, attestation ou tout autre élément probant telle qu’une liste détaillée susceptible de caractériser le préjudice matériel allégué portant sur la perte de ses vêtements et/ou autres objets qui lui appartiendraient, notamment des documents officiels, laissés dans le logement.

Il sera donc débouté de sa demande d’indemnisation d’un préjudice matériel et du surplus de sa demande en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI SETHI

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 1224 du code civil énonce que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La clause résolutoire précise, en vertu de l’article 1225, les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Le bail d’habitation liant les parties stipule à l’article 2-11 en page 9 une clause précisant que le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur : deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat.

La SCI SETHI invoque la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire du bail.

Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [B] [M] [I] [U] par acte d’huissier de justice en date du 27 mars 2018 pour un arriéré locatif d’un montant 1281,13 euros (loyers impayés de janvier 2018 à mars 2018) et le coût de l’acte pour 135,27 euros.

Toutefois, le tribunal n’est pas en mesure de constater l’acquisition de cette clause résolutoire en l’absence de production par le bailleur d’un décompte locatif postérieur au mois de mars 2018 afin de vérifier si le locataire aurait ou non réglé dans le délai légal de deux mois les causes de ce commandement de payer.

Il en est de même du second commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire signifié à Monsieur [B] [M] [I] [U] par acte d’huissier de justice en date du 24 juin 2019 pour un arriéré principal de 669,35 euros et le coût de l’acte pout 89,92 euros, à défaut d’un décompte locatif postérieur au mois de juin 2019.

En effet, les deux seuls décomptes locatifs produits aux débats par la SCI SETHI s’échelonnent pour l’un du 1er janvier 2019 au 21 juin 2019 et pour le second du 1er janvier 2020 au 1er août 2020, de sorte qu’il est impossible de se convaincre du non-règlement par le locataire des causes de ces deux commandements de payer les loyers dans le délai légal de deux mois.

En outre, et à titre surabondant, la SCI SETHI, bailleresse personne morale ne justifie pas avoir accompli les formalités exigées par les articles 24 II et III de la loi du 06 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de sa demande en résiliation du bail pour impayés locatifs.

La SCI SETHI représentée par la SARL Cabinet CORDIER sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

Loyers impayés

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer aux termes convenus.

La SCI SETHI sollicite à titre reconventionnel paiement de la somme de 3 639, 65 euros au titre d’un arriéré de loyers à laquelle Monsieur [B] [M] [I] [U] s’oppose, faisant valoir que la somme réclamée est fantaisiste et non justifiée par des avis d’échéance.

Selon l’article 1353 de ce code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Parmi les pièces versées au soutien de sa demande en paiement de la somme de 3 639,65 euros, le tribunal relève que si un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [B] [M] [I] [U] par acte d’huissier du 24 juin 2019 pour un montant de 759,27 euros dont un principal de 669,35 euros et le coût de l’acte pour 89,92 euros (pièce 14) et que deux relevés de compte locatif ont été établis (pièces 18 et 15 B), le premier arrêté au 21 juin 2019 et le second arrêté au 1er août 2020, ils ne sont pas consécutifs et débutent chacun d’eux par un solde débiteur inexpliqué et non justifié (le 1er de 1105,53 euros et le 2nd de 1083,49 euros).

Par voie de conséquence, le décompte locatif qui intègre ces éléments figurant en page 6 des dernières écritures de la société défenderesse est sujet à caution et ne pourra donc pas être retenu.

En ce qui concerne la demande en paiement de la somme de 10388.47 euros, faute également d’être étayée par des éléments probants, elle sera jugée non-fondée.

La SCI SETHI représentée par la SARL Cabinet CORDIER doit en conséquence être déboutée tant de sa demande en paiement de la somme de 3 639,65 euros que de celle de 10 388,47 euros au titre d’un arriéré locatif injustifié.

Travaux

Le locataire est tenu, en vertu de l’article 7 c) de la loi du 06 juillet 1989 de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et selon le d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La SCI SETHI sollicite en outre paiement de la somme de 6587,55 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement invoquant des dégradations locatives qu’elle impute à Monsieur [B] [M] [I] [U] .

Elle produit à cet égard 3 factures afférentes à un chantier sus à [Localité 1], [Adresse 2] aux montants élevés, l’une de la SARL ESB du 1er août 2020 vraisemblablement pour prestations de peinture dont la surface n’est pas renseignée outre un changement de la porte de la chambre pour un montant de 3 135,00 euros TTC, la seconde de la société France Clé du 05 août 2020 pour un montant de 1 980,00 euros TTC et une intervention à cette même adresse avec dépose de la porte existante et la pose d’une serrure sans distinction des postes de dépenses et enfin, de la société L’ouverture, la maison du volet d’un montant TTC de 1 472,55 euros pour la fourniture et pose d’une fenêtre 2 vantaux dans le salon et la chambre du logement concerné situé à l’adresse ci-dessus.

Toutefois, en l’absence d’un état des lieux de sortie ou de constat d’état des lieux dressé par un commissaire de justice, la SCI SETHI ne démontre aucunement comme elle le prétend qu’à la reprise du logement, elle aurait récupéré son appartement dans un état déplorable et dégradé, étant précisé, ce qui n’est pas contesté que Monsieur [B] [M] [I] [U] ne résidait plus dans ce local d’habitation depuis mars 2020 et que ces dégradations lui seraient imputables.

La SCI SETHI représentée par la SARL Cabinet CORDIER sera donc déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 6 587,55 euros.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SCI SETHI représentée par la SARL Cabinet CORDIER réclame le versement d’une somme de 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive engagée par

Monsieur [B] [M] [I] [U] et préjudice moral.

Cependant, elle ne caractérise pas la mauvaise foi de ce dernier, étant précisé que la mauvaise perception par un plaideur de l’étendue de ses droits ne saurait s’apparenter à un abus de droit d’ester en justice. Enfin, elle ne démontre pas davantage l’existence d’un préjudice moral, faute d’explication et d’élément fournis sur ce point.

La SCI SETHI représentée par la SARL Cabinet CORDIER est donc déboutée de cette prétention injustifiée.

Sur les demandes subsidiaires de la SCI SETHI

Il n’y a lieu de statuer sur les demandes en paiement de la somme de 25 800,00 euros qui correspondrait aux loyers dus sur 5 années, dans l’hypothèse où il y aurait lieu de considérer que le bail s’est poursuivi entre les parties après le mois de février 2020.

En effet, si aucun mécanisme juridique ne permet de constater la rupture du bail liant les parties, le tribunal ne peut que prendre acte de la reprise illégale des lieux loué au locataire par le bailleur telle que rappelée ci-dessus.

La demande en paiement de la SCI SETHI représentée par la SARL Cabinet CORDIER émise à ce titre sera donc rejetée.

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

La SCI SETHI représentée par la SARL Cabinet CORDIER qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance et sera condamnée à payer au conseil de Monsieur [B] [M] [I] [U], Maître Patricia COHEN une somme de 850,00 euros au titre de l’article 700-2 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, à moins que le juge ou la loi en décide autrement.

En l’espèce, il n’y a lieu de déroger à cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Dit l’intervention forcée de la SCI SETHI par Monsieur [B] [M] [I] [U] recevable,

Ordonne la jonction des instances enrôlées sous les numéros 24/01590 et 25/00154 et dit que la procédure se poursuivra sous le numéro le plus ancien, 24/01590, Monsieur [B] [M] [I] [U],

Prend acte de la reprise illégale des lieux loués à Monsieur [B] [M] [I] [U] sis à [Adresse 2], par la SCI SETHI représentée par la SARL Cabinet CORDIER,

Condamne la SCI SETHI représentée par la SARL Cabinet CORDIER à payer à Monsieur [B] [M] [I] [U] la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice moral avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

Déboute Monsieur [B] [M] [I] [U] du surplus de sa demande de dommages et intérêts et de celle en indemnisation d’un préjudice matériel,

Déboute la SCI SETHI représentée par la SARL Cabinet CORDIER de ses demandes reconventionnelles en paiement d’un arriéré locatif de 3 639,65 euros et de 10 388,47 euros outre du coût des travaux de remise en état pour 6587.55 euros,

Déboute la SCI SETHI représentée par la SARL Cabinet CORDIER de sa demande reconventionnelle en constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,

Déboute la SCI SETHI représentée par la SARL Cabinet CORDIER de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne la SCI SETHI représentée par la SARL Cabinet CORDIER à payer à l’avocat de Monsieur [B] [M] [I] [U], Maître Patricia COHEN la somme de 850,00 euros au titre de l’article 700-2 du code de procédure civile,

Condamne la SCI SETHI représentée par la SARL Cabinet CORDIER aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection