COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 19 Mars 2025

N° RG 24/02795 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PZ4E

Grosse délivrée

à Me [R]

Copie délivrée

à M^e FUSTER

le

DEMANDEUR:

Monsieur [T] [A]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [N] [S]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Grégory FUSTER, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame BIMBOT Slavica, Juge placée près la cour d’appel d’Aix en Provence déléguée au pôle de proximité du Tribunal judiciaire de Nice, assistée de Madame PLANTIER Laura, Greffier.

DEBATS : A l’audience publique du 28 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 16 décembre 2020, Monsieur [T] [A] a loué à Madame [N] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 720 euros, outre 80 sur provision pour charges.

Par courrier recommandé en date du 07 mai 2023, Monsieur [T] [A] a fait part à Madame [N] [S] de sa volonté de ne pas renouveler le contrat de location, visant l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, et lui a donné congé dudit logement pour le 31 décembre 2023, justifiant cette décision par sa volonté de vendre le bien.

Par acte extra-judiciaire en date du 26 juin 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, Monsieur [T] [A] a fait assigner Madame [N] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 14 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 28 janvier 2025.

A cette audience, les parties, respectivement représentées par leur conseil, ont repris leurs dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

L’affaire est mise en délibéré au 19 mars 2025.

Vu les articles 875-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

A titre liminaire, il convient de relever que Madame [N] [S] fait état, dans ses écritures, d’une « potentielle nullité du congé délivré par le Bailleur », non reprise dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit le juge de demandes.

I. Sur les demandes principales

Sur la validité du congé pour vente et la demande d’expulsion de la locataire

Aux termes de l’article 15-I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Selon l’article 15-II de la même loi, lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il comprend, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque. Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

En l’espèce, Monsieur [T] [A] a fait délivrer un courrier daté du 07 mai 2023 et reçu par la locataire le 10 mai 2023 par lequel il donne congé pour reprise en vue de vendre le logement et indiquent à la locataire qu’elle peut faire une offre d’achat, précisant le prix et les conditions de vente, ou devra quitter les lieux le 31 décembre 2023, date d’échéance. Le courrier reproduit les mentions de l’article 15-II de la loi de 1989.

Il ressort des éléments du dossier que le demandeur souhaite reprendre le logement pour le vendre. Il a notifié cette décision le 07 mai 2023, soit plus de six mois avant l’échéance du bail et sa possible reconduction.

Ainsi, la validité du congé pour revente, non discutée dans le dispositif des écritures de Madame [N] [S], ne souffre aucune contestation.

En conséquence, le bail liant les parties s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de ce congé au 31 décembre 2023. Madame [N] [S] se trouve donc occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2024 des lieux loués.

Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef du local d’habitation donné à bail.

Madame [N] [S] sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au loyer qui aurait dû être versé si le bail s’était poursuivi à son terme, sur justificatifs (et en cas d’absence de production des justificatifs à la somme de 857,60 euros), à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs au bailleur. Il n’y a en effet pas lieu de majorer le paiement de son loyer.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

L’obligation du locataire de quitter les lieux et de paiement de l’indemnité d’occupation ne sera pas assortie d’une astreinte, cette mesure comminatoire n’apparaissant pas nécessaire dès lors que la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. Sur la demande reconventionnelle en délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation et L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, la bonne foi de Madame [N] [S] ne pouvant pas être mise en doute au vu des éléments produits et contradictoirement débattus, et notamment ses demandes au titre du droit au logement opposable ainsi que sa demande de logement locatif social, il convient en conséquence de lui accorder un délai de six mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et selon les modalités ci-après précisées au dispositif de la présente décision, tenant compte du délai d’un an dont elle a de fait déjà bénéficié.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [S] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [T] [A], Madame [N] [S] sera condamnée à verser au demandeur la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE valable le congé pour vendre délivré par Monsieur [T] [A] à Madame [N] [S] pour le 31 décembre 2023 ;

CONSTATE que le bail d’habitation pour le logement situé [Adresse 4], liant les parties a été résilié par l’effet du congé délivré par Monsieur [T] [A] au 31 décembre 2023 ;

DIT que Madame [N] [S] est occupante sans droit ni titre du local d’habitation situé [Adresse 4], depuis le 1er janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [N] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

FAIT DROIT à la demande de Madame [N] [S] tendant à l’octroi de délais pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Madame [N] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai maximum de six mois, à compter de la signification de la présente décision, et l’y CONDAMNE en tant que de besoin ;

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE Monsieur [T] [A] de ses demandes d’astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [N] [S] à verser à Monsieur [T] [A] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 857,60 euros ;

CONDAMNE Madame [N] [S] à verser à Monsieur [T] [A] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [S] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le juge