TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] C.C.C.

délivrées le :

à M^e DAVIS de [Localité 5] (D0999)

M^e INDJEYAN SICAKYUZ (D0611)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 24/02199

N° Portalis 352J-W-B7I-C33VC

N° MINUTE : 2

Assignation du :

05 Février 2024

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 03 Décembre 2025

DEMANDERESSES

S.C. COLBY (RCS de [Localité 6] 449 921 956)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [D] [U] veuve [V]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentées par Maître Karol DAVIS de COURCY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0999

DÉFENDERESSE

S.A.S. A B I MAC MAHON (RCS de [Localité 7] 349 229 542)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Michaël INDJEYAN SICAKYUZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0611

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 08 Octobre 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2025.

ORDONNANCE

Rendue publiquement

Contradictoire

En premier ressort susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile

EXPOSÉ DE L’INCIDENT

Par acte sous seing privé du 13 décembre 1988 et avenant du 20 décembre 1988, Monsieur [E] [U], aux droits duquel se trouvent aujourd’hui Madame [D] [U] veuve [V] (usufruitière) et la S.C. COLBY (nue-propriétaire) a donné à bail commercial à la S.A.S. A B I MAC MAHON un local, sis [Adresse 1] à [Localité 8] pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1989 moyennant un loyer principal annuel de 120.000 francs hors taxes et hors charges, aux fins d’y exploiter une activité de « d’agence immobilière, marchand de biens et toutes opérations se rapportant directement ou indirectement à la profession immobilière ».

Par jugement en date du 16 octobre 2012, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a fixé à 15.865,50 euros en principal par an hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2009 le loyer du bail renouvelé.

Par arrêt en date du 23 septembre 2015, la cour d’appel de Paris a :

— déclaré irrecevable en son intervention volontaire la S.C. COLBY,

— réformé le jugement du 16 octobre 2012 et statuant à nouveau a fixé à 19.643 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2009 et que les loyers trop-perçus par les époux [V] porteront intérêts à compter du 18 janvier 2010 puis à partir de cette date au fur et à mesure de chaque échéance, avec capitalisation des intérêts.

Par acte extrajudiciaire du 24 octobre 2019, Madame [D] [U] veuve [V] et la S.C. COLBY on fait délivrer à la S.A.S. A B I MAC MAHON un commandement d’avoir à payer la somme de 8.498,39 euros, visant la clause résolutoire.

Par ordonnance du 28 mai 2020, le juge des référés a constaté à compter du 25 novembre 2019 l’acquisition de la clause résolutoire, condamné la S.A.S. A B I MAC MAHON à payer à Madame [D] [U] veuve [V] la somme de 1.192,34 euros au titre de l’arriéré de loyer, de charges et d’indemnité d’occupation éventuelle, arrêté au 26 février 2020 inclus, autorisé la S.A.S. A B I MAC MAHON à se libérer en 19 mensualités de 60 euros et suspendu pendant ce délai les effets de la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 3 septembre 2020, la S.A.S. A B I MAC MAHON a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2020 moyennant un loyer annuel de 17.200 euros en précisant qu’elle avait libéré deux caves se situant en sous-sol qui seraient des parties communes et installé un mur séparateur entre ses parties privatives et lesdites caves. Elle faisait valoir que la surface utile réelle globale des locaux loués était de ce fait réduite.

Par acte extrajudiciaire du 23 novembre 2020, Madame [D] [U] veuve [V] et la S.C. COLBY ont délivré à la S.A.S. A B I MAC MAHON un commandement visant la clause résolutoire faisant sommation à cette dernière de :

« - supprimer la porte en métal donnant accès entre le grand-sous-sol du lot n°2 du règlement de copropriété et le couloir, partie commune en sous-sol

— fermer l’ouverture pratiquée dans le mur séparatif entre le couloir, partie commune en sous-sol, et le grand sous-sol du lot n°2

— supprimer le mur séparant la portion de cave 1 et les portions de cave 2 et 3 du grans sous-sol formant un tout indivisible du lot n°2

— en rétablissant à ses frais les ouvrages dans leur configuration initiale résultant des plans annexés au règlement de copropriété par des entreprises notoirement compétentes et assurées sous le contrôle de l’architecture de la copropriété".

La S.A.S. A B I MAC MAHON s’est opposée à ce commandement par acte extrajudiciaire en date du 22 décembre 2020.

Par acte extrajudiciaire du 2 décembre 2020, Madame [D] [U] veuve [V] et la S.C. COLBY ont notifié à la S.A.S. A B I MAC MAHON un refus de renouvellement du bail pour motifs graves et légitime (violations des dispositions contractuelles relatives au travaux dans les locaux loués et relatives au paiement du loyer), sans versement d’une indemnité d’éviction et en donnant congé pour le 1er juillet 2021.

La S.A.S. A B I MAC MAHON s’est opposée à ce refus par acte extrajudiciaire en date du 24 décembre 2020.

Par acte d’huissier de justice du 5 février 2024, Madame [D] [U] veuve [V] et la S.C. COLBY ont assigné la S.A.S. A B I MAC MAHON devant la présente juridiction, aux fins essentielles de juger que le bal commercial liant les parties a pris fin le 1er juillet 2021, ordonner l’expulsion de la S.A.S. A B I MAC MAHON, la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation et à la somme de 9.886,56 euros T.T.C. au titre du rappel sur indexation dû sur le loyer et sur l’indemnité d’occupation depuis le 1er trimestre 2020.

Dans ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 1er octobre 2025, la S.A.S. A B I MAC MAHON demande au juge de la mise en état, de :

« Vu l’article L 145-60 du Code de Commerce, Vu les articles 122 & suivants du Code de Procédure Civile, Vu les explications qui précèdent et vu les pièces versées aux débats,

DIRE que l’action du bailleur introduite par assignation en date du 5.02.2024 découlant de son congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans indemnité d’éviction, en date du 2.11.2020, est prescrite, tout comme les demandes en découlant, l’en débouter purement et simplement,

Vu l’article L 145-17 du Code de Commerce, vu les explications qui précèdent et vu les pièces versées aux débats,

Vu l’absence de mise en demeure préalable valable, faute d’écoulement du délai d’un mois laissé au locataire au moment du refus de renouvellement du 2.12.2020,

Prononcer la nullité du refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans indemnité d’éviction en date du 2.12.2020, avec toutes les conséquences de fait et de droit y attachés,

Dans tous les cas, si par extraordinaire sa nullité n’était pas prononcée,

Dire que le refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes en date du 2.12.2020 est équivalent à un refus sans motif, entraînant un renouvellement de droit du bail, en conséquence,

Débouter la SCI COLBY et Madame [D] [V] née [U] de toutes demandes, fins et conclusions,

Vu l’article 1353 du Code civil, vu l’article L. 145-60 du Code de commerce,

PRONONCER l’irrecevabilité des demandes de condamnations financières faites à l’encontre de la société ABI MAC MAHON, celles-ci étant en outre prescrites,

Condamner in solidum la SCI COLBY et Madame [D] [V] née [U] à payer à la société ABI MAC MAHON la somme de 3600 € au titre de l’article 700 du CPC, outre aux entiers dépens ;

Débouter la SCI COLBY et Madame [D] [V] née [U] de toutes

demandes plus amples ou contraires,".

Par conclusions d’incident en réponse notifiées par voie électronique le 30 juin 2025, Madame [D] [U] veuve [V] et la S.C. COLBY demandent au juge de la mise en état, aux visas des articles L. 145-8 et suivants, L. 145-17, L. 145-60 du code de commerce, 1240 et 2224 du code civil et 789 du code de procédure civile, de :

« JUGER non prescrite l’action en expulsion diligentée par la société COLBY et par Madame [D] [V], à l’encontre de la société ABI MAC MAHON ;

DEBOUTER la société ABI MAC MAHON de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, au titre de l’incident initiée par elle,

JUGER prescrite la société ABI MAC MAHON en toutes ses demandes et en toute contestation du refus de renouvellement qui lui a été signifié le 2 décembre 2020 ;

CONDAMNER la société ABI MAC MAHON à payer à la société COLBY et à Madame [D] [V] la somme provisionnelle de 18.092,43 € TTC au titre du rappel sur indexation dû sur le loyer et sur l’indemnité d’occupation, depuis le 1er trimestre 2020, temps non prescrit ;

CONDAMNER la société ABI MAC MAHON à payer à la société COLBY et à Madame [D] [V] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER la société ABI MAC MAHON aux entiers dépens."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 8 octobre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 3 décembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

Sur les fins de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de Madame [D] [U] veuve [V] et la S.C. COLBY

La S.A.S. A B I MAC MAHON soutient que l’action de Madame [D] [U] veuve [V] et de la S.C. COLBY introduite par assignation en date du 5 février2024 découlant de son congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans indemnité d’éviction, en date du 2 décembre 2020, est prescrite, tout comme les demandes en découlant. Elle soutient que le délai de prescription de l’action en expulsion du bailleur en exécution du refus de renouvellement sans indemnité est de deux ans. Elle précise que l’action en expulsion, qui découle directement du refus de renouvellement du bail commercial, est soumise à la prescription biennale. Elle fait valoir que plus de deux ans se sont écoulés depuis le 2 décembre 2020, date de la délivrance du congés, sans aucun acte de la bailleresse et que l’action de la bailleresse est donc prescrite.

Madame [D] [U] veuve [V] et la S.C. COLBY s’opposent à cette demande. Elles font valoir que l’action en expulsion du locataire devenu dans droit ni titre se prescrit par 5 ans et que le preneur doit saisir le tribunal compétent dans le délai de deux ans s’il souhaite contester les motifs du refus de renouvellement et de faire fixer l’indemnité d’éviction. Elle allègue qu’en l’absence de contestations du refus de renouvellement dans le délai de prescription biennale, ledit refus est définitivement validé et que dès lors le refus a mis fin au bail et qu’en l’absence de contestation dans le délai de deux ans, les motifs graves et légitimes énoncés dans ce refus ne peuvent plus être contestés. Elle soutiennent enfin que leur action n’est pas prescrite et sollicitent en revanche la prescription de l’action de la S.A.S. A B I MAC MAHON en défense en contestation du refus de renouvellement.

À titre liminaire, en application de l’article 789 du code de procédure civile, « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…) 6° statuer sur les fins de non-recevoir ».

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, force est de constater que le sort des fins de non-recevoir soulevées par chacune des parties nécessite un examen au fond. Le juge de la mise en état estime en conséquence inopportun compte tenu de l’état d’avancement de l’instruction de statuer de manière autonome sur l’incident portant sur la prescription des demandes de Madame [D] [U] veuve [V] et de la S.C. COLBY, eu égard à l’imbrication de cette demande avec celle de la prescription des demandes de la S.A.S. A B I MAC MAHON, étant précisé que cette dernière n’a pas en l’état de la procédure notifié de conclusions fond et ainsi formulées de demandes au fond mais également de leur imbrication dans l’ensemble du litige.

Il convient donc de renvoyer au tribunal l’examen de ces fins de non-recevoir soulevées par les parties, tel que le prévoit l’article 789 du code de procédure civile.

Sur la demande de nullité du refus de renouvellement

La S.A.S. A B I MAC MAHON sollicite à titre principal la nullité du refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans indemnité d’éviction en date du 2 décembre 2020, avec toutes les conséquences de fait et de droit y attachés, et à titre subsidiaire de dire que le refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes est équivalent à un refus sans motif, entraînant un renouvellement de droit du bail.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, le juge de la mise en état est seul compétent, à l’exclusions de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure et les incidents mettant fin à l’instance.

Selon l’article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

En l’espèce, la demande de nullité du congé avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction signifié le 2 décembre 2020 ainsi que celle à titre subsidiaire visant à dire que le refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes est équivalent à un refus sans motif ne constituent pas des exceptions de procédure qui tendent à faire déclarer la présente instance irrégulière ou éteinte voire à en suspendre le cours.

Il s’agit donc de moyens de défense au fond qui relèvent de la compétence du tribunal et non de la compétence du juge de la mise en état.

Sur la demande de provision

Madame [D] [U] veuve [V] et la S.C. COLBY sollicitent à titre reconventionnel la condamnation de la locataire à leur la somme provisionnelle de 18.092,43 euros T.T.C. au titre du rappel sur indexation dû sur le loyer et sur l’indemnité d’occupation, depuis le 1er trimestre 2020.

La S.A.S. A B I MAC MAHON s’oppose à cette demande. Elle fait valoir que Madame [D] [U] veuve [V] et la S.C. COLBY ne produisent aucun décompte ou historique de règlement ; que la demande d’indemnité d’occupation est sans fondement juridique car le bail s’est poursuivi tacitement ; qu’à supposer que le bail a pris fin le 1er juillet 2021, l’action en paiement de l’indemnité d’occupation est soumise à la prescription biennale ; que la demande de paiement d’un arriéré d’indemnité d’occupation pour la période au 5 février 2022 est prescrite.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le juge de la mise en état ne peut exercer les pouvoirs qui lui sont dévolus que si la demande de provision ne se heurte à aucune contestation sérieuse qui implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En l’espèce, force est de constater que la demande de provision de Madame [D] [U] veuve [V] et la S.C. COLBY se heurtent à une contestation sérieuse nécessitant un examen au fond du dossier qui ne relève pas de la compétence du juge de la mise en état. Madame [D] [U] veuve [V] et la S.C. COLBY seront par conséquent déboutées de leur demande de provision.

Sur les demandes accessoires

Selon les dispositions de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

En l’espèce, il y a lieu de souligner que la présente décision ne met pas fin à l’instance, de sorte que les frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du même code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

L’affaire est renvoyée à l’audience de mise en état du 6 mai 2026 pour :

— conclusions récapitulatives de la S.A.S. A B I MAC MAHON avant le 3 février 2026,

— conclusions récapitulatives en réplique de Madame [D] [U] veuve [V] et la S.C. COLBY avant le 3 avril 2026,

— étant précisé que les parties sont invitées à reprendre l’intégralité de leurs prétentions et moyens, en ce inclus la n de non-recevoir tirée de la prescription.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

AVISE les parties que les fins de non-recevoir soulevée par les parties seront examinées par le tribunal appelé à statuer sur le fond du litige,

SE DÉCLARE incompétent au profit du tribunal pour statuer sur la demande à titre principal de nullité du congé avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction ainsi que celle à titre subsidiaire visant à dire que le refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes est équivalent à un refus sans motif de la S.A.S. A B I MAC MAHON,

DÉBOUTE Madame [D] [U] veuve [V] et la S.C. COLBY de leur demande en paiement d’une provision de de 18.092,43 euros T.T.C. au titre du rappel sur indexation dû sur le loyer et sur l’indemnité d’occupation, depuis le 1er trimestre 2020,

RENVOIE en conséquence l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée de la 18ème chambre – 3ème section du 6 mai 2026 à 11h30 pour :

— conclusions récapitulatives de la S.A.S. A B I MAC MAHON avant le 3 février 2026,

— conclusions récapitulatives en réplique de Madame [D] [U] veuve [V] et la S.C. COLBY avant le 3 avril 2026,

— étant précisé que les parties sont invitées à reprendre l’intégralité de leurs prétentions et moyens, en ce inclus la n de non-recevoir tirée de la prescription,

RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

RÉSERVE les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Faite et rendue à [Localité 7] le 03 Décembre 2025

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Henriette DURO Sandra PERALTA