COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [R] [S] [G], [P] [K] [J] [U] épouse [G] c/ Syndic. de copro. [Adresse 2]

N° 25/

Du 21 Août 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/04237 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PIVX

Grosse délivrée à

la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO

M^e Marie-christine MOUCHAN

expédition délivrée à

le 21 Août 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt et un Août deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Mai 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 21 Août 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 21 Août 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

M. [R] [S] [G]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Marie-christine MOUCHAN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [P] [K] [J] [U] épouse [G]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Marie-christine MOUCHAN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [G] et Mme [P] [U] épouse [G] sont propriétaires des lots n°3 et 6 ainsi que de la moitié indivise du lot n°1 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 6], administré par son syndic en exercice, la société Citya Matas & Lottier.

Par la résolution n°6 de l’assemblée générale du 12 mars 2018, les consorts [G] ont été autorisés à changer la destination de leur cave (lot n°3) en un local à usage d’habitation.

Lors de l’assemblée générale du 8 septembre 2022, un point d’information a été effectué à propos des désordres constatés concernant le lot n°3 appartenant aux consorts [G].

Par lettre du 26 juin 2023, M. [R] [G] a demandé au syndic de mettre à jour les millièmes de la copropriété.

Une assemblée générale s’est réunie le 30 août 2023. Lors de celle-ci, ont notamment été refusées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les résolutions suivantes :

« Résolution n°5 : Autorisation à donner aux époux [G] propriétaires du lot n°3 de l’état descriptif de division de valider a posteriori les travaux déjà réalisés ayant pour objet de créer une ouverture de 40x80cm en façade sud dans le lot n°3, affectant les parties communes, sous les réserves suivantes destinées à garantir le syndicat des copropriétaires »,

« Résolution n°6 : Résolution présentée par les époux [G] : Demande d’autorisation rétroactive en vue de la création d’une ouverture de 40x80cm au droit du mur sud-est de l’immeuble donnant sur la cour intérieure commune avec la Maison Pignon ».

Par acte du 3 novembre 2023, M. [R] [G] et Mme [P] [U] épouse [G] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Menton devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’annulation des résolutions n°5 et 6 de l’assemblée générale du 30 août 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 28 janvier 2025, M. [R] [G] et Mme [P] [U] épouse [G] sollicitent :

l’annulation des résolutions n°5 et 6 de l’assemblée générale du 30 août 2023,que la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] visant à la remise en état des lieux, formalisée par voie de conclusions du 19 décembre 2023 et rappelée par conclusions du 26 novembre 2024, soit déclarée irrecevable car prescrite,la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris la TVA au taux de 20%.

Ils soutiennent que leur demande d’inscription à l’ordre du jour de l’autorisation rétroactive portant sur la création d’une ouverture de 40x80 cm au droit du mur sud-est de l’immeuble donnant sur la cour intérieure commune avec la « Maison Pignon » visait à régulariser les travaux exécutés en 2017 sans autorisation. Ils soulignent que le syndicat des copropriétaires était informé dès septembre 2018 de la réalisation de cette ouverture. Ils indiquent que le libellé de la résolution concernant leur demande d’autorisation, faisant l’objet de la résolution n°6 rejetée par l’assemblée générale, ne permettait pas d’apprécier la teneur des débats qui ont été consacrés à la question.

Ils font valoir qu’en revanche, la résolution n°5 a été documentée par la consultation rédigée par l’avocat du syndicat des copropriétaires avec le détail des conditions auxquelles ils auraient dû satisfaire si l’autorisation qu’ils sollicitaient avait été accordée.

Ils répliquent qu’il ressort de la note de faisabilité de la société Sammi que la stabilité de l’immeuble et la sécurité des occupants ne sont pas compromises par ces travaux, aucun dommage n’étant allégué par le syndicat ; que la transformation de la cave en studio ne contrevient pas à la destination à usage mixte de l’immeuble. Ils estiment que si le syndicat avait décelé une quelconque atteinte à la destination de l’immeuble, il n’aurait pas entrepris les démarches en vue de la publication de l’état descriptif de division modifié à la fin de l’année 2023. En outre, ils relèvent qu’aucune atteinte aux droits des autres copropriétaires n’a été constatée. Enfin, ils font valoir qu’il résulte de la consultation de l’avocat de la copropriété, de l’avis de leur architecte et de l’autorisation définitive du maire de [Localité 6] que l’ouverture litigieuse respecte les règles d’urbanisme et celles relatives aux caractéristiques d’un logement décent exigées par les lois en vigueur. Ils ne comprennent donc pas pourquoi les deux autres copropriétaires se sont opposés à l’adoption de la résolution n°6.

Ils rappellent que la jurisprudence a admis de longue date la possibilité pour l’auteur de travaux irréguliers d’en obtenir la ratification par une décision ultérieure de l’assemblée générale prise à la majorité nécessaire pour autoriser les travaux et que l’autorisation de ne pas démolir une construction irrégulière équivaut à une autorisation a posteriori.

Ils invoquent le fait que les époux [L], copropriétaires, ont été autorisés à modifier l’usage de leur cave et à réaliser divers travaux d’aménagement devant permettre à Mme [L] d’exercer son activité professionnelle de psychothérapeute. Ils en déduisent que le refus de leur demande est injustifié puisque l’autorisation a déjà été accordée à d’autres copropriétaires et que le refus n’est pas motivé par une atteinte à la destination de l’immeuble.

Ils estiment qu’au regard des dispositions de l’article L 242-1-1 II du code des assurances, ils n’étaient pas tenus de souscrire une police d’assurance dommages-ouvrage puisque l’assurance obligatoire ne garantit que les dommages à l’ouvrage existant provoqués par la construction d’un ouvrage neuf en cas d’indivisibilité technique entre les deux ouvrages et si celle-ci procède de l’incorporation totale de l’existant dans le neuf.

Ils en concluent que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’il était en droit de refuser l’autorisation sollicitée puisqu’il ne rapporte pas la preuve d’une atteinte aux parties communes et que les copropriétaires avaient reçu, au cours de l’assemblée générale litigieuse, toutes les informations propres à les convaincre d’accorder, même a posteriori, cette autorisation. Ils soutiennent que l’abus de majorité est caractérisé.

Ils ajoutent que ce refus peut être lié à la condamnation du syndicat à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, par jugement du 13 avril 2023.

De surcroît, ils font valoir que la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires est prescrite. Ils indiquent que la fin de non-recevoir tirée de la prescription a été soulevée par voie de conclusions d’incident des 28 novembre et 2 décembre 2024 saisissant le juge de la mise en état. Ils expliquent qu’une question de fond nécessite d’être tranchée antérieurement à cette fin de non-recevoir si bien que l’affaire a été renvoyée devant la présente juridiction pour qu’elle statue sur le fond et la fin de non-recevoir.

Ils indiquent que le syndicat affirme avoir pris connaissance de l’ouverture litigieuse à l’occasion de l’assemblée générale du 8 septembre 2022 alors que celle-ci a été réalisée à la fin de l’année 2017. Ils rappellent que la copropriété est composée de 3 copropriétaires et estiment que si un copropriétaire a été informé de la réalisation de l’ouverture contestée en août 2018, le deuxième copropriétaire l’a été également.

Ils exposent que l’action qui ne tend qu’à la suppression d’ouvrages affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, réalisés sans autorisation régulière, est désormais soumise à la prescription quinquennale. Quant au point de départ, ils énoncent que la question a été abordée au sein de la copropriété voisine lors de l’assemblée générale du 8 septembre 2022 et que selon ses propres déclarations lors de l’assemblée générale du 15 novembre 2017, Mme [D], copropriétaire, a été informée des faits en août 2018. Ils précisent que la loi du 23 novembre 2018 ayant réduit le délai de prescription de 10 à 5 ans, l’action du syndicat devait être introduite avant le 25 novembre 2023.

Ils ajoutent que si Mme [C] ne représente pas le syndicat des copropriétaires, elle pouvait entreprendre à titre personnel l’une des actions individuelles ouvertes par l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fondée sur la violation du règlement de copropriété ou tendant à la cessation de l’atteinte causée par les travaux litigieux aux parties communes. En outre, ils indiquent que rien n’empêchait cette dernière de communiquer l’information au syndic. Ils précisent que la Cour de cassation invite désormais le juge à vérifier si les atteintes portées aux parties communes et privatives sont d’une gravité telle qu’elles justifient la démolition des ouvrages irrégulièrement édifiés, ce que le syndicat ne démontre pas.

Ils soulignent avoir obtenu l’autorisation d’entreprendre les travaux contestés par arrêté municipal du 19 mars 2024, sous réserve du respect des prescriptions de l’architecte des bâtiments de France qui a donné un avis favorable à l’autorisation sollicitée à condition que les normes sanitaires en matière d’éclairage soient respectées. Ils font valoir que cette autorisation a fait l’objet de l’affichage exigé par les articles R 424-15 et R 600-2 du code de l’urbanisme. Ils estiment que les tiers intéressés ont été valablement informés de la possibilité de former un recours à l’encontre de la décision du maire de [Localité 6] qui est désormais définitive.

Dans ses dernières écritures notifiées le 11 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] conclut au débouté et sollicite la condamnation de M. [R] [G] et Mme [P] [U] épouse [G] à remettre en état, sous astreinte, le mur partie commune de la copropriété sur lequel ils ont fait réaliser sans autorisation une ouverture de 40x80cm depuis leur lot n°3 en rebouchant ladite ouverture et à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fonde sa demande reconventionnelle sur les articles 15 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 2224 du code civil. Il expose que l’information détenue par lui est distincte de celle détenue par ses membres. Il en déduit que le point de départ du délai de prescription est la date à laquelle il a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer son action. Il soutient avoir été informé de l’ouverture sur la façade mitoyenne avec la copropriété voisine réalisée par les demandeurs à l’occasion de l’assemblée générale du 8 décembre 2022 lors de laquelle il a autorisé son syndic à ester en justice à l’encontre des consorts [G]. Il estime que la connaissance de la situation par Mme [D] ne doit pas être assimilée à la sienne et que le point de départ de la prescription à son encontre doit être fixée au 8 décembre 2022, date à laquelle il a été averti directement de la situation. Il en déduit que son action est recevable puisqu’il pouvait assigner les consorts [G] jusqu’en décembre 2027.

En outre, il ajoute que les demandeurs ont reconnu expressément et sans équivoque avoir fait procéder à des travaux sur les parties communes sans autorisation préalable lors de l’assemblée générale du 30 août 2023, ce qui interrompt la prescription conformément à l’article 2240 du code civil. Il en conclut qu’un nouveau délai de prescription a débuté à compter de cette date pour se terminer le 30 août 2028.

Quant à la demande d’annulation des résolutions contestées, il rappelle que l’annulation d’une décision de refus d’autorisation de travaux n’équivaut pas à une autorisation de travaux, même pour ceux déjà réalisés. Il estime qu’en procédant aux travaux de sa seule autorité, un copropriétaire fait obstacle à l’application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 qui lui permet d’être autorisé par le tribunal à effectuer les travaux à ses frais.

Il estime avoir usé de son pouvoir souverain pour refuser la régulation a posteriori des travaux réalisés par les consorts [G]. Il indique que ces derniers ne rapportent pas la preuve d’une intention de nuire et que cette décision de refus n’est pas contraire à l’intérêt général de la copropriété et ne favorise pas l’intérêt personnel des copropriétaires majoritaires. Il fait valoir que ce refus a justement pour but de protéger la copropriété contre les travaux effectués sur les parties communes sans autorisation par des copropriétaires seuls responsables de leurs actes illicites. Il expose que l’adoption des résolutions n°5 et 6 était uniquement dans l’intérêt personnel des demandeurs et qu’il n’était pas juridiquement contraint de régulariser cette contravention au règlement de copropriété. Il estime que le refus d’une dérogation à la règle de droit n’est pas constitutif d’un abus de majorité ni d’une intention de nuire.

Il mentionne que si les consorts [G] ont été autorisés à changer la destination de leur cave en appartement lors de l’assemblée générale du 12 mars 2018, ils n’ont pas été autorisés à porter atteinte aux parties communes par le percement d’un mur maître en façade de la copropriété. Il affirme que tous travaux affectant les parties communes nécessitent une autorisation préalable de l’assemblée générale, quand bien même le but serait d’affecter un local à un usage d’habitation sans porter atteinte à la destination de l’immeuble.

En outre, il fait valoir que le copropriétaire auteur de travaux irréguliers ne peut invoquer l’obtention d’une autorisation administrative pour tenter de justifier les travaux effectués sans autorisation du syndicat des copropriétaires puisqu’une autorisation d’urbanisme est toujours délivrée sous réserve du droit des tiers.

Il réplique que l’absence de préjudice subi par le syndicat ou les copropriétaires du fait des travaux réalisés est inopérant puisqu’il soutient pouvoir obtenir la démolition de travaux exécutés sans autorisation sans avoir à établir l’existence d’un préjudice qui résulte de la violation d’une obligation par le copropriétaire qui en est l’auteur. Il précise tout de même subir un trouble préjudiciable puisque ces travaux affectent les parties communes et que les demandeurs n’ont pas communiqué l’identité de l’entreprise ayant réalisé l’ouverture litigieuse et de son assureur, la date exacte des travaux ainsi que le justificatif de souscription avant l’ouverture du chantier d’une assurance dommages ouvrages qui serait obligatoire selon l’article L 242-1 du code des assurances. Il en conclut que les demandeurs engageront leur responsabilité personnelle en cas de sinistre dans les parties communes du fait de ces travaux non assurés.

Il conteste le lien entre son refus légitime d’approuver a posteriori les travaux réalisés en violation de la loi et de ses droits et sa condamnation à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans une autre affaire.

Quant à sa demande reconventionnelle, il soutient pouvoir solliciter la remise en état du mur ayant fait l’objet de travaux non assurés ni autorisés a priori ou a posteriori et affectant la structure porteuse de l’immeuble. Il souligne que ces travaux irréguliers constituent une voie de fait. Il estime que les juridictions du fond ne peuvent que faire droit à cette demande et ne sont pas compétentes pour apprécier l’opportunité du refus de ratification des travaux. Il explique que la jurisprudence ancienne à laquelle il fait référence témoigne de sa constance puisqu’elle perdure à ce jour.

Il réplique que les arrêts cités par les consorts [G] à propos de la condition de gravité conditionnant la démolition de travaux irréguliers sont antérieurs aux derniers arrêts sur lesquels il fonde son argumentation et qu’ils concernaient une demande en référé de démolition de 6 bâtiments occupés, ce qui est très éloigné de la présente situation. Il en déduit que la condition de gravité n’est pas applicable en l’espèce. Il expose que le second arrêt, non publié, indique simplement qu’une cour d’appel ne répondant pas à l’argument d’une des parties entache son arrêt d’un défaut de motivation et mentionne qu’en l’espèce, les travaux litigieux n’offraient aucun intérêt à la copropriété contrairement aux faits de cet arrêt.

La clôture de la procédure est intervenue le 5 mai 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 20 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 21 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en annulation des résolution n°5 et 6 de l’assemblée générale du 30 août 2023.

Aux termes de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Néanmoins, une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée générale, peut faire l’objet d’un recours en annulation lorsqu’elle a été le résultat de manœuvres destinées à obtenir, par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun ou qu’elle révèle une inégalité de traitement entre les copropriétaires.

Une décision d’assemblée générale de copropriétaires peut ainsi être annulée pour abus de majorité qui consiste à utiliser la majorité soit dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit avec l’intention de nuire.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit, abus qui doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Est assimilée à un abus de majorité la décision d’assemblée générale qui compromet indûment l’équilibre indispensable entre les droits concurrents des copropriétaires tels qu’ils résultent de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, la discrimination entre copropriétaires, sans motif légitime, caractérisant un tel abus.

Lorsqu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, les travaux entrepris par un ou plusieurs copropriétaires doivent faire l’objet d’une autorisation préalable décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires conformément à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Les travaux affectant les parties communes se définissent comme les travaux effectués dans les parties privatives entraînant des incidences sur les parties communes qu’elles affectent dans leur consistance matérielle ou les modalités de leur usage, sans toutefois s’analyser en une véritable appropriation.

Aucun des travaux entrant dans le champ d’application de l’article 25 b) de la loi ne peut être entrepris par un copropriétaire sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale, autorisation qui doit être expresse.

Si l’assemblée générale est seule qualifiée pour accorder ou refuser l’autorisation d’entreprendre des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, elle ne dispose cependant pas d’un pouvoir discrétionnaire en la matière.

Sa décision de refus doit être justifiée par des motifs légitimes et sérieux car, à défaut, le copropriétaire désireux de faire procéder à des travaux sera en droit de saisir le tribunal qui substituera sa décision à celle de l’assemblée s’il a préalablement démontré qu’elle a été abusive.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 30 août 2023, ont été refusées à la majorité des copropriétaires les résolutions n°5 et 6 intitulées comme suit :

« Résolution n°5 : Autorisation à donner aux époux [G] propriétaires du lot n°3 de l’état descriptif de division de valider a posteriori les travaux déjà réalisés ayant pour objet de créer une ouverture de 40x80cm en façade sud dans le lot n°3, affectant les parties communes, sous les réserves suivantes destinées à garantir le syndicat des copropriétaires »,

« Résolution n°6 : Résolution présentée par les époux [G] : Demande d’autorisation rétroactive en vue de la création d’une ouverture de 40x80cm au droit du mur sud-est de l’immeuble donnant sur la cour intérieure commune avec la Maison Pignon ».

Les consorts [G] versent aux débats une note de faisabilité délivrée le 18 août 2022 par la société Sammi. Il y est indiqué qu’après vérification de la faisabilité technique d’une ouverture de 40x80 cm au droit du mur donnant sur la cour intérieure de l’immeuble, l’intervention structurelle a été jugée réalisable du point de vue de la descente de charge statique. Il est ajouté qu’une reprise a été réalisée au droit du linteau.

Une analyse de non-aggravation vis-à-vis de l’incidence sismique induite par la modification projetée a également été réalisée suivant le cahier de l’association française du génie parasismique. L’avis favorable à la réalisation des travaux litigieux a donc été confirmé.

En outre, selon le rapport de visite de la société niçoise d’architecte du 14 septembre 2023 :

« La transformation d’une cave en habitation, dans la mesure où elle est desservie uniquement par une partie commune dans un bâtiment d’habitation collective, constitue la création de surface de plancher ». De plus, « une simple déclaration préalable peut donc être déposée en régularisation ».

Toutefois, l’autorisation octroyée aux consorts [G] par arrêté municipal du 19 mars 2024 ainsi que l’attestation de non contestation des travaux du 11 octobre 2024 ne permettent pas, à eux seuls, d’établir la régularité des travaux entrepris par ces derniers et cette autorisation administrative ne les dispense pas de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale.

En effet, l’arrêté municipal est inopposable au syndicat des copropriétaires puisque celui-ci mentionne que l’autorisation sollicitée est accordée « sous réserve du droit des tiers ».

Or, il résulte de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 qu’aucun travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, ne peut être entrepris par un copropriétaire sans l’autorisation expresse et préalable de l’assemblée générale.

Si l’irrégularité de travaux engagés sans l’autorisation préalable peut toutefois disparaître du fait de leur ratification ultérieure par l’assemblée générale, celle-ci est en droit de la refuser.

En effet, la violation du règlement de copropriété est une raison suffisante au refus de ratification de travaux exécutés sans autorisation de l’assemblée générale.

Dès lors, les consorts [G] qui ont procédé à des transformations de l’aspect extérieur de l’immeuble sans avoir saisi l’assemblée générale d’une demande d’autorisation préalable ne peuvent invoquer un abus du droit résultant du refus de l’assemblée de ratifier leurs travaux.

Par ailleurs, s’il ressort des résolutions n°6, 7 et 8 de l’assemblée générale du 2 novembre 2021 que les époux [L] ont été autorisés à modifier l’usage de leur cave (lot n°2) en local commercial, à réaliser des travaux ayant pour objet l’ajout d’un parlophone dans ce local, à effectuer les changements nécessaires sur le parlophone principal de l’immeuble ainsi qu’à apposer une plaque professionnelle sur la façade de l’immeuble, les consorts [G] ont également été autorisés à modifier l’usage de leur cave (lot n°3) en local à usage d’habitation par la résolution n°6 de l’assemblée générale du 12 mars 2018.

Les demandeurs n’ont pas sollicité qu’une autorisation de réaliser des travaux soit inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée générale, antérieurement à l’assemblée litigieuse, si bien qu’aucune discrimination entre les copropriétaires ne peut être relevée.

En effet, ces derniers ne peuvent comparer le refus d’approuver a posteriori des travaux irréguliers réalisés sans autorisation de l’assemblée générale à une autorisation donnée a priori aux consorts [L] puisque la situation des consorts [G] est constitutive d’une violation du règlement du copropriété.

Or, en cas de situations distinctes, le traitement entre divers copropriétaires peut être différent sans qu’un abus de majorité puisse être caractérisé.

Par conséquent, la demande des consorts [G] visant à l’annulation des résolutions n°5 et 6 de l’assemblée générale du 30 août 2022 sera rejetée.

Sur le moyen tiré de la prescription de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires.

Aux termes de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure à la loi Elan du 23 novembre 2018, dispose que les actions personnelles nées de l’application de cette loi entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai de 10 ans.

En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi Elan du 23 novembre 2018, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les dispositions de la loi Elan concernant la réduction du délai de prescription de 10 ans à 5 ans n’ayant pas été accompagnées de dispositions transitoires, il convient de faire application de l’article 2222 du code civil selon lequel en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

L’action du syndicat des copropriétaires tendant à la suppression des travaux non autorisés est une action personnelle qui se prescrit désormais par cinq ans à compter de la date à laquelle le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Aux termes de l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

En l’espèce, par la résolution n°3 de l’assemblée générale du 8 septembre 2022, un point d’information sur les désordres constatés concernant le lot n°3 appartenant aux consorts [G] a été réalisé. Il est précisé que :

« Le syndic a été informé de désordres portant sur la destination, l’aménagement et l’utilisation de la cave des époux [G], lot n°3 de l’état descriptif de division, a mandaté, à ce titre, un huissier afin de constater les faits (rapport de constatation joint à la présente convocation).

Le lot n°3 de l’état descriptif de division, à destination de cave, est utilisé et aménagé en appartement à usage locatif sans en avoir préalablement effectué les démarches légales et administratives nécessaires à cette exploitation et transformation.

Il est rappelé que l’assemblée générale du 12 mars 2018 avait donné son accord sur le changement de destination du lot n°3 à usage d’habitation en déclarant ce changement en mairie dans un délai maximum de 3 mois et établir par un géomètre un nouvel état descriptif de division afin de le faire publier au bureau des hypothèques.

Les époux [G] n’ont pas respecté cette résolution : aucune déclaration préalable n’a été déposée en mairie, absence de publication et d’affichage, aucun modificatif d’état descriptif de division n’a été approuvé en assemblée générale.

Mme [D] a en outre été avisée par un copropriétaire voisin en septembre 2018 qu’une ouverture sur façade mitoyenne avec la copropriété voisine a été réalisée, or aucune autorisation de modification de la façade de l’immeuble n’a été donnée.

Le syndic a été avisé de cette situation en juin 2022 »

Si les demandeurs soutiennent que le syndicat des copropriétaires était informé de la réalisation des travaux litigieux dès septembre 2018, ils ne rapportent aucune preuve en ce sens.

Il ressort du texte de la résolution précitée que seule Mme [D] en était informée dès le mois d’août 2018. Il ne peut en être déduit que le syndicat des copropriétaires, soit l’ensemble des trois copropriétaires le composant, en ait été averti antérieurement à l’assemblée générale du 8 septembre 2022.

En effet, il convient de distinguer l’information des copropriétaires pris individuellement et celle du syndicat.

Par ailleurs, le fait que Mme [D], copropriétaire, disposait d’un recours individuel à l’encontre des consorts [G] n’a pas d’incidence sur l’action du syndicat des copropriétaires et le délai de prescription pour l’exercer.

Mme [D] n’était pas tenue d’alerter le syndic à propos des travaux litigieux.

Le point de départ du délai de prescription quinquennale applicable en l’espèce doit donc être fixé au 8 septembre 2022, date à laquelle le syndicat des copropriétaires a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer ses droits.

Le syndicat pouvait alors agir à l’encontre des demandeurs jusqu’à 8 septembre 2025. Sa demande reconventionnelle ayant été formulée par conclusions du 19 décembre 2023, celle-ci n’est pas prescrite.

Surabondamment, les consorts [G] ont reconnu avoir fait réaliser des travaux affectant les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale par le biais du texte de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 30 août 2023 qu’ils ont fait inscrire à l’ordre du jour.

La prescription de l’action du syndicat des copropriétaires visant à la remise en état des parties communes a donc été interrompue à cette date et un nouveau délai de 5 ans a commencé à courir.

Le syndicat des copropriétaires était donc redevable à agir contre les consorts [G] jusqu’au 30 août 2028.

La demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] sera donc déclarée recevable.

Sur la demande reconventionnelle de remise en état.

Aux termes de l’article 15 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demande qu’en défense, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Selon l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Tous travaux entrepris sans l’autorisation de l’assemblée générale sont irréguliers, à moins qu’ils soient ultérieurement ratifiés. Le copropriétaire contrevenant peut donc être condamné à rétablir les lieux en leur état antérieur, quand bien même les travaux auraient été exécutés afin de rendre l’immeuble conforme au règlement de copropriété, dès lors qu’il est constaté que ces travaux portent atteinte aux parties communes.

En cas d’irrégularité des travaux et si une demande de remise en état des lieux est formulée, le tribunal ne peut qu’y faire droit sans avoir à apprécier l’opportunité de telle ou telle autre solution. Cette sanction s’impose quelles que soient les conséquences de la démolition pour le copropriétaire concerné.

Ainsi, les considérations relatives au coût de la démolition sont sans conséquence sur le caractère illicite des travaux litigieux et la sanction qui en découle, à savoir la réalisation des travaux de remise en état des parties communes aux frais du maître de l’ouvrage. N’est pas davantage de nature à remettre en question l’existence d’un trouble manifestement illicite le fait que la destination du local loué nécessitait l’installation de l’équipement litigieux afin de permettre l’exercice de l’activité professionnelle de l’auteur des travaux.

De plus, le syndicat des copropriétaires peut demander la démolition des travaux qui ont été exécutés sans autorisation sans avoir à rapporter la preuve d’un préjudice à condition qu’une atteinte aux parties communes soit prouvée.

L’article L 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le mur de façade commun a été percé depuis le lot n°3 appartenant aux demandeurs afin de réaliser une ouverture de 40x80cm si bien qu’une atteinte aux parties communes est bien caractérisée.

Le syndicat des copropriétaires n’est donc pas tenu de rapporter la preuve d’un préjudice qu’il aurait subi du fait des travaux irréguliers.

De plus, les consorts [G] ne démontrent pas que l’ouverture litigieuse offre un quelconque intérêt à la copropriété.

En outre, il est de principe que la sanction de l’irrégularité d’une construction édifiée sur des parties communes consiste en sa démolition et la remise en état des parties communes, peu important l’ampleur de l’atteinte causée par la construction irrégulière.

Cependant, ce principe a été tempéré, en matière de lots transitoires, par une décision censurant un arrêt qui avait ordonné la démolition de l’ensemble des bâtiments édifiés de manière irrégulière sur un lot transitoire sans rechercher, comme il lui était demandé, si les atteintes portées aux parties communes et aux parties privatives étaient d’une gravité telle qu’elles justifiaient la démolition des bâtiments.

Néanmoins, pour que ce principe de proportionnalité puisse potentiellement produire effet, la disproportion entre la sanction prononcée et l’irrégularité commise doit avoir été soulevée par les parties, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Par conséquent, les consorts [G] seront condamnés à remettre en état le mur partie commune de la copropriété sur lequel ils ont fait réaliser depuis leur lot n°3, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, une ouverture de 40x80cm en rebouchant ladite ouverture dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant trois mois.

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Parties perdantes au procès, les consorts [G] seront condamnés aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Adresse 7] ;

CONDAMNE les consorts [G] à remettre en état le mur partie commune de la copropriété sur lequel ils ont fait réaliser depuis leur lot n°3, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, une ouverture de 40x80cm en rebouchant ladite ouverture dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant trois mois ;

CONDAMNE les consorts [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les consorts [G] de toutes leurs demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE les consorts [G] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT